成交在降，库存在涨 温州楼市现在房子不好卖

　　地王不好当。两年前与置信一道争夺温师院地块的苏州华城、中通置业，此时或许有些"塞翁失马焉知非福"的窃喜。

　　温师院地块出让成功后，曾有人为这个项目做经济效益评估，除了土地款之外，开发商还需要支付土地契税、印花税、三通一平工程费、方案及各种施工图设计费、财务费用……林林总总有二三十项费用，总投入成本预计超过50亿元(含37.02亿元土地款)。除非售价在7万元/平方米以上，否则开发商几乎无利可图。

　　"2011年6月前市场对它的预期售价是超过8万元/平方米，现在……不知道是多少。"温州天浩置业有限公司总经理陈鸿说，以往每年的农历年前的"元旦月"是温州楼市成交的小高潮，2011年1月温州市区二手房成交了1389单，而今年只有338单，减少了75%，"去年年底的资本危机从数量上来说不过百亿，但市场的连锁反应却远不止百亿，私底下的挤兑相当厉害，这影响一下子消化不了。"

　　这位从事房地产营销15年，温州著名的"刀子嘴"，刚刚参加完温州房产研讨会，作为压轴嘉宾发言却直接把开发商的脸给讲黑了。"鹿城区的一个楼盘，今年1月开盘，原本市场预估要卖8万元/平方米以上，实际上开盘价6万多元/平方米，而且卖得一点也不好。"陈鸿说，温州几个地段不错、品牌也不错的楼盘实际售价比预期价位普遍降了35%左右，二手房价格也有20%以上的降幅，"能活着的都是英雄。"

　　来自温州市房管局网上销售管理系统的数据显示，2012年1月温州市区实际销售60套(包括住宅、写字楼和商业等)，环比销售套数仍在下降。与之相反的是，库存量仍在增加。2011年温州市区新上市的滞销库存约45万平方米，而2012年预计新增上市体量将超过150万平方米。

　　"这是温州历史上的最高位，2008年的时候市场库存也不过30万平方米左右，而正常销售的情况下很少有超过10万平方米的时候。"温州朗兆房产营销有限公司董事长叶维坚说，今年会是温州楼市的关键一年，因为2009年的"地王"原长运集团地块和2010年的"地王"原温师院地块都预计在今年上市，"大家都在盯着呢。"

　　而在陈鸿看来，这两个"地王"正在举棋不定中，另一高端楼盘"中梁国宾一号"的开盘才会成为今年温州楼市的标志性事件，它卖得好不好或许会影响今年温州楼市的走向。

　　巧了，两年前与置信房产争夺温师院地块的苏州华城，正是国宾一号的开发商中梁置业的母公司。两年前同场竞争，两年后大家都在同条船上。更安全还是更危险

　　作为一个非温州人，我对置信转让温师院地块的传闻并不感到意外。这家2001年才成立的温州房企，在2010年之前该公司旗下项目均不在温州市区，也未开发过高端住宅，其2011年的总销售额不超过30亿元，却敢花37亿元拿地王，据说今年还同时有9个项目在开工中，传出因资金困难而转让项目，正常、合理。

　　而当我到了温州，碰到的每一个温州人听说这个传闻的第一反应惊人的相似：假的假的，怎么可能？不可能的！在他们看来，无论置信是否缺钱，温师院项目是不缺钱的。

　　"你以为他们是凭一己之力拿的地？拿地前(置信)就在到处融资，拉了不少企业参股了。"有人这样说。

　　"温州的企业个体规模都不大，但他们是一个编队，一家企业背后是一个甚至几个商会，上百个大小股东，温州至少一半以上的房产项目是这样的情况。"有人这样说。

　　"温州企业的资金结构是网状的，不是带状的，一条线断了没关系，网不会散，很安全。"还有人这样说。

　　据说，温师院地块的实际股东有上百个，有几个股东退出了，将股份转给了其他人；据说，温师院地块暂时是不缺钱的，即使卖不掉，也做好了由股东直接做房东的准备；据说，虽然温师院地块不缺钱，但置信仍有意引入信托资金，只是对方条件苛刻尚未谈出结果……这些据说，在温州房产圈内广为流传，但置信方面不置可否。

　　温州楼市，在外人和温州人眼中似乎是两个截然不同的市场。楼面价达37000元/平方米的温师院地块，在外人看来高得离谱，在温州人看来却在情理之中；民间资本的不规范，在外人看来是温州经济的忧患，在温州人看来这样的网状结构更安全。

　　谈不上谁对谁错，如一位温州开发商所说，温州的企业、企业家有一种"奇特的量力而行的法则"，外人看不懂。

　　如2009年的地王原长运集团地块、2010年的地王温师院地块，同场竞争、激烈交锋的都是温州本地企业，外人，当不了温州的地王。　不懂，真不懂。