楼市下半场回暖能否持续？量升价稳态势将持续

　　易居中国董事局联席主席兼总裁周忻

　　绿宸地产营销总监韩磊

　　以价换量效果明显

　　今年刚过去的几个月里，客户购买的欲望增强，以南部地区为例，到上周北京的单周成交量已经回归到2000套这样一个正常水平了。但是这不能说明市场一定有了质的变化，主要是开发商以价换量的做法取得了一定的效果，客户在做了仔细的判断后还是对一直关注的项目下了购买的决心。下半年的市场情况目前还无法确定，韩磊表示，自己持谨慎态度，开发商也基本会继续目前的价格策略，快速出货。

　　未来几个月内房价筑底

　　今年春节过后，北京等多数城市成交量出现反弹，比如4月份全国20个典型城市新建商品住宅成交量同比去年4月增加了45%，就成交量而言，正在触底反弹。房价

　　则继续下跌，但跌幅将很快于未来几个月内完成筑底。从成交均价看，2010、2011、2012年前4个月，全国商品房成交面积同比增幅依次为7.5%、6.9%和1.8%，涨幅下滑态势明显，预计全年将会出现小跌。从70个大中城市房价指数看，自2010年4月同比增幅触顶后，持续下滑至今，3月首次出现同比下跌；从环比来看，已于去年10月出现下跌拐点，至今仍在继续下跌。估计房价将于三季度前后出现环比止跌，四季度可能出现小涨。政策方面，去年下半年就已出现“政策底”，今年不会有更大政策出台。

　　信贷政策宽松间接利好楼市

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，部分项目的降价促销与银行对于首次置业客户8.5折的贷款利率优惠，使得3、4月份以来住宅市场成交开始逐步回暖。近期部分银行对于曾执行的利率折扣有意收紧，在这关键时刻，5月12日晚，央行第三次宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此举有望再次释放4000亿流动性。虽然央行多次重申释放的流动性针对实体行业，但是在实体经济放缓的形势下，购房贷款无疑是比较优质的部分，因此不可避免会有大量资金流入这一领域，也正契合此次调控对于首次置业型群体的宽松，未来对于这类客群的贷款优惠将会有持续放大趋势。

　　下半年楼市依旧中庸偏悲观

　　北京房地产量价齐跌的调控效果开始显现，其实是到2011年四季度才比较明显，调控趋势与成效尚未巩固。至2012年，在整体政策基调不变，买方市场特点基本稳定的情况下，调控效果仍有继续深入的空间。但在2012年上半年，房地产市场在短期内从极冷转变为趋热，成交量连续几月环比上涨或保持高位，使得市场中开始出现了一些楼市即将回暖的猜测，对于这部分猜测，在我看来还是过于乐观。

　　政策层面来看，如果市场真的在2012年下半年出现了量价齐涨的回暖迹象，政府有很大可能继续加大调控力度，届时市场将会再度被抑制回落。当前市场虽然成交量在回升，但与限购前仍有非常大的差距。因此现在来看下半年北京的房地产市场，依旧是中庸偏悲观，北京的房地产市场突破当前调控大趋势的可能性比较低。