面对楼市调控，有人选择观望，有人仍勇敢入市。
4月17日楼市调控新政出台至今已逾百日，与新政初期相比，满百之后的深圳楼市也出现了一些新的变化和动向。备受瞩目的房价并没有出现明显下降，但是它的“老冤家”成交量却有回升的迹象；众多的置业者仍在持币观望，但是选择勇猛入市的“刚需族”数量却也在不断攀升；投资者在政策高压下貌似已经销声匿迹，但是在房地产的另一领域却又见到了他们跃跃欲试的身影……这些变化背后究竟有着怎样的“玄机”？刚刚开始步入下行通道的深圳楼市是否会悄然转向？后几个月的房价是否会继续下降，购房者该如何抉择？带着这些问题，记者对百日之后的深圳楼市进行了一些梳理和总结，希望为购房者理性判断提供相应的参考。
1 量与价的“纠结”愈演愈烈楼市新政实施以来，房价过快上涨的势头得到了有效遏制，成交均价环比出现明显回落，不过，业内人士普遍认为，成交均价环比出现回落除了有调控政策的功劳，更多的是由于成交结构低端化所致。即今年第二季度深圳入市的高端项目成交量大幅减少，深圳楼市成交主力是中低端物业以及特价房，导致全市的成交均价环比大幅回落。根据有关数据统计，2010年第二季度深圳的新房成交均价为19511元／平方米，环比第一季度下跌12.6%，但与去年二季度相比仍大涨近77%。
7月前四周，深圳新房市场的均价分别是18393元／平方米、17995元／平方米、17607／平方米、18866元／平方米，预计7月整个新房市场的均价将超过18000元／平方米，环比6月16970元／平方米的均价，有了比较明显的上涨。业内人士分析，新政后不少开发商都按兵不动，个别开发商虽然推出优惠措施，但是幅度很小，特价房数量也是屈指可数，这些对整体房价的影响非常有限。“如果剔除成交结构低端化的原因，深圳新房价格其实没有出现明显变化。”
而深圳二手房市场价格更是维持在高位，新政后的百日内，二手房的挂牌价格仍然在16000元／平方米左右，比新政前有增无减。但是7月以来，二手房的成交套数却是有所回升，据记者初步统计，7月份深圳二手房成交量将突破8800套，比6月份的7606套相比，增幅达到了14%。
当大家都还明确地讨论说楼市已经步入下行通道，房价到底会跌多少的时候，成交量的回升却让人们满怀期待的心又开始纠结起来。
深圳中原地产总经理李耀智接受采访时也表达了他的观点，5、6月份购买者观望情绪较高，价格正在调整，成交量降低属正常，但是7月份新房的成交量比6月增长超过30%，二手房成交量也增加了30%到40%。“原来预计成交量可能会持续走低，但现在看来目前的市场价格很多置业者是能接受的，也就是说房价即使不用再跌，也能卖得出去。因此后市的降价空间不会太大。”
2 置业者心态分歧加大在新政百日的较量中，调控打击的主要目标，是以投资和投机为目的的购房者，而对于首次买房的刚需族，政策仍是留有优惠余地。首套购房者购买90平米以下住房，可享受最低首付2成、利率7折，保持了2008年来的最低首付和利率。一些定位刚需自住的新盘，在新政后也取得了不俗的销售业绩。于是，在这场较量中，不仅买卖双方的博弈影响着市场的走向，置业者基于自身以及对市场判断的不同，在心态上也出现了明显的分歧。在楼市调控进入深度博弈阶段时，有的置业者认为价格下跌的希望较大，而选择继续观望；而对于已经经历了房价还未见底却又快速上涨的置业者而言这段时间却是如坐针毡。到底要不要出手，成为置业者们的一场心理战。
“4至6月份的成交主要还是来自刚性自住需求，而且7月份刚性自住需求还有继续释放的势头。”德思勤地产深圳公司总经理叶世育表示，深圳人对于买房的热情很高，也经历了大起大落，有了前几年的调控经验，很多人都会对市场有一些自己的判断。
“我觉得还是再等等看，听说9、10月份入市的楼盘比较多，那时候可能价格会更低些，可选择性也会更多。”在福田上班的小刘准备明年结婚，所以希望今年能把房子的事情落实了。他选择观望的理由主要还是目前可选择性不是太多，而且价格几乎没怎么松动。
但是，在此种行情下，虽然希望等待更低价格，但是看惯了调控多年房价依旧整体上涨的刚需族，仍有不少选择尽快入市。景田片区某大型中介营业经理告诉记者，景田片区近期成交的产品，买家主要都是观望很久的“刚需族”，有的是从去年下半年等待至今的年轻人，有的是着急结婚买房。今年4月楼市调控政策出台，于是又观望了三个月，但发现价格几乎和新政前没有什么明显变化，而工作、生活的需要又迫使他们没有办法再继续观望，于是就入市了。
