保障房捆绑土地招拍挂制度或即将出台

　　在空前的保障房建设规模压力下，各地供地方式正在发生近几年最大的转变。3月26日，国土资源部党组成员、总规划师胡存智在参加某论坛时表示，国土部正在研究土地招拍挂制度完善细则。

　　而近期，全国范围内多个城市已率先开始改革，普遍的做法是效仿北京，在普通商品房建设用地供应中采用“限地价、竞保障房面积”出让方式，或者在商品房用地中明确限定保障性住房用地比例。

　　“十二五”规划提出未来5年中国将建设3600万套保障房。2011全年1000万套保障房任务业已下达到各省市，相对于“十一五”时期的保障房建设速度，此任务指标大大超出预期。

　　从政府规划及土地出让规则变化来看，保障性住房分量日渐加重。

　　效法北京      

        事实上，自2010年开始，土地出让规则已经开始往保障房方面倾斜。2010年11月初，北京土地市场以“限地价、竞保障房面积”首次成功出让顺义区张镇居住用地，随即受到业内普遍关注。

　　限地价、竞保障房面积，即国土部门事先针对出让地块设置价格上限，当企业竞价达到上限价格时即停止竞价。在此价格基础上，竞买人转为现场投报配建保障性住房面积，投报面积多者胜出。随后，该方式在北京市多宗地块出让中得以使用。

　　分析人士认为，北京此举既能有效避免优质地块价格过高，同时成功转移开发商多余竞争力在保障性住房供应上，配建保障房和承担公益性设施建设，可谓一举两得。

　　随后，国内一些城市开始效法北京，在土地出让中设法挂钩保障房。其中广州、兰州等地几乎是原样复制北京模式。

　　4月2日，广州市国土房管局对3月21日公告挂牌出让的荔湾区高尔夫球场AF030448地块发布补充公告，当地块竞拍价达到预设上限后，开发商将转而竞配建保障房的面积，面积大者得地。这是广州首宗“限地价，竞配建”的地块。

　　3月底，兰州市安宁区银滩黄河大桥西侧G1026号、G1027号宗地出让中，同样规定，当土地拍卖价格达到政府最高限价后，开始竞拍保障性住房的配租比例。同时，保障性住房配租底限为居住用地面积的10%。

　　一位业内人士介绍说，商品房用地配建保障性住房已经成为各地惯用的做法，配建的具体比例则由地方政府自行确定。而国内各个城市的标准一般在3%到5%之间。相当于一个10万平方米的楼盘中，最多需要配建5%即5000平方米的保障性住房。

　　在成都、杭州等地最新出让的地块中，同样规定部分地块需要配建一定比例保障性住房。西安、福州、邢台等地则进一步扩大范围，规定新出让的“所有商品房地块”必须配建一定比例保障性住房。邢台提出“在普通商品房建设项目中配建保障性住房10%以上，并将保障房配建要求作为土地出让前置条件”。

　　大连等地虽然尚未付诸行动，但也对“限地价、竞保障房面积”表示出浓厚兴趣，已经明确表示以后“公租房挂钩土地拍卖”。

　　大连市政府经济研究中心信息研究室主任陶勇公开表示，尽管土地建设中需要配建不同面积的公租房，但是大连借鉴北京实施保障性住房的思路，以及开发商接受这种“捆绑式”土地出让都将是顺理成章的事。在陶勇看来，参与配建保障房能为今后获取拿地资格添加重要砝码。

　　 “对各地政府而言，保障房任务在卖地过程中就完成，是一种比较简单的操作方式。”住房与城乡建设建部政策研究中心副主任王珏林认为，所谓“限地价、  竞保障房面积”，实际上是把土地成本转化为增加建设保障房。

　　将保障性住房与普通商品房捆绑在一起，北京市尽管是先行试点并多次使用，但却并非一帆风顺。首块采取此种方法的房山长沟镇地块曾一度因为无人报价遭遇流标，直至去年11月顺义张镇地块顺利成交才令新规则首次试水成功。

　　王珏林认为，作为商业用地招拍挂过程中一个附加条件，“限地价、竞保障房面积”是具备可操作性的，但是企业也需考虑自身的利润回报。各地应该灵活掌握，根据不同情况来选择不同方式去完成保障性住房指标，北京的试行方式无法推广全国。

　　地产分析师张大伟表示，在国家力推保障房计划的当前，此方式初衷在于有效增加政策性住房面积供给，实现政府调控地价、惠民生的目标。但实际上目前大多数“限地价、竞保障性住房面积”都使用在偏远地区，无一出现在真正热点区域。“偏远地区哪来那么多租住人群呢？”

　　北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲亦表示，“限地价、竞保障房面积”只是针对现在商品房稀缺，竞争过于激烈，使用的一种一举两得的方法，但不是招拍挂的必选模式，更不能强制推行。

　　“如果在市场经济中，不以价高者得，这中间的价差到哪里去了？”潘石屹认为，只要加大土地的供应地价自然会降下来，没有必要在交易方式上去下功夫，交易方式不会影响价格。