仅靠这种测试就能厘清风险？美国次贷危机发生之前，从次级贷款占个人按揭贷款的比重及金融机构个体的资质等方面，是看不到危机爆发的，但金融危机最后还是爆发了。也就是说，金融市场的信贷风险不仅表现在不同金融机构个体，更大程度上表现在金融系统里，是由于金融体系根本缺陷、金融机构内在脆弱性、金融监管不完全性及市场主体非理性等。因此，对国内房地产信贷风险测量不仅在于其个体的观察和测试，更应该关注房地产信贷市场系统性风险有多高。
从最近的数据来看，尽管房贷增速有所回落，但增速仍在高位运行。今年上半年房地产开发贷款新增4423亿元，6月末余额同比增长26.1%；上半年个人购房贷款新增9323亿元，6月末余额同比增长49.6%。房地产商业性贷款占全部贷款比重21%以上。也就是说，国内房地产商业性贷款，无论是房地产开发商还是个人按揭贷款，并没有随着国十条出台而大幅减少。只不过房地产炒作由2009年的主要在一线城市，变为现在向二三线城市，甚至向县城转移了。
2009年国内房地产市场价格快速飙升，基本上是银行信贷推高的结果。2009年新增房地产贷款2万亿，占各项新增贷款额的21.9%，占比比上年提高了11.1%，同比多增15000亿元。其中个人购买住房贷款增加14000亿，为2008年的5倍，2007年的2倍。而且这种态势在2010年一季度仍在持续，进入房地产的贷款大幅增长了。
根据上述数据，监管部门测试所看到风险有二：一是2009年以来房价飙升虽让国内房市转化为以投机炒作为主导的市场，但房价跌30%左右对银行影响不大。而且其包括了不良贷款的上升、银行利润减少、贷款损失大小及相关行业可能导致贷款损失等。但在笔者看来，这实际上是静态的数据。因为在投机炒作为主导的房地产市场，投资者并不关注房价上涨与下跌，而更多的是关注房价的市场预期。如果市场预期处于下跌区间，要想认为房价跌到30%就停止是不可能的，就如股市价格下跌的情况一样。因此，以投机炒作为主导的房地产市场价格并非是一个静态的价格。
二是监管部门通过住房贷款占整个贷款的比重来观察房地产信贷的风险。与欧美国家相比，中国住房信贷比重仍然处于一个相当低的水平上(中国占比为22%，而欧美国家为80%以上)。但笔者必须指出的是，中国房地产市场与欧美市场是相当不同的市场。比如市场发展期限(中国仅10年，而欧美国家近百年)、住房结构(一、二手房所占比重，中国一手房超过85%，而欧美国家仅15%)等。正因为市场性质完全不同，用信贷占比来判断中国房地产信贷风险高低是不合适的。
笔者还要指出，房地产市场不仅市场预期是动态，市场环境及价格水平也是动态的，如房贷利率变化。整个市场动态性是无法用一个静态指标来准确衡量当前国内房地产信贷风险高低的。
更为重要的是房地产信贷的系统性风险如何来评估。就中国房地产金融市场而言，由于是刚从计划经济中转型而来，存在的缺陷与问题很大。如今仍无有效的市场信用评级；无有效的定价机制，房地产同类个人按揭贷款无差异性；市场准入宽松，使许多无支付能力的贷款者进入市场；法治不健全，使不少房地产金融制度不落实不执行等。加上政府GDP取向背景下过度优惠的住房按揭政策，只要购买房产就能够赚钱，住房购买完全成了投资赚钱的工具；房地产成了投资市场，而居住功能反倒是次要的了。
如果不把房地产信贷市场的这些系统性风险考虑在内，那么要评估风险大小是不可能的。个人以为，中国房地产信贷市场的系统性风险比美国次贷危机的风险有过之而无不及，政府决不可掉以轻心。（易宪容）
