刚需楼盘热销带动市场 改善性需求又开始入市

　　以绿城海棠湾、中梁国宾1号、凤凰城为代表的刚需楼盘热销，带动市区楼市氛围迅速改善。在此背景下，置信原墅、香缇半岛尾房等改善性套型纷纷抢滩上市，并促动改善性购房者入市出手购买。

　　大套型商品房开始走动

　　继绿城海棠湾90平方米以下套型热销后，中梁国宾1号推出了近500套房源，取得了近90%的认购率。此后，凤凰城也推出了上百套刚性户型，也悉数被购房者认购。时下，市区楼盘纷纷降价促销刺激刚需，有效推动了成交量的回升。

　　在刚需盘热销的带动下，市区楼市氛围也得到改善，在此背景下，市区豪宅代表的置信原墅推出500多套房源，折后均价每平方米约52000元，其中大部分房源在178平方米以上，凭借低价入市和综合品质高等特点，也受到购房者欢迎。

　　与此同时，目前已交付使用的香缇半岛也在这个时候推出了10套尾房，每平方米价格在35000元左右；华府天地一套330多平方米的尾房，也以44000元的价格上市，抢在当前市场氛围改善难得的机遇上市。

　　在改善性新房热销之前，市区二手市场更是有难得的表现，大套型高端房源也已开始走动，一改之前以小户型成交为主的市场格局。来自市区众多二手房中介公司的成交数据显示，以中瑞曼哈顿、中央公馆、金色尚品、东南嘉一为代表的高端住宅的二手房成交也开始走动，高端购房者开始出手。

　　调控政策出现宽松迹象

　　朗兆房产机构董事长叶维坚认为，市区豪宅开始走动，带动整个楼市交易量的回升，但并非表明已经回暖。回暖的标志应该是：改善性需求入市和房价基本稳定。要达到以上目标，房开还应推出“以价换量、以质保量、以量带量”等楼市特殊阶段的促销措施。那么当前温州楼市有着怎样的市场格局？

　　朗兆房产机构研究报告认为，当前，政府已经着手微调楼市政策了。近日，我市一些镇级区域如塘下、鳌江等，对限购政策没做硬性要求，可以理解为调控达到目标后对限购政策的修正；而扬州市出台的个人购买成品住房进行最高奖励6%的措施，也受到住建部默认。无论是修正或是明目张胆的救市，都表露了地方政府已经开始入市干预了。而从货币政策来看，已经实现了定向宽松，即从原来的一刀切调整为对刚需购房的支持，银行首套房贷基准利率打8.5折，以及银行准备金率下调等利好消息，将会对下半年的楼市走向产生作用。

　　该研究报告表示，尽管有松动迹象，但从中央政府层面看，对投资性和改善性购房还是严格限制的，表现出一手硬一手软的态度。

　　有关人士也认为，当前，开发商应借力楼市信贷和地方政府微调的利好时机，继续以价换量，以质保量，以量带量，延续改善市场氛围。从当前市场多种迹象剖析，主要是由于贷款放松、降价促销、有效推广，产生成交量触底后的初步回升。所以开发商把握当前信贷利好时机，借助地方政府对楼市的推动，对刚需继续采用“以价换量”策略，控制总价200万元/套以下的户型供应，满足首次置业者需求；对豪宅买家采用“以质保量”策略，提高居住质素，以高性价比吸引富有阶层；对改善性需求采用“以量带量”策略，通过降价打消改善性需求的犹豫，以“羊群效应”剌激改善性需求跟随刚需入市。

　　商报记者冯章国文/摄