刚需改善齐出动 六月温州楼市开门红

　　6月1日，国际华府开盘，推出的89平方米、115平方米、127平方米以及152平方米四组户型的628套房源销售一空。据统计，其中改善型房源占了总开盘数的70%，受到了市民的热烈追捧。据三角洲地产营销机构总经理陈好介绍，当天到达现场的意向客户达5000多组，其中大部分为改善性购房者，场面火爆。“该项目只是改善型热销的一个开始。”陈好表示。从近期做推广活动的楼盘来看，定位为改善型住宅的项目已超七成以上，八九十平方米的小户型仅占了小份额的比重作为户型补充出售。主力户型均以120~140平方米，三房两厅两卫为主。

　　可见，随着房价的企稳，在刚需购房者的带动下，首次改善型置业已着手入市。

　　好项目引得改善型置业入市

　　房展会上，外滩首府的展位人头攒动。手拿楼书在听售楼小姐讲解户型的陈先生告诉记者，两个子女陆续进入社会，他们考虑换一套环境更舒适、面积在150平方米左右、功能更齐全的住宅。在问及对房子有什么要求时他表示，最好是品牌开发商的新楼盘，房子的品质有所保障。其次会考虑房子的环境、配套、规模等，当然在地段的选择上会着重考虑与工作地的距离及升值空间。

　　改善型客户的频频入市及以首次改善型置业为主，刚需型需求为辅的楼盘陆续推出受到热捧，可见一斑。温州朗兆房产策划机构董事长叶维坚分析，改善型客户群的特点便是“改善现有的居住条件”，有比较高的购买能力。近期改善型客户的活跃进场主要有以下原因：

　　首先在全国房价增长、各地地王频出的市场背景下，带动了温州楼市的情绪上扬，从近期楼盘开盘成交量均达90%的刺激下，激发了改善型消费的欲望，改变了楼市的预期。

　　其次是市场上不断推陈出新的优质产品的出现，如江景、高尔夫练习场的稀缺资源、135平方米四房三厅三卫全功能户型的外滩首府。这类产品大大超越了以往楼盘的规模、品质、配套，对有资金实力的改善型客户来说具有不小的吸引力。

　　三角洲地产营销机构总经理陈好则表示，楼市刚性需求的释放带动了改善型需求的增加。一是好项目的增多给客户带来了更多的选择；二是通过购入不动产来规避通胀带来的现金贬值；三是进城客户的补充。为改善生活环境、解决子女读书问题等原因不少郊县的客户会选择在市区进行房屋购买。

　　价格敏锐，谨慎出手

　　经过近几年的楼市洗礼，温州楼市的泡沫被挤压殆尽，已不见投资客、投机者的身影，推动楼市前行的力量也从纯刚需到刚需和改善型需求群体组合改变。“改善型需求是楼市得以长远发展的市场主力。”天浩置业总经理陈鸿在采访时指出，这批改善型客群大都为“60后”、“70后”，对待购房还是持有比较谨慎的态度，会多次地带朋友、亲属踏盘考量；其次对楼盘的细节也更加注重，而且对开发商的促销策略也表现得更加积极。

　　启源房产营销公司的企划总监赵鹏也表示，现在的温州楼市早已从投资市场转为消费型市场，客群最关心和敏感的便是价格以及综合考量的性价比。据悉，6月初即将开盘的时代滨江300套房源以稀缺的沿江景观、豪宅品质、优质学区、不拼套等优势已蓄诚意客户1500多组。

　　爱丁堡房产总经理闫贻怡告诉记者，二手房首改的客户对房价的敏感程度高，其次考虑的择房因素便是居住环境、配套等。如东向的大自然、同人花园、家景花园；望江路的香港大厦、麻行小区、金德景园；市中的得月花园、金色尚品、都市花园等都是改善性客户较为关注的楼盘。据介绍，近期成交量较高的都在总价300万元左右，面积在120~140平方米之间的户型。

　　房子舒适、功能齐全惹人爱

　　据了解，近期二手房交易虽然以学区房的置业者居多，但市场上也不乏一些改善型客户的出现，咨询量、成交量都比去年同期乐观。平安易居的陈毅表示，跟今年3、4月份相比，5月份的楼市趋向理性，房价也相对适中。改善性置业群中不少是之前将老房子卖掉急需购房改善的业主。

　　近期刚交易完成的叶女士便是如此。她卖掉了原先市中的老房子，出于对学区及居住习惯的要求，购买了望江路金德景园的房子。据介绍，这类改善型客户，大都会选择高层、小高层的电梯房，面积在120~144平方米左右，比较注重品质和居住的舒适度，比起学区更注重房子的套型、小区的配套，如完善的物业管理、泳池、会所、健身房、幼儿园等。

　　陈鸿还指出，相对刚需群体的户型而言，改善型客群的户型设计也需要做出改善。主要表现在：一是户型面积相应加大，以保证各种使用功能的齐全布排。三房二厅二卫对温州的市民来说属于标配，也是改善性需求的最低要求；二是创意空间概念，引进更多的时尚元素，比如，飘窗、八角景观窗、游泳池阳台、多功能卫生间、敞开式衣柜、女主人专用空间等；三是在小区相对景观资源较突出的位置设置改善性户型，以享有更多的日照时间和赏景角度。全面提高空间的使用利用率，提供业主更舒适的居家环境。□吴悦