"全国第一例"住宅土地使用年限到期的青岛开发区住宅能否续期仍是未知数
《家天下》记者近日远赴青岛，采访号称"全国第一例"的青岛开发区部分住宅的土地使用年限到期后的续期进展，采访中发现，该问题至今仍悬而未决。
青岛阿里山小区的陈大爷向记者出示他的房子的国有土地使用权证，上面清晰载明："终止日期：2011年12月30日。"追溯回2009年，在某社区论坛上，一名阿里山小区的业主贴出《再过二十天我将失去我的土地使用权，我还会失去什么？》的帖子，这位业主的房屋土地使用权终止日期是2009年6月30日，在距离"丧失"土地使用权一个月的时间内，他向青岛市黄岛开发区房管局递交续期申请，得到的回复是"此事已报请区和青岛市，等待答复"。后来，他再就此事提起行政复议，结果依然无答复。时至今日，这个问题如青岛黄岛开发区数以千计的老房子一样，继续在默默等待中。
青岛阿里山小区有一批土地使用权到期的住宅。
深圳国际商业大厦是深圳市最早的一批商用物业，土地使用权只有20年。
房屋土地使用权到期对业主来说意味着什么？土地使用权该如何自动续期？记者这次在青岛和深圳采访，与业主及业界人士探讨了有关问题。业主们热盼政府尽快出台《物权法》细则，业界人士则认为土地使用权提前届满的房屋应特殊处理，而对于《物权法》土地续期的细则则应谨慎行事。
新闻背景青岛土地使用权到期号称"全国第一例"，准确来说是住宅用地第一例。在1990年国务院公布《国有土地使用权出让和转让暂行条例》之前，各地分头试点土地管理改革，定下的土地使用年限各有不同：当时青岛开发区对住宅规定的年限为20年，深圳商用建筑土地使用年限规定也为20年。
在该规定下，青岛开发区部分住宅的土地使用权已于2009年6月30日到期，第二批到期的时间将是2011年12月30日。
青岛开发区阿里山小区位于开发区核心地段，东小区也在附近，这里矗立着数十栋建于上世纪八九十年代的房屋，这片房屋的土地使用权因开发时间不同而各有不同，记者在阿里山小区和东小区分别采访了三名业主，他们的房屋土地使用权到期日分别为2009年6月30日、2011年12月30日和2022年12月30日。
2022年到期：还能办贷款家住阿里山小区179号楼4楼的齐大姐于去年买楼，76平方米两居室的房屋总价为49万元，尽管当时已传出土地使用权到期的消息，齐大姐还是幸运地以按揭方式购买了这套房产。据促成这宗交易的青岛开发区21世纪不动产公司人士表示，这套房屋土地使用年限还有12年，当时只有农行可以对这套房屋做15年按揭，其他银行都不做了。地产中介告诉记者，现在他们接到阿里山小区或东小区的业主放盘，第一时间就会问业主"您的房屋什么时候到期？"土地使用权到期的房屋做不了按揭，一次性付款则不受影响。
2011年到期：希望续到70年阿里山小区和东小区由于距离学校和医院近，居民大多为老人家。家住阿里山小区165号楼二楼的陈大爷在这里已住了10多年，他向记者出示了写有他女儿名字的房产证，国有土地使用权证上面载明："终止日期：2011年12月30日。"陈大爷告诉记者，之前开发区有人到小区里了解小区居民对土地使用权到期的想法，陈大爷认为这些建于上世纪九十年代的房子还很结实，也不是危房，他不希望房屋被拆迁。希望政府能够像对待后期出让的土地一样给他们延至70年使用期。
2009年已到期：至今仍住着住在东小区1号楼二楼的胡大爷手里的国有土地使用权证已于2009年6月30日届满，他在1999年买下这套二手房，当时单价是1000多元/m2，现在市场价都奔8000元/m2了。"大不了政府收回房子土地，我拿着拆迁补偿的钱再到其他小区买房好了。"
