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| 凤凰水城北京公司庄殿楠 |
【庄殿楠】：大家好，这次经过了北京京十条的调控，对异地购房比北京购房局限性大一些，而且目前在异地购房投资居多。而且现在大家选择异地购房必然性挺重要的，而且现在很多人在北京有了一套房、或者两套房。现在在北京第三套房不给予贷款，异地购房目前还是比较宽松的，可以做二套。而且目前很多购房者选择的区域都是以环境为主。所以比如海南区域，投资的客户居多。而且尤其海南这个城市，目前在2009年的时候，正式命名为国际旅游岛。因为海南三亚区域占地很小，一千多平方公里，那个区域现在已经成为了国际旅游岛。全世界投资、旅游都会在那个地方进行投资、二次置业。目前对这个政策来讲，尤其北京很多人考虑的是换房子，因为很多年以前买的房子比较小，现在大家需要二次购房，但是首付款比例可能更多一些，达到了50%以上，这样对很多人购房门坎相对提高了，以前房价很低的时候，这样50%还可以。目前北京房价比去年高了很多。去年的时候达到了50%应该是没有，有很多例子大家也可以看到，去年一套房首付款需要20%，大概在五六十万，但是今年很多想改善居住环境为理由买房的人首付款达到50%，比去年总款高了很多。包括我自己也是一样，我也想在北京选择一套房子。但是由于首付款比例确实比较高所以没有买。而且异地购房主要以投资为主，很多客户选择发展比较好的城市。这样对于我们的投资是有保障的。现在异地购房客户比较多。包括三亚有很多海景房。这样的客户投资占整个购房比例的大多数。政策来讲，不是很多客户不想买房子，而是没有办法选择改善房、投资房也好。所以二次置业肯定以异地购房为主要趋势。
【主持人】：这个政策从最开始，很严厉的是对不能提供一年以上的纳税证明是不能贷款的。也是从某种程度上来说，开了这样一个口子可以异地置业。目前政策环境下对于首付款要求非常严格，对有购房意愿的投资者比较严格。接下来我们听一下石总的要求。 |
| 北京鑫尊房地产顾问有限责任公司秦皇岛分公司销售经理石宁 |
【石宁】：各位朋友大家好，我是鑫尊地产的销售总监，这次讨论的话题主要是新政的影响。415政策出台以后，我们专业的研究中心做了很多分析，目前新政已经持续了两个多月，和我们研究的趋势差不多。新政的主要目的是打压目前中国房地产投机的泡沫，新政初期重点的打压有点一刀切的感觉，新政非常严格，而且伤及到了一些正常的刚性需求，一些需要改善自己住宿条件的外地人。随着新政的发展，新政逐渐细化以及更加人性化，以及往地方的因地制宜的改善。异地购房是两类人群，一类是纯投资为主，投资所在地以外。另外一种有所谓刚性需求的异地，包括旅游地产、包括养老度假的需求，我们以养老为例，其实对于一些偏老年性的客人来说，即使没有年龄限制，对贷款年限也会有影响。所以我们很多客户本身一次性付款买房，包括一些酒店式公寓的投资客也是一次性付款买房。随着二套房政策的影响，解读新政还是政府为了打压投机性热钱，借助银行贷款的优惠，本来大家的目的是为了改善老百姓的居住条件、生活品质，反而变成了拥有资本实力的人的投机工具。这种投机泡沫不光对房地产，对金融体系的破坏也是很严重的。解读2008年金融危机、我们现在看到近三十日美元走势、国际油价走势，其实是一种资本大型的国与国的博弈。415新政表面看是房地产严厉的政策，实际上是中国政府对于金融领域预先防御的政策。我们看到取得了一个效果，中国2009年并没有说金融体系被外部因素破坏得很严重，但是疯涨肯定不好，所以是一种内部的调整，是一种软着陆。
我们给异地客户的建议还是量力而行，你有什么样的打算、改善自己的需求、投资也好，新政的影响是持续不断的，任何时间我们都会发现有新政出台，包括2007年、2008年，大家应该更理性一点。目前市场观望情绪严重，不管给开发商、消费者一个更长的思考时间。现在用新政大家可以暂时不冲动，开发商可以更加细化的做更好的产品，在市场上有竞争力，消费者也有充裕的时间做比对，是需要改善住宅品质，还是需要投资获利，都可以观望一段时间，目前我们项目，很多刚性需求客户也好、一些投资性客户也好，通过一两个月的观察也开始出手。我们盖了一个商业性项目，北京玩具城都开始动。我们在解读目前的情况，因为中国国内有很大的通货膨胀压力，最终投资的资金还是会回到房地产市场，只不过政府方面希望这些资金比较理性，做一些中长期投资，而不是借助贷款短期获利。我们通过中国房地产市场十年发展得出一个客观结论，所有在这十年买房的人都获利了，他们最大的获利不是因为房屋出租，更重要是因为地产自身的增值。这种增值是实打实的增值，而不是一种泡沫。
