去年的这个时候，从央行调整个人住房贷款政策开始，我国房地产业宏观调控政策在几个月内接连不断，并刺激着各方利益的神经。一年来，全国各大城市的楼市都已经历了不同程度的“振荡”，而一向热衷房产投资的温州投资者，其投资热情也已受到了影响。为了反映投资者现行的投资心态和本真面，本周刊特于日前举行了投资者沙龙活动，并在三大经济圈楼市高峰论坛期间，举行了投资者意向问卷调查，以此揣摩投资者的“表情”，使相关投资者更好地做好房产投资。
投资意向依然强劲
眼下，全国各地楼市的投机水分已基本被拧干，而房产投资市场经过折腾后，也已受到了不同程度的影响。那么在这种状况下，我市投资者现行的投资心态又是如何？
此次调查共发放320份调查问卷表，回收303份，有效率达95%。从调查结果来看，有63.5%的买房意向者认为其购房目的依然是投资，而自住的仅占了36.5%；而在对今年的房价趋势调查中，有28.6%的被调查者认为今年房价依然上涨，基本维持不变的，更是占了36.4%。而认为今年房价有下降趋势的，仅占了18.2%的份额，而认为不确定的占了16.9%的份额。
相对于以上，另一项更能反映当前投资者心态的指数，无疑说明了投资者的本真面。只有1.5%的被调查者认为在现行形势下投资风险非常大，认为比较大的占了34.8%，而认为风险一般的却占了53%，认为风险很小的也占了10.6%。
尽管此次调查不是很全面，但通过数据已显示出当前投资者的真实心态。通常情况下，宏观调控后投资者都会有所收敛，但投资者目前的心态，又是基于哪些依据呢？一位资深房产投资者陈宇(化名)的观点可谓颇具代表性。他认为，今年以来，无论是国务院，还是国家发改委，还是其他相关部门领导的讲话中，都可以找到“当前这个阶段中国房地产业仍然是重要支柱产业和消费热点”，和“在‘十一五’期间要调整投资和消费的关系，增强消费对经济增长的拉动作用。在消费政策上，对住房等产业的发展给予一定支持。”等相关的表述。
陈宇表示，我们不难理解当前宏观层面的针对性，住宅消费理应是一个消费热点，这一点已表露无疑。
热点区域并无大变
曾经作为温州投资者的热点区域——上海，在经历了楼市“急刹车”之后，其受关注程度并没有多少变化，这一点，在此次调查中已得到充分体现。
依然有26.3%的被调查者认为其首选的区域依然是上海，并占据了首位；而对温州本地市场钟情程度，此次调查也占了25.1%的份额；排名第三的就是杭州，依然有17%的被调查者选择杭州；而珠三角、环渤海湾、北京、中部、东北等区域，也分别占据了11.1%、7.6%、5.8%、3.5%和1.7%的份额。
此次上海和杭州再次进入到热点区域，与有消息称上海外环线将推出购房入户以及杭州已推出购房入户政策有很大的关系。同时，大多数投资者认为，宏观调控在长三角地区实际上已经到位了，接下来肯定是一个复苏的过程。无疑，相关利好信息的支持，已将投资者心态展现出来。
相关数据表明，经过宏观调控后，全国各地楼市已出现了差异性。而这一点在去年的楼市中，表现得尤为突出。广州、深圳已是多年没有上涨，去年倒开始涨了；而包括长三角过去几年一直在涨，现在却稳住了。而河南、山东的楼市，其去年楼市的预定量，已经远远超过楼盘的供应量了。从有关数据显示，如今土地供应量和房产开发正从我国东部往西部和中部转移，且这种趋势已越来越明显。
那么怎么样才能把握区域楼市的发展规律呢？中房协副会长兼秘书长顾云昌认为，我们要深入到宏观调控当中，既要把握宏观经济整个的走势，同时要从理论的高度，去总结楼市波动规律性，剖析它的内涵，只有这样的投资，才是最为可靠的。
选择物业首选住宅
曾经的专业市场、住宅、购物中心等物业形式，经过调控后，是否依然受青睐呢？
从此次调查的结果来看，曾经名噪一时的商业街、专业市场、购物中心，尽管没有受到此次宏观调控影响，但其受青睐的程度，已大不如前，也就分别占到13.2%、5.9%、5.3%的份额。而在首选投资物业中，住宅、商铺、写字楼分别占据了前三位，其份额分别为33.6%、27.6%和14.2%。尽管住宅是此次调控的主角，但多数投资者认为，投资住宅、沿街商铺和写字楼的风险最小，而回报率也不会很差，这也是该三项物业依然作为投资主角的原因。
从投资者反馈的情况来看，去年的南京夫子庙事件，武汉、湖南等地专业市场出现了后期经营管理跟不上，致使开发商原来的承诺得不到兑现的情况。同时，去年全国各地此类物业纠纷的增加，也致使这类物业受青睐的程度受到打击。
从有关信息显示出，作为调控主体的住宅市场，出现了产品类型从高档住宅向中档住宅进行转移的现象。有关人士认为，无论是住宅，还是商铺、写字楼，我们更应该看到其区域性特点，其每个城市都有各自的物业投资优势，掌握这点，必须对城市有一个综合的考虑。
其外，商业地产专家朱凌波也认为，房产高峰期肯定已经过去了。无疑，将来各大城市房价上升空间肯定有限。保守型、理性型的投资策略应有可取之处。
怎么样选择有投资潜力的产品呢？朱凌波认为，不同的产品，其投资潜力是不一样的。所以投资者在选择商业产品时，要更多关注其商业运营模式、产品的后期管理、政府支持力度、交通条件与区域消费习惯等，而不只是项目本身。
投资热潮后的深思
原来的投资热潮，今后不太可能再出现了，但房产投资预期依然值得期待，这是业界共同的声音。而在投资意向持续增加和投资资金逐渐回潮的背景下，如何给这些资金找到新的投资出路，显然应引起重视。
“对于那些手头有资金，而期待投资的房产投资者来说，目前这个阶段是一场痛苦的等待。”市经济学会会长马津龙说，“因为这是不知道期限的等待，等到什么时候结束，目前谁也无法预料。”他认为，资金是有机会成本的，即使几年后房产出售价格没有跌，甚至比买入的价格略有上涨，那些投资者也是亏了。因为在正常的情况下，房价保持平稳或者小幅缓慢上涨，加上各种交易费用，人们通过买卖房子赚到钱也是非常有限的。
相对于以上，对项目进行二次再开发的新操作手法，则为许多投资者找到了很好的出路。目前，温州投资者已经不限于投资房产了，而是等开发商拿到土地以后，再对这个项目进行二次开发，再推向市场，以此得到更大利润回报。
有关人士表示，在市场和政策的作用下，温州购房团也已从楼市中部分撤出来，但巨大的资金是一个现实的存在，在国内投资渠道匮乏的现实情况下，这些资金何去何从同样是相关部门应该思考的问题。商报记者冯章国
