最后的博弈
转型关键阶段，中国最大的社会问题、民生问题，同时也是最大的政治问题，都聚焦在了住房问题上。没有一个政策像房市政策这样，牵一发而动全身。
鉴于中国至今仍然是“政策市”，这也意味着地产泡沫的挤压过程中，政策性因素仍然是至关重要的。具体如限购令明年是否会放宽，这是诸多行业人士的猜测。
2011年4月，北京率先推出调控房市的杀手锏——“限购令”，在全国首次明确提出对家庭购房套数进行限制。这一政策的出台被认为是政府解决房价太高呼声的最严厉举措，并扩至上海、深圳、厦门及全国二三线城市。2010年9月29日国家有关部委出台“新国五条”，其后更多城市出台限购令，广州限购令也在同年10月15日正式公布。
“限购令”实施半年来，对房地产业的影响巨大。限购令实施当月，北京房地产商销售数据为零。地产大佬潘石屹称：“商品房销售近一半为外地购买力，因‘限购令’的执行，对整个房地产住宅市场影响巨大。”2011年前7个月，北京地产商无人拿地，8月份开始有所好转，但整体拿地热情下降。
上半年房地产市场的僵持局面并未因传统旺季“金九银十”的到来而缓解。九、十月全国各地楼市出现成交量大幅度下滑，大部分楼盘打出各类促销优惠依然门庭冷清。来自中国指数研究院的数据显示，9月一、二线城市楼市成交量普遍遭遇下跌局面，在其监测的30个大中城市中，有七成城市楼市成交量处于环比下降的态势。其中，广州、深圳商品住宅成交量比起本已成交低迷的8月份再下跌30%，上海、天津商品住宅成交量环比下跌近10%。
历经一年多的政策高压，房地产投资热明显在退潮，价格下调成为开发商缓解资金压力的唯一选择。到目前为止，北京、广州、上海等一线城市的交易量创下了近三年来的新低。北京通州商品房房价已经从年初的2.2万元每平米回落到目前的1.5万元每平米。
9月份70个大中城市新建住宅，和8月份相比，价格下降的城市有17个，持平的城市有29个。与8月份相比，9月份环比价格下降的城市增加了1个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。可以说，从环比而言，房价基本已经停涨；而继续下降的趋势依然明显。
房价出现明显松动信号的同时，多数城市库存创新高，其中全国14个主要城市库存需要15个月左右消化，而北京房屋库存超过了10万套，供需力量的对比发生了明显的变化；开发商的资金链紧张，多数房企的资产负债率在70%以上，绿城地产的负债率高达140%以上。对于开发商而言，要么降价，要么资金链断裂，处在倒闭的生死边缘。
马光远指出，从库存、交易量和价格几方面来看，中国楼市兑现房价合理回归的承诺真的到了最后的时刻。然而，房地产调控的历史又证明，中国房地产的博弈历来都复杂而惨烈，不到最后一刻根本不敢轻言胜利。
这一看法有充分的理由。长期以来中国房地产业发展与地方政府、银行的利益密切捆绑。尤其在地方财政依托于卖地收入的情况下，想让中央调控政策在地方得到完全的执行并不那么容易。
国家行政学院决策咨询部研究院王小广在年初就指出，政府2010年楼市调控的措施效果并不好，远低于预期。
而在过去几个月房地产调控的进程当中，不同的地方政府落实限购令等房地产调控政策力度也并不一致。在楼市继续陷于相持之际，广东佛山在10月11日出台放宽限购的政策，虽然同一天晚间即声明“暂缓执行”，但已引起市场广泛关注。
如果说银行惜贷，借贷利率攀升，导致房地产商资金链紧张，那么限购令则成为勒紧房地产商的最后紧箍咒。而这一紧箍咒何时松动，是所有地产商赌博的时候。是继续调整价格，以价换量？还是撑到明年年中？
