什么房子最好卖 温州购房者最需要怎样的房子

　　2011年开盘项目供应户型分析图

　　2011年温州市区二手房成交面积占比图

　　去年，市区豪宅、远郊小套型遭遇“滑铁卢”之后，什么样的房子最好卖？购房者最想买什么样的房子？这已成为当前市场热议的话题。

　　市区多数豪宅普遍滞销

　　来自温州大学房地产研究所提供的资料显示，自2006年国务院九部门“19条”政策实施以来，市区成功出让含“90/70”限制地块47宗，可建商品房257.22万平方米，90平方米以下的建筑面积达154.18万平方米。但开发商为追求利益最大化，大部分地块在开发过程中多采用“拼套”的方法，以致市区较多楼盘主流套型定位在300平方米以上，甚至600平方米以上。

　　最近几年来，开发商更愿意为改善型和享受型群体建造房子。根据三角洲地产专业机构对市场的监测显示，去年新增商品房小户型供应较少，90平方米以下仅占17%，90-140平方米户型仅占市场供应总量的5%，供应结构存在严重的问题(见上图)。

　　同时，温州大学房地产研究所对2011年市区上市的12个住宅项目做了对应的价格分析，每平方米单价在2.5万元以下的新增供应量仅占28%，且主要位于市郊的一些区域，上市价格实际已经超出购房者的心理预期。

　　而去年新房上市最大量的价格段主要集中在5.5万-6万元之间，加上大套型，房屋总价已严重偏离普通的消费群体，在市场转向后，部分豪宅销售压力增大，往日的热销场面荡然无存，部分楼盘甚至出现严重的滞销。

　　什么样的房子会受欢迎？

　　市区楼市经历扎推开发豪宅并滞销之后，购房者需要什么样的房子？什么样的房子会畅销？已成为较多开发商争先研究的对象。

　　有关人士认为，去年，市区楼市一个现象或许会为开发商指引一条道路。于去年10月12日开盘的中梁橡树湾在遭遇行情变化和限购政策后，充分考虑了市场因素，抢先将原来的“拼套”设计拆分销售，短时间内80平方米左右的套型，受到购房者热捧，印证了符合市场需求才能获得购房者的认同。

　　那么，当前什么样的房子会受购房者喜欢呢？根据温州大学房地产研究所对市场的一项调查显示，登记购买144平方米以下套型的购房者约占总数的67%，求购144平方米至180平方米的有20%，而求购180平方米以上的只有13%。

　　同样，根据三角洲地产专业机构对市场的监测显示，去年市区二手房成交的主力住房需求偏向小面积、低总价产品，占比达51%；首次改善型需求占比达31%，该部分群体对居住品质和环境有一定的要求，具有较高的成长性；高端住房消费群体基数较少(见上图)。

　　来自21世纪不动产温州分部的调查数据显示，近两个月以来，成交主力仍维持在中小套型，144平方米以下套型成交占近80%，曾一度是成交主力的大套型几乎没有成交。

　　刚需、改善型将是主流

　　2011年温州定位高端的新盘集中上市，一些定位大套型、双套拼、高总价的房源被压制，同质化产品使得开发商的销售压力和回款压力倍增。

　　那么，今年主要的买家是谁呢？朗兆房产总经理叶维坚认为刚性需求被压抑了很久，这部分群体一定会爆发，他们将是今年市场的主要动力。其次，改善需求的释放是永远存在的，如果市场氛围改变，这部分群体购房意愿也将释放。

　　“总而言之是真正的买家，不是投资投机，是刚性改善性需求。所以开发商首先应该以购房者为中心，产品定位一是中小套型，控制总价，其次是要多开发舒适性的产品为主，当然根据楼盘规模和环境，也可以走综合性的多产品形态的定位思路，以拉长产品线和客户面。例如中梁国宾1号的产品，88平方米有三房朝南、配备两卫，138平方米有四房两厅，173平方米五房两厅的户型，针对的客户群主要以首次置业、首次改善的客户为主，兼顾再次改善、高端居住客户；同样如万科龙湾花园的产品，以90㎡精装修小三房和175㎡两种户型为主。而真正豪宅市场在这一轮的市场洗牌后，总在最后体现它的价值和抗跌性。”叶维坚说。

　　叶维坚认为，2012年住宅产品结构供应将发生一系列的变化，中小户型房源供应量将增加，定位理念也将发生深刻的变化。