黄金地段商业 为何容易昙花一现？

　　2012年年底至今，城市广场主楼服装品牌基本撤出，整体业态蹒跚前行；赛格数码关门后，万商淘品城短暂出现，后迅速落幕。

　　时间往前推。

　　2006年，动感前线购物广场和联合广场百货、丹璐广场曾昙花一现。

　　时隔6年，城市广场、赛格数码又步后尘。

　　虽然造成结果的原因或许不同，但这些位于黄金地段的商业业态近年来一直被成长的烦恼所困扰，总是不停地变化着业种，徘徊着定位，让人琢磨不透。

　　它们都地处黄金地带

　　百度这样描述温州城市广场：温州城市广场所在的第一桥和纱帽河为温州女人街，北面距繁华的五马步行街仅百米之遥，南依人民路商业大道，西面的府前街近在咫尺。是美食之城，是住娱之城，亦是购物之城。可是曾经的美好愿景等来的却是如今主楼服装店铺撤离后的萧条景象。

　　无独有偶，原温州赛格数码广场坐落在温州大南商圈内，离银泰、世贸、苏宁、国美不足百米，步行即可到达。可就是这样的黄金地段在2011年6月1日人声鼎沸地开业后，迅速转型为万商淘品城，然后落幕。还有曾经的丹璐广场、新国光，这些地块无一例外都处在市区的黄金地带。

　　它们都说摩尔

　　温州人的第一个摩尔时代梦，随着丹璐广场的破产而幻灭。“原来说丹璐广场一站式的购物概念，会让欧洲城一带形成市区除大南门商圈以外的辅助商圈，从2006年到如今6年过去了，欧洲城一带还是不温不火的状态。”温州大学教授李忠宽表示，“丹璐当时也说要调整，可是从精品购物中心到奥特莱斯整体颠覆性的调整，让人难以相信。”如今欧洲城新天地则以市场为引导，管理方加以调控，虽然没有那么气势如虹，但餐饮和早教行业生存得不错。至于它的未来到底如何发展，“还得由市场给出答案。”欧洲城新天地有关负责人这么说。

　　而虽然只有3万平方米经营面积，却把整个大南商圈和五马商圈划入自己的经营范围，说是SHOPPINGMALL模式，这是刚刚诞生之时的城市广场给出的一个大胆假设。在香格里拉酒店举行的招商会上，城市广场甚至花巨资邀请《回家的诱惑》主演秋瓷炫做招商嘉宾，但是招商会上上台签约的只有DQ冰淇淋，没有其他拿得出手的品牌。城市广场最后的迅速关门，消费者一点都不意外。

　　注：摩尔(购物中心)指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。

　　它们总是变了又变

　　“同一个位置，6年间变化了6次以上的格局，变化得太频繁了。拿新国光所在的位置来说，2006年动感前线，2007年ITAT双星城，国美2007年以租赁形式进驻，2009年撤离；2010年想借助新国光名购破局也未能成功，2012年以租赁的形式分割成钻石商场和新国光电影城。”一位不愿意透露名字的百货业大佬这样表述。6年间如此频繁换脸，让人无法想象。

　　城市广场此次招商的方向借鉴了前车之鉴。“我们也很清楚以前的定位是有问题的，最初定位百货，后来又想走第一桥纱帽河的服装风格，到最后就面临不尴不尬境地。”城市广场有关人士透露，“如今我们痛定思痛。等消防等一系列手续都办下来后，再一环扣一环去重新定位，我们的想法是利用第一桥纱帽河的顾客群，发展女性商场，并在提高餐饮的占有率这块下功夫。”

　　它们这是怎么了？

　　相关人士指出，新国光广场主要是由于其堵塞了蝉街与信河街的互通。新国光广场是凯旋门状的设计，中间有一个下沉式的广场，车辆不能从信河街直接通到蝉街，致使人气流失。一知情人士认为，由于拆迁遗留问题，整个广场商业物业的一楼店铺大部分未解决产权问题，致使缺少辅助商业业态来集聚人气。据了解，未解决拆迁问题的商铺面积还有数千平方米。如今，由于许多店铺没有商家入驻，新国光广场部分店铺几乎成了一个停车场。

　　温州零售业发展促进会会长戴忠武分析认为，新国光广场的落幕是一个商圈演变导致，但是赛格数码则并不是因为外部商圈原因，因为它在核心商圈，但是因为客流导向性及周围业态组合问题，还有它自身的物业结构原因，最后无奈收场。

　　“我们这里不差人气，如果办妥了历史遗留问题和证件等，我们有信心做好餐饮加女性主题商场。”城市广场负责人透露。

　　对于人气硬伤怎么办的这个问题，记者咨询过很多业内人士，他们都认为应该让市场本身来解决这个问题。其实温州是一个很奇特的地方，规划好的步行街并不一定能旺，就像如今的欧洲城，虽然不能说它很旺，但是早教、餐饮业的红火发展，证明了这是一个正确的方向。

　　>>>记者手记

　　欲速则不达

　　虽然说，目前没有一位专家学者能给这些正在遭遇成长烦恼的商家一张对症良方，但是我们不难发现，行业中有很多可以借鉴和改进的地方。新国光也好，赛格也好，如今温州百货业态中很多投资方的背景都是房地产商，原先房地产商投资期短回报快的特点，反映出了他们投入零售业时过于急躁的心态。急着招商，急着开业，急着转型，因为急，都容易出错。

　　另外值得深思的是，像城市广场等地，则是2010年温州各行各业活跃、消费力猛涨、在全国一阵羡慕的眼光中入市的，对于整体零售业态的未来趋势期望过高，导致运营成本过高。按照如今城市广场的有关人士说，即使城市广场业绩再好，如此高的物业成本，也无法保证利润。所以，接下来的路该如何走下去，必须深思。

　　记者董冰乐