【主持人】：谢谢石总跟我们分析了政策的背景，以及希望预防泡沫的作用。同时我们看到，石总对市场这种观望性的分析也是让买卖双方回归到理性的态势。接下来听一下刘总的意见。您给我们分析一下这些政策对异地置业的影响。 |
| 碧海名居北京代理公司总经理刘进 |
【刘进】：大家好，我们主要是做胶东半岛的项目。我们想先问一下这个问题，为什么老百姓要去做异地置业？为什么要去风景比较好的地方，海边也好、山景也好风景好的地方买房。不管老百姓从哪个角度买房子，我们认为有必然的价值。我们认为是对生活水平的提高。如果说我去买这个房子是为了投资，财富的增长是生活品质的一个提高。这里我想澄清一个概念，投资和投机是不一样的。对于我们这个项目来讲，如果想做投机，我建议他不要来了。我们这边更多的是作为投资。我们这边的房地产项目是一种稀缺的资源、海岸资源、沙滩资源，现在房价没有什么泡沫，在三千、四千左右，作为中长期的投资是非常合适的。这块可以提高我们的生活品质。
如果我们买这个房子作为养老，不作为投资而作为养老的话，我希望有一个风景好、空气好的地方，能够让生活质量更高，能够让晚年的生活品质更高、寿命更延长。这方面也是对生活品质的提升。养老这块，现在很多北京居民都选择在海边作为养老。
第三如果作为渡假，也是可以的。对我们的生活品质也是一种提高，渡假和旅游不一样。我一直强调这个观点，旅游是我们花三五天、七点时间匆匆忙忙走马观花。而渡假是在一个地方修身养性。这个概念在国内已经越来越被人认识，我们提出一个概念半强制性渡假。因为现在很多人工作繁忙，没有时间修身养性。汽车用了一段时间以后要定期保养，何况血肉之躯呢？我们经过很长时间的工作压力之后，我们需要调养、也就是我们说的渡假概念。这是我们说的半强制性的渡假。如果这个人买了房以后，到夏天会有意识渡假。不管投资、养老还是渡假，最根本的是对生活品质的提升、和生活财富的一种提升。我认为在海景房、山景房成为异地置业的根本意义。
所以我不提倡投机我提倡投资，不提倡旅游提倡渡假，我不提倡的是生存，而是养老。这是我的观点。
【主持人】：刘总从异地置业的目的出发，探讨了为什么要异地置业，即便是外界的政策、市场有所调整，根据消费者的需求，还是应该根据需求进行置业行为。接下来是陈丽丽，陈总跟我们分析一下。 |
| 滨海新城项目经理陈丽丽 |
【陈丽丽】：从4月15号新政出来，5、6月份两个月对异地项目有一定的打击程度。但是作为消费者来讲，主要以自己的需求，像刚才这位老总说的，要把自己的需求搞清楚，是作为渡假、是养老还是投资。比如说渡假、养老关心的问题是它的环境，我是做秦皇岛北戴河新区的项目，这个地域肯定有自己的不可复制性。秦皇岛有北京后花园之称，北京人渡假，从渡假时间来讲，其他区肯定取代不了，当天早晨去，当天就可以回来。这个区域是比较有特殊性的，作为投资来讲，现在在北戴河新区、南戴河均价4000左右。这样作为一个消费者可能会考虑拿地的成本、建筑成本，看一下租售比例到底是合理还是不合理，如果觉得合理，就说明可以选择在这个时间出手。
另外在新政出台，很多人在观望的时候，以北京周边项目为例，据我了解，在上周，燕郊区域天洋城(论坛新闻视频)开盘均价7800，当天开出200套，全部售完。对于降价比较大的项目，销售速度比较快。所以在考虑置业的同时要考虑到楼盘的性价比到底合理到什么程度，或者看租售比例，为1：100，这个比较正常，但是在燕郊达到了1：1200，所以作为投资来讲，这个肯定是不合适的。
所以无论是投资、养老还是渡假，消费者应该更慎重，考虑到自己所关注的因素。从消费者心理来讲一些投资的因素，和大家分享。
【主持人】：陈总也是从消费者购买需求角度来讲的。接下来是上上城 (论坛 新闻 视频)的策划经理，这是燕郊的楼盘。我们很关心的是这次调控政策对在北京工作的这部分人，在燕郊买房实际操作过程中的影响。
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| 上上城策划经理王卓尔 |
