2012住宅供应有增无减 市区有条件上市150万㎡

　　昨日，万科龙湾花园推出3.4万平方米、263套住宅，揭开2012年市区楼市住宅供应面纱。据不完全统计，包括2011年及之前已出让的土地，市区楼市存在的住宅供应量达到153万平方米(不含类住宅)，加上2011年库存的50多万平方米，可供应住宅将达到200多万平方米。

　　有22个项目将择机上市

　　多年来，市区楼市在住宅供应严重短缺的背景下，住宅供应已牵动着市民的神经。来自各方面的数据显示，虽然已有部分房企表示将缓开工且减少拿地，但据多家机构预测，2012年市区楼市的供应量将有增无减，购房者选房余地大大增加。

　　来自温州大学房地产研究所的统计资料显示，根据正常的开发周期，目前土地已出让、2012年有条件上市的项目将达22个，总建筑面积达153万平方米，新房有条件供应量将创历史新高。

　　来自市住建委房管局的数据显示，2011年最后两月市区新房供应出现了井喷，但受市场持续低迷影响，市区较多楼盘销售率不高，致使市区楼市新房库存达50多万平方米。

　　由于库存急剧攀升，2012年房地产市场面临的压力甚至将超过2008年，“去库存”或将成为2012年楼市的关键词。综合市场多种信息，2012年可供应的住宅量实际上将达到200多万平方米，根据工程进度预估及开发商的推货计划，市场供应量将非常庞大，在楼市调控政策的威力下，房企正陷入更尴尬的困境中，买方市场将进一步确立。

　　在供应结构中，尽管2011年市区部分豪宅销售不畅，但受之前已规划定位影响，2012年定位豪宅路线的项目仍将达到近10个。相较于往年，2012年89平方米以下住宅供应将有大幅增加，除已上市的万科龙湾花园外，像中梁国宾1号、橡树湾、置信原墅、凤凰城等高端楼盘都有一定量的此类住宅供应，可解决部分刚性需求的购房问题。

　　市场不确定因素仍然较多

　　新房有增无减，库存亮“红灯”，使得2012年的楼市格外扑朔迷离。

　　有关数据显示，受宏观调控影响，2008年市区楼市曾出现阶段性低迷，尽管供应了74.08万平方米的住宅，但仅销售了46.63万平方米；此后的2009年，受国家4万亿投资驱动，市区楼市供应了90.42万平方米，加上此前库存的消化，2009年共消化了106.83万平方米；此后的2010年，市区楼市无房可供，房价暴涨，开发商捂盘严重，仅供应了27.05万平方米，但也消化了34.18万平方米。那么2012年，在楼市仍存在较多不明朗的情况下，将是供大于求还是供不应求？

　　温州大学房地产研究所研究员向洋认为，50万平方米库存，加上待开面积153万平方米，只是一种市场预期，市场如果还是处于目前这样的调控高压态势下，购房者还会一如既往地选择观望。这种情况下，开发商也会对工程进度作出调整，新增的供应量就很难保证。

　　“从目前所掌握的信息来看，明年新增的供应量，很多定位为豪宅物业，对于眼下的市场，持续的调控政策导致商品房成交量下降明显，去库存周期拉长，开发商的资金压力和销售压力将会逐渐体现。而市场大部分是高端物业，真正具有购买需求的刚需客户得不到满足，所以2012年的市场前景令人担忧。”向洋说。

　　相对于以上，朗兆房产机构董事长叶维坚认为，如果仍在限购的条件下，如此规模的供应量将供大于求。

　　叶维坚说，市场持续低迷更会加重购房者的观望心理，而在政策面没有大改变的背景下，市场仍将持续较长时间的低迷，成交量仍将维持在低位。当然，2012年刚性需求会得到一定程度的释放，由于前几年89平方米都设计成双拼，在一个阶段形成供应稀缺，2012年会有一定的市场空间，而伪豪宅会退出市场。对于开发商来说，加速销售将成为2012年最主要的目标，但降价未必就是促进销售的“灵丹妙药”。从长远来看，开发商需要改变原来的思维模式，转向开发“适销对路”的产品，如中小户型、实用型产品等，谁能把握住刚需者以及改善购房者的需求，谁就能斩获先机。