上演博弈大戏的楼市

　　2011年楼市风云骤变。严格的限购、限贷两大政策使宏观调控首次控制住了房价的快速上涨势头；特别从10月持续至今温州各楼盘大显身手，屡屡上演促销大战，10年来温州房价首次实质性下跌；年轻的地产行业弥漫着悲观。

　　如果要给2011年的温州楼市选一个年度汉字，“变”字最合适。受调控政策影响，开发商、购房人、中介等各方心态都随着政策千变万化。

　　2011年以来，涉及楼市且影响较大的调控政策几乎达到了每月一则的密度，上至国务院、发改委、住建部、财政部、最高法、银监会，下至各个省市政府，轮番上阵。2011年1月26日，国务院出台“新国八条”，继去年四月的“新国十条”之后再次震动楼市。该政策提出包括要求强化差别化信贷政策、执行限购措施、住房保障等在内的一揽子调控举措。北京、上海、广州等地纷纷出台调控实施细则，温州版“限购令”也随即出炉。此后，10%以下的住房价格控制目标、房地产监管信息系统完善等一系列配套的调控措施逐一出台，针对投资投机性购房进行有力打击，温州楼市迅速进入深度调整期。

　　往年楼市的“金九银十”在今年的高压之下成为房价的拐点，大多数开发商前三季度的业绩都出现下滑，有的甚至面临资金链断裂的风险，在勉强支撑大半年之后纷纷祭出降价招数，回笼资金以求自保。持币观望的买房人似乎看到了希望，但其中不少却遭限购政策“误杀”，被挡在了银行门外；拥有数套房产的投资者错过了高价出货的机会，不得不抓紧抛售；不过比起另外一群买了房的人，炒房客算是幸运的，因为他们只是赚多赚少的问题，而背负了二三十年贷款买房自住的人，在自家房产一夜之间贬值数万甚至数十万后，抑制不住心中的愤懑，开始找开发商“维权”。

　　据国家统计局公布的数据显示，今年9月份，温州是全国70个大中城市中唯一一座新建商品住宅同比价格下降的城市；今年10月和11月份，温州连续名列环比价格下降城市名单。连续三个月新建商品住宅同比价格下降，表明温州楼市调整幅度加深，调控效果非常明显。温州购房者、二手房东以及开发商的心态都发生了巨大变化，买卖双方完全陷入博弈战。

　　在土地出让方面，尽管今年市区土地市场，受政府实施的“勾地”政策推动影响，部分月份土地成交率出现了一定幅度的上升，但从12月份市区一地块已被开发商预申请，之后又临时取消出让的迹象来看，开发商对楼市的信心并没有出现改观，反而有恶化的迹象。随着温州城市建设基础设施的大投入，政府的资金需求越来越大，而地方财政很难保证地方建设资金的需要。多种迹象来看，土地出让仍将是今后一段时间资金的主要来源，今年市区1700亩住宅用地出让仅完成40%，预计今后温州还将会加大土地供应，推出更多的优质地块。在限购、限贷的背景下，2011年温州楼市出现了深度的量价齐跌的现象。温总理的“房价要回归到合理的价格”讲话进一步打破了温州开发商幻想。因此随着楼市调整周期拉长，复苏缓慢使得开发商拿地格外谨慎，开发商和政府也出现了博弈。

　　这出温州楼市博弈大戏，所有戏码都还在上演，最高潮的情节似乎也越来越近了。