库存有望创新高的楼市

　　2011年，限购令、房产税、房价控制目标相继出台；房贷政策进一步收紧；金融政策千变万化，存款准备金率和加息成为常态，购房者观望严重，开发商不得不改变策略，回收资金，减缓拿地步伐，储粮“过冬”，从而导致了土地市场的成交萎缩和低迷，地块“流拍”严重。11月下旬，地产“大鳄”首先在全国重点城市掀起降价潮，并在二三线城市持续蔓延，市场迷雾重重，楼市拐点在即。

　　在此背景下，2011年温州楼市发生了哪些变化，不妨来回顾一下。

　　土地投放量放大流标现象严重

　　温州市人民政府5月份批准的《温州市2011年度国有建设用地供应计划》中明确表示，温州市区2011年要供应商品房用地为116.4127公顷(约1746亩)。但是从目前整年度的土地供地总量来看，截止到12月26日，温州市区共供应商品房建设用地达30宗，总的供地面积有1350多亩，实际成功出让的土地只有12宗，出让面积只有617亩。有超过50%的土地出现流标。

　　在限购、限贷政策的制约下，目前开发商资金压力将不断加大，预计未来很长一段时间，土地市场也很难出现起色。土地成交金额将维持较低水平，未来土地的供地压力将十分巨大。

　　商品房市场供需惨淡

　　2011年前11个月温州市区新盘整体供应量有所增加，尤其是11月份，温州市区有7个商品房项目扎堆上市，单月供应量达到28.55万平方米，达到前10个月温州市区新盘供应总量的4倍。出现这一情况，与目前众多开发商资金链偏紧有关，加上限购令的持续执行，开发商纷纷加入了客户争夺战，以寻求更多的购房客户，以期快速回笼资金。

　　销售量方面，今年前11个月温州市区商品住房销售面积只有9.28万平方米，较去年同期相比减少了25万平方米，幅度达73%。出现这样的情况，主要与大的房地产调控政策有关，使得很多人选择观望或者无法购房。

　　销售价格方面，今年前11个月温州市区商品住房销售均价34749元/平方米，较去年同期上涨10000多元，幅度达41.55%。这与年前温州市制订的房价调控目标相比有很大的出入。出现这样的情况，主要与今年温州市区新增供应的几个商品房项目品质普遍较高，上市价格较往年均有很大的提升。所以市场价格较往年也出现了一定程度的上涨。另一方面这些项目的楼面地价也较往年出现了大的提升，一定程度上也推高了物业的价格。

　　市区新房库存创历史新高：在市场持续低迷、商品房供应井喷、销售不畅的背景下，温州市区商品房库存也开始迅速积累，截至11月底，温州市区商品房库存量达到41.54万平方米、3402套，较2008年底历史高位的37.53万平方米，还高出4万多平方米。在一向是少库存的市区楼市中尤为突出。多种迹象显示，在当前市场氛围下，今年市区商品房库存历史纪录仍有可能被突破。

　　二手房交易量持续萎缩

　　2011年1月~11月温州主城区二手房交易量6723件，相比2009年14653件和2010年11642件，均出现不同程度的下降，且下降的幅度很大。

　　温州主城区二手房交易量继1月份达到1389件，之后一直在低位徘徊。10月份更是达到了历史第二冰点(历史最低位出现在2008年10月)。从当前的成交情况来看，购房者观望情绪仍趋重，加之信贷政策以及其他的因素干扰，购房者出手谨慎。目前的成交量仍然维持低位，整体市场仍较低迷。与此同时，市区很多房源的议价空间继续扩大，不少区域的二手房价下滑30%以上。这也给一些处于刚需或改善需求的购房者提供了购房机会。鉴于此，买方市场在二手房交易中占据主动地位的优势正在日益扩大。

　　从目前调控政策的执行效果来看，“限购令”和紧缩的房贷政策，的确对楼市的成交产生了较大的抑制作用。购房者多抱以观望态度，入市谨慎，使二手房市场面临销售困境。与此同时，国家有关部门曾多次表明继续推进房地产市场调控的坚定决心。在此背景下，除了成交量继续下滑外，房价能否回归合理水平，就成为目前楼市成交能否走出低迷的决定性因素。