“我不相信政策会让楼市崩盘，房价也不可能大跌。”刚在福田新洲片区购置了一套二手房的马先生表示目前房价的确很高，但是对于他们来说，确实又不得不买。深圳二房网租售CEO黄志认为，新政经过一段时间的消化后，不少置业者在7月份开始积极看房及作出购买决策，他们对楼市长期看好，现阶段趁着放盘业主心态没那么强硬议价空间较大、盘源较多，抓紧时间入市。在这些需求的支持下，近期楼市已有一定的回暖迹象。
3 豪宅变局打破抗跌神话4月以来，随着调控的深入，国内豪宅市场开始受到寒流的波及，成交量顿时跌入冰点。一线城市京、沪、广、深四大豪宅集中地区的大部分高端项目滞销，售价也出现明显松动。而在二手豪宅市场，价格波动的幅度更是让人咋舌。
据了解，6月，北京豪宅的成交量降至2008年3月以来的最低点，别墅和高端公寓的成交量不足100套，与4月份的高点相比，降幅超过80%。
在上海，截至7月16日，上海豪宅(成交均价超过5万元／平方米)市场成交量仅为日均1套左右，45个豪宅项目，有32个豪宅“零成交”，超七成“零成交”。同时，部分豪宅价格呈下探趋势，上海高端住宅市场正备受煎熬。
在广州，据有关机构的统计，7月以来，豪宅新房市场成交已经连续四周回落。二手市场中的豪宅产品也已出现不同程度的降幅。“降幅主要在5%-10%之间。”有业内人士认为，现在楼市还只是处于调控前期，豪宅房价依然较为坚挺，但如果调控进入中期阶段，豪宅项目不会像其他人说的那样“抗跌”，反而降幅会更大。
类似的情况也出现在深圳，自4月份房地产调控政策出台以来，深圳豪宅的成交量直线下降。世联地产研究报告指出，调控三个多月来，无论一手还是二手豪宅成交量均大幅缩水，新房方面无论是别墅还是平面豪宅，成交量环比均有超过70%的跌幅。个别千万级豪宅甚至持续几个月保持“零成交”状态。二手楼豪宅成交量也寥寥无几，有的豪宅甚至直降800万元竟无人接盘。据了解，深圳几个著名的豪宅片区——香蜜湖、华侨城等，自调控政策出台以来成交量都是个位数甚至零。
业内人士指出，深圳豪宅近年来价格涨幅惊人，尤其是2004年、2005年推出的豪宅楼盘，有的价格已经是原价的六七倍，泡沫严重。在宏观调整的背景下，资产价格波动风险已骤然加大，国内富豪群体购买豪宅的热情正在消退。之前被公认为最具保值功能的豪宅市场其抗跌的神话正在被打破。
4 商业地产成投资新宠调控政策出台后，和住宅市场相比，商业地产表现抢眼。国家统计局数据显示，今年上半年办公楼销售面积同比增长53.2%，销售额同比增幅超九成，达到91.5%，商业营业用房销售面积同比增长41.6%，销售额同比增长57.1%。这在近段时间的深圳房地产市场也有所体现。日前，中原地产研究报告显示，6月份，深圳市商铺成交4.31万平方米，环比5月大幅上升221.25%，创下2007年1月份以来最高。而美联物业数据也显示，在6、7月份，商铺成交明显增加，他们南山近期成交的商铺，五成为住宅投资客购买。
相对住宅市场上贷款成本的大幅度增加，商业地产目前的信贷政策仍然没有改变，限制门槛也很少。“过去，由于国家的金融政策对商业物业限制较大，租金回报率也不确切，投资者更倾向于投资住宅。”有开发商表示，因此在上一轮住宅物业高涨的周期中，商业物业的价值并没有充分体现出来，出现了“商住倒挂”现象，商业地产价格反低于住宅价格。而今年，随着住宅市场的沉默，商业地产的洼地价值被发现。政策对住宅市场的打压，以及商业地产稳定的租金回报，以及实体经济发展前景乐观，都成就了商业地产的前景优势。
有业内人士认为，此番房产调控的一个积极意义就在于加速了商业地产的开发进程，这很可能将促进房地产商改变集中于住宅的开发思路。上半年商业地产的销售业绩，让更多的房企纷纷加紧在这块“热土”布局，已有不少开发商表示将加大商业物业的开发力度。
据知情人士表示，已有越来越多的个体投资客、开发商，甚至是一些私募基金、金融保险等资本，正在持币关注商业地产领域。更有人预计，从投资客到开发商，调控以来短短的三个月内，已有千亿资金涌入商业地产。（陈聪）