深圳为商业大厦成功续期有案例 "地价三五折"救活一批房建于1981年、土地使用权只有20年的深圳国际商业大厦的土地使用权于2001年届满，大厦的业主们以当年基准地价35%的标准，对土地使用权成功续期。深圳市国土房产评估发展中心副主任罗平告诉记者，2004年深圳市出台《深圳到期房产续期若干规定》，为这类土地使用权提前届满的房屋找到了出路。
大量商业用地面临到期深圳国际商业大厦坐落在嘉宾路和人民南路交界处，是罗湖区最核心的区域。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅副董事回忆道，国商大厦与周边的联华大厦、金城大厦是罗湖区最早建成的商住两用大厦，当时由于内地没有房地产开发经验，连图纸都是参照香港。"当时深圳有这么多地，但最早建成的国商大厦等楼房看上去像香港'牙签楼'的翻版，五六十平方米都可以间隔成三房。"
根据1981年12月公布的《深圳经济特区土地管理暂行规定》，商业用地为20年使用期，工业用地为30年使用期，住宅为50年使用期。深圳市国土房管局一位人士透露，他们在做2006年~2020年深圳土地总体规划时曾经统计，将在此期间到期的工业用地面积约为3平方公里。
补缴35%地价解决续期深圳国际商业大厦最初续期是根据当年基准地价100%补足，可以延长至国家约定的最高年限，即从20年延长至40年。由于需要百分百补交地价，业主续期积极性不高。2004年，深圳出台《深圳到期房产续期若干规定》，这个不足1000字的文件为众多旧楼续期找到出路。该文件规定，土地使用权在届满或即将届满的一年内，可以到房管局申请续期，按照当年基准地价的35%缴交土地出让金。"地价三五折"由此成为深圳市解决土地使用权提前到期的一个"套路"。
一位熟悉该大厦的地产中介告诉记者，这栋大厦的确有不少业主续期了，目前单位售价在1.4万元/m2，比罗湖区新楼低50%以上。
青岛为何不借鉴深圳？背景不同很难照搬当年，深圳和青岛同吃土地管理改革的"螃蟹"，在土地使用权如何续期的问题上处理的方式方法却各有不同。
据青岛一位资深地产人士表示，2004年也曾经为某个小区土地使用权成功续期，当时操作的办法是"业主补一点，开发商补一点"，但这个操作一直不见诸报端。这位人士透露，当时该开发商在黄岛还有项目，故此区政府可以找到开发商来为十几年前出让的土地"埋单"，但如今阿里山小区、东小区、正日山庄、井冈小区等小区已一早开发完毕，发展商肯定不会再出钱为旧房子续期。
一位不愿出名的地产人士分析道，深圳与青岛对土地使用权到期续期的处理方式不一样，与当时的大环境息息相关。深圳最先到期的是商住两用住宅，影响的范围不大，深圳于2004年为这些房屋找到政策出路，当时全国对土地使用权到期的问题尚未引起密切关注。青岛率先到期的是住宅，最早到期的时间为2009年6月30日，此时土地使用权已因《物权法》而受到广泛关注，青岛市对此谨慎行事也无可厚非。
专家如何看续期？尽快出台政策法规合富辉煌首席市场分析师黎文江：1990年国务院公布《国有土地使用权出让和转让暂行条例》，这个条例对各地在此之前出让的土地并没有追溯权，故此各地在如何为提前届满的土地续期缺乏政策依据。呼吁国家对各地有关土地尽快出台相应措施，解决这个遗留问题。
资深地产研究员韩世同："自动续期"不可能意味着"无偿自动续期"，续期的成本以及续期的期限都应该有明确规定。
深圳市国土房产评估发展中心副主任罗平：土地使用权续期涉及国家土地使用改革的根本，土地使用权续期与房产税的关系也未有最终定案，故此政府对此会谨慎行事。
