饱受热议的国内个人集资建房项目“理想佳苑”，最近有了新动静。
在该项目周边的房产中介机构，出现了不少“理想佳苑”的卖主。此前，参与个人集资建房的256名会员已组织了一次摸文“分房”，256套房子都已确定好了各自的主人。
这样摸文“分房”是否合规？购房者买了“理想佳苑”的房子，会有什么风险呢？
“理想佳苑”幢幢楼房拔地而起
“理想佳苑”位于龙湾区蒲州街道江前村三产安置地块，建设单位为瑞安市正元房地产开发有限公司，施工方是“中城集团”。
“理想佳苑”作为未来住宅区的名字，是温州个人集资建房方的会员们取的，地块是温州个人集资建房方委托开发商于2006年11月15日以1.0458亿元的价格拍得的。这被视为国内集资建房的破冰之旅。
该地块上有7幢在建的商住一体住宅，有3幢是6层高，有2幢为9层高，其他两幢分别为15层和14层高，总建筑面积2.55万平方米，共有房子256套。
昨天上午，记者来到该地块，在工地隆隆的机器声中，数十名建筑工人正在扎钢筋、砌墙，6层高的3幢房子主体工程已完工，另外4幢房子均已建到五六层高。
同时，记者在现场看到，除施工单位、监理单位等办公室外，还有房开公司和温州市场营销协会的办公室，而且每个单位均派出了专人常驻工地。“为什么这么多人在现场看着，就是因为这个项目特殊。”温州市场营销协会在现场负责的一名工作人员说，他到工地已有一年多，主要负责和房开、施工单位、会员的沟通。
施工方有关人士称，该项目2009年1月开工后，打了19个试桩后，就陆续停掉了。2010年6月底，又开始重新打桩。此次开工后，工程进展顺利。估计到年底左右，主体工程将全部完工。
对于此前工程开开停停，温州“个人合作建房”牵头人、温州市场营销协会秘书长赵智强说，由于该项目特殊性，花了两年的时间才走完各种审批程序，于2009年开工。但由于对房开公司的设计方案和工程核算价格不甚满意，全体会员大会叫停了施工，正式停工是在2009年的5月。去年6月底再次开工。
房介所挂牌叫卖“理想佳苑”房子
昨天上午，记者在“理想佳苑”边上的一家房产中介机构看到，门口房源介绍牌和屋内墙壁上，都标着“理想佳苑”的房源信息，有房子、临街营业房，有的还写着“急卖”两个字。
记者声称要购房，向该房产中介负责人了解相关情况。“这房子已摸文分房了，这一个月来，经常有房主前来挂牌。”该房产中介负责人阿杰说，在他这边挂牌的，有电梯的高层房子，一般为3万元/平方米左右，没电梯的，一般为2.5万元/平方米左右。
阿杰说，由于目前没有房产证，不能办理按揭手续，要是买“理想佳苑”的房子必须一次性付款。
阿杰还说：“要是这半个月买过去，听说还可以直接到房开公司办理更名，再迟一点，房管部门要备案了，到时候交易就需要缴纳一大笔税费了。”
随后，在阿杰的联系下，记者与其中的一名房主陈女士通上了电话。陈女士说：“前段时间我们已摸文了，房子算是分配到户了，我摸到了一套120平方米的房子，最近手头有点紧，所以想把这套房子转手。”陈女士透露：“256名会员中只有十几个人没分到房子。”
“我买房子是为了解决住房问题，你这套房子现在卖给我后，以后怎么保证这套房子就是我的？”记者问道。
对此问题，陈女士说：“这个你放心好了，我当时也是出了钱，买了这个房子的，肯定是能办理房产证的。”
陈女士说：“房子最迟会在明年7月份之前交付，我要不是急用钱，也是不卖的。”
摸文“分房”能不能确保拿到房？
据知情人士透露，此前“理想佳苑”项目协会成员确实采用摸文的方式进行了第一次“分房”。按照120平方米、90平方米、60平方米等三种户型分门别类进行摸文。
对于“分房”，赵智强说，这是项目协会内部的一种类似股东投资分配形式。2006年讨论分房方式时，全体会员讨论定下摸文分配的方式。
