2011温州楼市盘点

　　在限购令、限贷令、限价令，等多重调控政策的打压下，近年来一直走势坚挺的温州楼市开始改观。站在2011年的岁尾回眸，我们邀请了温州房产营销界的几位专家，请他们来盘点这一年来温州楼市的波折。

　　“限”入深渊的楼市

　　从调控政策，到保障房、房产税，再到降价潮、流拍潮，从中央政府、地方政府到开发商，再到万万千千的购房者，相信，每一个人心中有一个楼市。让我们通过几个关键词来品味与感受“限”入深渊的2011年楼市的艰难历程。

　　关键词之一

　　“限”入深渊

　　2011新年伊始，楼市调控就祭出新“国八条”和“房价控制目标”。整整一年楼市都弥漫在“调控”的硝烟中，狂妄不羁的温州楼市不敢也不能再任性放肆。尤其是“限购令”、“限贷令”和“限价令”三大冷血杀手的横空出世，令2011楼市陷入名副其实的深渊。

　　限购令：

　　2月26日，市政府下发文件，要求外地人购房须提供1年以上纳税或社保证明。同时，已有一套房的本市居民限购一套房，已有2套房的本地人和已有1套房的外地人不得购房。众所周知，温州市场上的购买力不是首套房的刚需，而是拥有多套房的改善和投资需求。通知过后，温州市场上大量的双套拼豪宅难逃被禁购的厄运，造成了想卖的不能卖，想买的不能买的状况。然而这直接截断需求的行政行为产生了立竿见影的效果，温州楼市交易量顿减。

　　限贷令：

　　1月26日开始，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，实行首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍的贷款政策，随后又提高了首套房的首付款比例至40%。这一下从资金上卡住了楼市的血管，温州民间借贷危机的引爆，一定程度上与日益卡紧的银行资金有直接的关系。

　　限价令：

　　与其他城市一样，今年的3月份，温州也出台了房价控制目标为GDP增长同步即10%。

　　2010年温州市区平均房价为25000元/平米，而按照10%的增长即要控制在27500元/平米，根据初步不完全统计，今年市区房价已经接近33000元/平米。增长幅度达到30%。究其原因，主要与今年温州市区新增供应楼盘多为豪宅，销售价格高，带动了整体销售价格。而新“国八条”中的政府问责制可能会法不责众，而不了了之。

　　关键词之二

　　“潮”起潮涌

　　2011年的房地产业正在经历着嬗变，房价拐点的出现不仅打破了温州楼市“没有跌过”的神话，更是改变整个行业发展的模式。而这场潮起潮涌的行业转型注定不会一帆风顺，必然会伴随阵痛，经历洗牌。“降价潮”、“流拍潮”、“业主维权潮”……行业大洗牌波涛汹涌，风卷狂浪花，大浪淘沙。

　　降价潮：

　　在“史上最严调控”的发力下，温州楼市终于降声四起，进入了“以价换量”的大促销阶段，“购房送宝马”、“6.8折”、“保值回购”等等对于温州楼市来讲想都不敢想的营销玩意，却破茧而出，完全颠覆了温州惯用的高调、饥饿式营销方式，楼市已经进入“竞相降价”的流潮。楼市也因为购房者“买涨不买跌”的心理而出现“越跌越没人买”的现象。时至今日，从郊区到城市中心，从一手房到二手房，从中端房到高端房，这场“降价潮”还在蔓延。

　　流拍潮：

　　土地不再成为香饽饽了。根据计划，2011年温州市区将出让土地1746亩，已挂牌供地1350亩，而实际仅成功出让了617亩，成交率只有45.7%，多宗土地以底价成交，出现了土地成交“零溢价”的现象。

　　今年1月份，计划出让的7宗南湖地块和3宗仙岩地块全部遭遇流标。后来相关部门采取“勾地法”，今年市区土地市场，中梁“独唱大戏”，连续在5月和9月拿下两宗南湖地块(中梁国宾1号)，10月竞得七都岛近百亩地块。而政府在流拍潮下能不能继续挺住楼面价，是未来温州房市的风向标。

　　开盘潮

　　1-11月市区住宅供应40.7万平方米，成交9万多平方米。其中1-6月份，市区新增面积只有区区2.52万平方米；而下半年7-9月份供应量仅1.18万平方米；11月单月市区住宅新增面积突破34.05万平方米，刷新了近几年来单月供应面积的纪录。

　　开发商在经历了长达10个月的“捂盘”后，从11月份开始，放弃了对市场的幻想，在面临着资金压力下，选择在年末开盘，以寻求回笼资金。使开盘量剧增，中瑞·星河湾、中梁·首府、万康·御园、京都城四期、银都花园8号楼、瓯江公馆、尚品商务楼、汇金锦园1幢、瑶溪·新天地、置信广场都赶在岁末扎堆开盘。但截至11月底，市区商品房库存41.54万平方米、3402套，市区商品房库存较2008年底历史高位的37.53万平方米，还高出4万多平方米，大多数新盘网上签约率仍保持较低的水平。

 

　　关键词之三

　　“归”途漫漫

　　2011年的楼市变化，让刚性购房者看到了曙光。不仅因为房价开始下行，更是由于地方政府大力发展“村房二改”和意义深远的中央政府“房产税”制度层面改革推进带来的期待。

　　温州市全面推进的村房二改1000万平方米已经启动建设，保障性住房、“双轨制”将对温州楼市产生划时代的影响。而全国普征房产税亦是大势所趋。在“房产税”和“政策性保障房”合力共振下，未来楼市值得我们共同期待。

　　村房二改房和保障房：

　　据统计，温州市已经全面开工建设旧村改造达到700万平方米和农房聚集改造将近300万方，已形成接近1000万平方米的供应量，不仅惠及城市面貌，更是对房地产市场量价产生影响。

　　今年1月，住房和城乡建设部宣布，2011年我国将开建保障性住房1000万套，相比2010年的580万套增长70%，创历年之最。住房和城乡建设部公布，截至11月底，全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，虽然工程进展各地参差不齐，但是今年的保障房建设目标基本完成。

　　房产税试点：

　　1月27日，上海、重庆推行房产税试点，其中重庆是国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。具体而言，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作、无户口、无投资人员所购二套房。房产税当仁不让地成为限购令取消的保证，当然房产税出台还是要经过复杂立法程序的。

　　合理回归：

　　12月14日，备受各界关注的中央经济工作会议特别强调“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。从中央层面还是以巩固调控成果为主，但是当“楼价”不再是调控的主要目标，当楼市的主要矛盾不再是“楼价上涨过快”，而是“销售量下跌过多”时，我们也会有理由相信政策早晚会有所松动。事实上温州的房价已经在回归，至于“是否合理”没有一个统一标准的，但是房地产还是经济支柱产业时，保持稳定和发展就是最大的合理。

　　2011年楼市必在温州房地产发展历史上留下浓墨重彩的一笔。这一年，房价终于刹住了疯狂上涨的步伐，出现了少有的买方市场，消费者终于可以“当家作主”了。不过2012，让我们像为自己的孩子一样为楼市祈祷，新的一年，不必长得太高太胖，只愿它无病无恙，身体健康，茁壮成长就好。