观点①
投资选择太少造成囤房
Robert Edelstein 美国加州大学伯克利分校金融学教授
“在通货膨胀的预期之下，去年中国不少手头有余钱的人开始购置房产，多套房囤在手上，之所以如此，一是因为有人在投机，另一个根本原因则是老百姓的投资选择太少。”
现在不管是美国还是中国的房地产市场，都存在一个麻烦，即银行被地产所“绑架”。拿美国来说，银行从金融安全角度考虑，本来不应该再给地产商提供贷款，但由于银行与地产存在利益关系，管理者却允许那些银行继续提供贷款，因为不给贷款的话会造成很大问题。这种“被绑架”的关系在中国也有类似的，而且更微妙，明知不行也得贷。不过从4月份的房产新政调控来看，中国政府要求提高二套房首付等措施，从运作和稳定经济来讲，“是最聪明最有效率的。”
据我了解，在通货膨胀的预期之下，去年中国不少手头有余钱的人开始购置房产，多套房“囤”在手上；而今年的新政又让他们左右为难，这种情况在中国很普遍。而之所以有这种情况，一是因为有人在投机，政府对这种投机的一定要设置更高利息。而另一个根本原因，则是老百姓的投资选择太少。
如果买股票，没准亏；投资到债券，收益低，所以有人会认为房地产投资的回报率相对稳定。解决问题的办法是要让老百姓的闲钱有地方去，我认为有以下几种途径：资本流动国际化、金融机构国际化、人民币国际化。如果这些问题做到了，那些问题就会消失。
Robert Edelstein 美国加州大学伯克利分校费雪不动产研究中心主任、不动产讲座教授。有史以来第一位依次担任美国房地产与都市经济协会、亚洲房地产学会、世界华人不动产学会三大顶尖学术机构领头人的美国人，曾经准确预言过中国地产的黄金十年，有“地产巴菲特”之称。
近日，来自中国大陆的世界华人不动产学会会员共计160多位专家学者，以及长三角地区的房地产业界领袖共200余人齐聚上海，共同参加了由本报主办、世界华人不动产学会协办、发现传媒承办的“经济学家中国房地产业发展论坛”。
来自美国得州大学奥斯汀分校的Sheridan Titman教授，以及有着“地产巴菲特”之称的美国加州大学伯克利分校金融学教授Robert Edelstein出席了此次论坛。本报记者专访了这两位世界知名的经济学家，请他们就中国的房地产市场发表了精彩观点。
观点②
大城市的豪宅更抗跌
Sheridan Titman美国金融学会副会长
“经济危机发生时，美国纽约曼哈顿、旧金山、洛杉矶等大城市的高端住宅区基本没怎么降价，但像加州等离市中心一小时车程的郊区，房产价格下跌的情况就比较多。”
Sheridan Titman 美国金融学会副会长，美国得州大学奥斯汀分校金融学讲座教授，世界知名金融学教授，曾任职于加州大学洛杉矶分校、美国财政部、中国香港科技大学、美国波士顿学院，现为得州大学奥斯汀分校金融学教授，兼任美国国家经济研究局研究员、亚太金融协会理事等职务，曾获《金融杂志》“最佳论文奖”。
全球经济危机发生时，美国房地产价格是否均大幅回落？事实上不同地区的情况不一样。比如，在纽约曼哈顿、旧金山、洛杉矶等大城市的高端住宅区基本没怎么降价。但像加州等离市中心一小时车程的郊区，房产价格下跌及房贷违约现象就比较多。迈阿密、凤凰城、拉斯维加斯等降得则更多。而美国的中部地区，房价原本涨得不多，危机中降得也不多。
为何会有这样的差异？因为曼哈顿和旧金山是很特殊的地区，这些国际级的大都市，有许多国际买家支撑。而凤凰城和拉斯维加斯的土地不稀缺，存在过度建房现象。此外，购房人融资也太容易。有的首付1成就可贷到款。贷款占比90%，一旦经济波动、房价下降，购房人就会选择断供，而且会有螺旋效应。一个小区有一个人断供，就恶性循环。从美国的经验教训来看，人们买房要量力而行；政府和金融机构设计房贷产品，也不能诱惑人们去买房。这一点也同样适用于中国。
中国把很多钱花在基础设施和住宅建设上，这比世界上其他国家做得好、做得快。但未来中国要面临的一个很重要的问题，将是如何应对城镇化进程带来的变化，怎么更快更好地管理巨大型的城市，这是个很大的挑战。
