观点时评：GDP增幅跌穿房价拐点才可能出现

　　房价是否到了下行的拐点，这是大家关注和热议的话题。由于各自利益关切度不同，其采用的论据多带有片面性、主观性。如何从理论的层面对此作出客观的判断，是市场研究人员的责任。本文研究的结论是：GDP增幅跌破8，房价拐点才可能出现。而在此之前，房价是在20%上下范围内波动，而非下拐。

　　一、除了供求，还有很多因素影响房价升降。

　　近几年来，政府一直对“供求比例关系”实施宏观调控，试图营造“供大于求”的市场环境，遏制房价的过快上涨。前一阶段的调控措施，是通过增加供应，从而改变供求比例关系来影响房价，但是不成功。政府推出大量土地，希望增加商品住宅供应。实际上，开发商拿了地并没有全部开发，政府通过增加供应抑制房价上涨的期望落空。现阶段，政府换了相反方向，通过限购、限贷抑制需求，以求达到供求的平衡。目前看来，通过成交量萎缩来遏止房价上涨的效果非常奏效。实际上，供求关系本来应该由市场自行调节，现在却由政府直接行政干预，实施限购、限贷。当然，这样做可以尽快取得成交量萎缩效果。同时，今年政府通过1千万套保障房开工，从供应方面调节供求关系。所以近一个月来，我们开始感觉到房价的松动。

　　但是，“供求比例关系”不是导致房价升降的唯一因素。GDP经济发展的快慢，城市建设规模的大小(很明显，如果地铁站出口在你家附近，你房子的价格就会上涨)，城市化进程中人口进入城市的多少，城市可利用土地减少的程度，CPI高低等等，这些大大影响房屋价值升降的因素，都不容忽视。同时，这些因素也不是宏观调控可以取消得了的。对供求的调控，不可能阻止GDP和CPI的上升；不可能阻止城市建设；不可能阻止城市化进程；不可能使土地越来越多。所以，对供求的调控不可能阻止房屋价格的继续上升，而只能抑制它的过快上升。在这种情况之下，我们可以看到调控作用仅在于改变供求关系，由于人为的干预，减少了需求，房屋价格在一定的时间或会下降。但是，由于调控不能改变支撑房屋价值提升的各种因素，房价还是会再度上升的。

　　二、“GDP”和“贷款利率”是影响房价从量变到质变，产生拐点，从而改变上行或下行走势的两个可以量化的因素。它们各自从正、反两个方向影响房价的走势，当它们合力达到一定程度，将共同推动房价从量变产生质变，改变原来的运行轨迹，向相反方向转化，这时候，“拐点”将出现。而在“GDP”和“贷款利率”这两个影响房价的可量化因素中，起主导作用的是“GDP”。当前，在限购、限贷、提高贷款利率等许多抑制需求的措施作用之下，成交量萎缩是正常的现象，因为减少了大量投机、投资以及改善型需求，成交量全部是刚性需求。只要经济环境不恶化，GDP增幅在8%以上，购房的刚性需求仍然能支撑楼市。目前的成交价己经为刚性需求所接受，所以，房价不会再大幅下滑。

　　1、新《国八条》关于地方政府房价控制目标，与GDP及居民支付能力挂钩的要求，反映出三者的正相关联度极高。可以认定“GDP”及“居民支付能力”是左右房价升降的重要因素。

　　据研究机构长期研究结果反映，房价与GDP正相关度达到80%以上，两者升降趋势基本一致。因为房地产对拉动GDP的投资和内需这两驾马车都有贡献，并且承受了大量就业人口，像海绵一样吸纳了巨额流动性资金，有效阻止CPI飚升。因此正相关度很高。例如2008年第四季度和2009年第一季度我国GDP增幅跌到8%以下，广州房价也从2007年10月的11574元／平方米，跌至2009年4月的7978元/平方米的近年底部，跌幅达31%。此时，政府在2009年3月出台了对首次置业贷款利率下调30%等多项针对楼市的“救市”措施，刺激刚性需求买房，使商品住房成交量从2009年第二季度开始回升，房价亦止跌回升，此后GDP增幅一直保持在8%以上，房价也随之保持上升态势。而房价与人均可支配收入的高相关度，不仅有因为收入增加可提高居民对房价的承受能力这层关系，更主要的是人均收入增加等于各行业人工费用增加，从而导致人工成本、建材成本等上升推高房价。可以预期，由于人工费用、能源(汽油等)费用、占房价40%的土地出让金，以及CPI的大幅度上升，必将推升房价。综上所述，房地产业带动数十个行业共同拉动GDP增长，GDP的增长则带动人均可支配收入增长，两者反过来又推动房价上升，这就是三者密不可分的关系。所以，房价随GDP和人均收入涨跌，是不以人的意志为转移的客观规律。至于房价涨幅应该高于还是低于GDP和人均收入的涨幅，尚没有人提出合适的量化标准。地方政府顺势而为，把房价控制目标定为不超过GDP及人均可支配收入涨幅的做法具有合理性。

　　从上述例子，可以粗略以GDP的8%增幅作为房价由量变到质变，上行或下行的临界线(拐点)的量化指标。当GDP连续二个季度增幅在8%以下，房价将下行；反之，则上行。

　　2、利率上调能有效抑制需求，从而影响房价下行。利率与房价是负相关联的关系，可视为另类左右房价升降主要因素。

　　2007年9月的时候，五年期贷款利率是7.83，到2008年12月已经降低到5.94，下浮了24%。有研究机构研究结果认为，如果利率上下调节40%，房价一定会产生大的变化。在2009年一季度，政府出台首次置业者贷款基准利率下调30%的“救市”措施，刺激刚性需求买房，楼市成交量直线上升，房价随之回升。从去年底开始，由于抑制CPI上升的需要，利率连续上调5次，再加上不少银行对首次置业贷款基准利率也上浮了10%，抑制了不少购房刚性需求，成交量萎缩的变化导致房价开始出现了松动。

　　利率40%的升降幅度，是房价由量变到质变，向上或向下行的临界线(拐点)的量化指标，即是事物内部矛盾着的双方(房价上行与下行)互相转化的必要条件。

　　政府很清楚“GDP”与房价的正相关联的关系，因此才要求地方政府把房价控制目标与GDP挂钩。政府同样深谙“贷款利率”对购房需求的调节作用，因此在2009年的“救市”行动中，对首次置业采取贷款基准利率下调30%的鼓励措施，而在抑制二次置业需求的措施中，则采用基准利率上调10%，提高购房成本门槛的措施。

　　可以预期，只要GDP增幅不跌穿8，中央不会放松调控。而面对地方政府的财政困局，则可以容忍二三线城市地方政府，以限制房价涨幅措施来替代限购。而面对首置刚需贷款之困难，将微调信贷政策。因此，明年成交量将会同比增加，房价将止跌回升。