调控政策的几大变量
随着近期一些地方楼市交易持续走低，房价呈现出从“止涨”向“下跌”转化的苗头，但调控面临的不确定性也在增多。业内人士认为，影响房市走势的因素包括：其一，地方政府可能实施“变相松绑”。调控之下，来自房地产开发交易的税费和土地出让的收入均将受明显影响。中国住宅研究会副会长顾云昌提醒：“不排除一些城市从地方政府利益出发，修订之前的限购政策。”
其二，信贷“定向宽松”对楼市的影响值得关注。近年来，越来越多不以房地产为主业的企业把重心转向房地产，各类资金能通过各种渠道流入楼市。如今在信贷紧张的情况下，政府也在出台一些扶持性金融政策。如近日，中央已决定加大对小型微型企业的信贷支持。对此专家提出，应同时采取严格措施确保贷款用于企业正常的生产经营，防止其间接流入房地产等领域。
此外，外部经济形势的变数也影响着楼市调控环境。在世界经济不稳定和不确定性加大的背景下，如何把握楼市调控政策的前瞻性、针对性和灵活性，考验着政府的智慧。从目前看，中央抑制通胀的货币政策初见效果，CPI有回落趋势，但如果就此转入宽松政策并不明智。
日前中国建行等各大银行推出的提高首套房利率政策很好地回应了市场的猜测。在过去近两年的时间里，无论是中央还是地方(如北京)房地产调控所涉的房贷紧缩政策，几乎都小心翼翼地绕开首套房。而如今，首套房贷款(新增)利率在基准利率基础上调最高50%，房地产调控如虎添翼，马光远称“这是钉向高房价棺材上的最后一颗钉子”。
无论如何，商业银行作为风险管理者，对曾经魅力无穷的房地产业务可能传递出的风险，开始表现出更加审慎的姿态。除了赚取利差，上述政策更指向于压缩部分此前膨胀过大的房贷规模。媒体评述称，首套房贷利率上调，就好像一些“敏锐的鼻子”对楼市气味变坏，不由自主地皱了皱——这是一个信号。
这意味着，屡调屡涨的房市怪圈正在被打破，已处拐点临界状态。此前，中国房市地产泡沫论提了很长时间，拐点说也提了很长时间。但是真实的拐点似乎从未到来。而一旦调控寒冬过去，房地产商就会咸鱼翻身，再迎来新一个春天。而现实变得不那么乐观了。
尽管房地产尚未失去支柱产业地位，又与银行存在休戚相关的利益，但房市信贷的风险已经到了连银行都无法回避的关口。银行上调利率，代表银行界已经“看跌”房市。而从大的经济面下，未来相当长一段时间高速增长的趋势不再，经济结构调整风险上升。房地产再没有2009年那样的春天了。
当然，房地产调控仍将是一场“持久战”。在目前看来，货币政策、限购等调控政策在短期内不会有松动迹象。对于货币政策走向，大部分经济学家分析认为，由于目前经济增速回落幅度有限，且通胀压力仍未明显缓解，因此国内宏观政策短期不会出现大幅度放松，未来或作微调。
而巴曙松通过对上一轮的美国次贷危机与今年全球经济衰落的比较后指出，目前中国经济政策系列紧缩效果释放充分，但是政策的拐点短期内还存在不确定性，政策在讨论中还存在几个方面的分歧，即外贸、房地产业、物价和地方融资平台等方面。
中央财经大学金融学院教授郭田勇说：楼市调控对经济结构调整具有战略意义，银行信贷的量增长，与数量型调控政策直接相关，但如果只降存准率又将释放出政策转向甚至宽松信号，不利于通胀及房地产调控。因此，“加息降存准”是货币政策自身的对冲，意味政策仍将稳健，同时会减少体制内外的利差，有利于遏制高利贷和中小企业融资。