对于有部分人分不到的房子说法，赵智强解释道：“不是分不到房子，是因为没有分到合适的房子，当时轮到这几个人摸文时，合适的房源已没有了，摸文先后顺序是根据当时缴土地款的先后时间等来划定的，当时这部分人没有缴齐土地款，或缴款时间迟了，才出现这种情况。现在，经过做工作，只有8个人还有不同意见了。”
此次“分房”是否意味着集资者就拥有各自的房子？对此，赵智强坦言，“个人集资建房”从拿地开始，本身就是要委托房开公司操作的，走商品房开发模式，摸文分配了房子后，只是说该套房子的受益权归其所有。
“他们组织摸文的情况我们不是很清楚。”市房管局相关负责人称，这是一个普通的商品房开发项目，每个环节都是按照正常的房地产开发程序的，作为商品房开发项目，其房源必将纳入市场销售体系。
据了解，按照2007年3月1日起实行的《温州市区商品房网上销售管理办法》规定，市区内的商品房实行网上销售。
有知情人士透露，从个人集资建房变成商品房开发模式，256名会员由消费者变成开发商，最明显的变化是，商品房要向社会公开销售，这意味着会员不一定能拿到“自己”的房子。现在“理想佳苑”项目协会成员采取的摸文分配只能算是一种虚拟分配，按照商品房公开销售的原则，开发商不得截留房源，所有房源必须进入市场公开销售，这样一来，此前这些集资建房会员们私下的摸文“分房”，尚不能保证今后销售的房子就是其现在摸文分到的房子，要是有其他购房户进来，很有可能其摸文分到的房子会变成其他人的房子。
摸文和网上公开销售的矛盾，其实也是这256名会员遇到的最大困扰。赵智强说，“说实在的，这两者之间的矛盾确实不能解决，我们只能寄希望于有关部门能特殊对待。”
有知情人士称，2005年集资建房初期，乃至他们成功拍地时，网上销售系统尚未启动，不过随着该系统的启动，这些集资建房者们的设想和现行的政策发生了冲突。不过，对于该房子产权证的办理并不存在阻碍，作为一个商品房开发项目，只要今后该房子通过正常途径确定主人后，完全可以按照正常途径办理产权证。
尴尬局面有悖个人集资建房初衷
正元房开负责人称，根据相关部门的要求，这个项目按商品房开发模式进行，房子向社会公开销售，256名会员成为项目公司——瑞安市正元房地产开发有限公司温州第一项目部的投资股东。
该负责人说：“我们只是代建，至于今后分配和销售问题，我们并不管的。”
有人认为，由于不能确保集资者拿到房子，一定程度上宣告了个人集资建房模式的失败。
对此，赵智强说：“从投资角度来讲，理想佳苑的房子成本价在7000元/平方米左右，到时候卖出去肯定不止这个价，只要能获得收益，手上有钱了，住房问题还是能解决的。”
这块利润有多大？“理想佳苑”地块附近的房价，已从两三年前的约1万元/平方米，升至现在的3万元~4万元/平方米了。有人认为，这就是一剂“定心丸”。也有人说，这样尴尬的局面，有悖个人集资建房“自己买地、成本造价、自己消费”的初衷。
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2005年2月28日，温州市场营销协会秘书长赵智强向市政府办公室提交一份报告，表示该协会愿意牵头招纳一批“大专以上学历、在温州工作2年以上、拥有部门经理以上职务的营销、管理人才或具有相当职称的技术人才”，开展个人合作建房。
消息一公布，就得到120余人响应，最后近300人报名参加。报名的主要有三种人：该协会成员、郊县来市区生活工作的人及市区住房困难户。
同年4月14日，温州个人集资建房联盟筹备会召开了第一次会议，个人集资建房迈出了实质性的一步。
2006年11月15日，温州个人集资建房方委托开发商以1.0458亿元的价格，拍得龙湾区蒲州街道上江路江前村三产安置地块。