【王卓尔】：大家好，刚才大家都谈到的是一些这次政策严厉打压下的一些不好的消息。但是我想跟大家谈的是我们面临这样的打压能遇到的机遇是什么？这次打压虽然是有史以来最严厉的一次，但是主要打压的是一线城市高增长的趋势。比如说北京。对于二线城市、三线城市的限制会宽松一些。对于离北京最近的燕郊来说，从国贸到上上城就是40分钟的距离，很多在北京有刚性需求的购房者，他们的范围效果已经在扩大。比如我们在六月初推出一栋楼，220套，当天销售了200套。大家对购房、持房这种气氛很浓。但是我觉得不是像大家想象的那么浓郁。大家购房的心态还是很踊跃的。基于现在这种状况，北京目前不会有很大的涨幅了，对于购房者来说应该及时出手，来燕郊，来一小时生活圈的楼盘多看一看。
【主持人】：燕郊那边银行贷款方面，具体是执行什么样的政策呢？
【王卓尔】：对于上上城来讲，二套房、三套房政策比北京宽松很多。具体还要看各个家不同环境，而且燕郊这边开发商对第二套、重新购房的人给一些优惠政策，比如说首付款的政策。首套房就是30%首付。
【主持人】：还是要根据购房者自身情况来确定。我们看到大家的概念还是偏好来看这个市场，其实政策本身，一来对异地置业，按照二套房标准来执行，另外一方面也是希望市场在政策调控下向着更加理想方面发展。投机性需求会尽量被挤压下去。接下来请大家跟我们分享一下目前市场状况怎么样，另外预计一下未来一年到半年市场趋势是什么样的。各位老总都是代表不同区域，角度也有所不同。请各自分析一下所属区域市场的形势和未来预期。
【庄殿楠】：首先从海南区域来讲，大家也知道海南从去年到现在发生了翻天覆地的变化，现在跟北京是完全不同的。北京正常发展是持续的、阶梯式的发展，但是海南是跨越式的发展，一夜之间海南就发生了翻天覆地的变化。目前海南区域，环境肯定不用讲了，那边环境是独一无二的，为什么成为世界旅游岛，它的环境在世界上都是数一数二的，这个区域对我们所有人，包括小孩一直到老人，这个区域生活起来非常有益于我们的生活健康。在那个地方有很多老年人、年轻人都在那个地方渡假休闲。那个城市跟北京来讲是比较慢节奏的生活方式。刚才我也提到现在很多人在北京有了自己的住房，现在大多数选择二套、异地购房都是选择为自己改善居住环境，为了自己的身心健康而选择的地方。
经过房地产近几年的发展，大家也都知道房地产目前升值空间、投资价值在很多行业比较下，无论利润、还是价值来讲都是比较好的。现在对于投资客户肯定要选择一个发展的城市投资。如果一个城市没有发展、没有规划，无论投多少肯定没有比发展的城市投资价值高。所以目前包括大家可以从去年看到，去三亚旅游，一个酒店一夜都有上万的。目前三亚的趋势是适合老年人渡假、养老。从各个角度来讲目前三亚投资是比较好的。因为三亚和北京相比小了很多。首先占地面积有局限性，所以在这个地方投资，资源比较稀缺，而且在三亚投资保证了大家的投资回报率。房子的升值空间会有很多，因为没有太多的地块供开发商拿地、投资。而且我们的凤凰水城在三亚的市中心，到机场十分钟。而且周边的生活配套、硬件配套设施齐全。目前大家如果考虑在异地购房，可以考虑一下三亚的区域。欢迎大家去三亚旅游。
【主持人】：谢谢庄总，主要是从海南政策上的利好、国际旅游岛的推出，给我们讲了一下在三亚置业的情况。请石总跟我们分享一下在秦皇岛置业的情况。
【石宁】：很多北京人对秦皇岛要么就是非常熟悉，要么是非常陌生。熟悉的人是有北戴河情结，很多人从小就到北戴河渡假。另外一部分人不知道北戴河，但是知道山海关。秦皇岛分为三个区，山海关和北戴河是其中两个区，山海关有老龙头、是秦皇求仙的出海口，有很多历史文化的东西在里面。山海关集中了秦皇岛70%的旅游资源，三日的秦皇岛旅游团基本上要去山海关一天。大家很多时候只是知道山海关的概念，并不知道山海关和北京的概念，山海关和北京是两个小时看海的优势。这种优势是相对的。比方说山东地区对于威海、青岛有距离优势。秦皇岛的距离优势就在于对于东北地区、内蒙古地区、北京地区有位置优势。他们认为秦皇岛北戴河是皇家的看海地区，有文化底蕴在里面。同时有历史文化底蕴。这里的价值除了有自身位置优势，还有文化优势。毕竟中国有2500年文字记载的文明史，这一点相对于其他的海景房是属于秦皇岛的独有优势，属于独一无二的。所以我们主要的卖点和主题是销售一种生活观念和理念，你住在一种有文化素养的地方是非常舒适、非常健康的。
