2关键是去除楼市赚钱功能
深圳特区报：前几年的楼市调控政策，缘何遏制不住房价上涨？
易宪容：2004年以来，政府一直在调控楼市，特别是2010年以来，调控政策出台更加频繁。但为何政策越多，房价升得越高？根本上就是因为没有去除住房的赚钱功能。只要持有住房有利可图，那么，无论是商品住房还是保障房，所有人都会趋之若鹜，房价怎会不高？当住房赚钱效应随着房价飙升进一步强化，如果调控政策不是从这里入手，仅是做些表面文章，比如限购、限价等，那么房价还会涨更高。
深圳特区报：如何才能去除楼市的赚钱功能呢？
易宪容：房地产问题的关键，在于房子已变成投资品而非消费品。当住房变成投资品，一个人买多少套都没问题。要解决这个问题，要从金融信贷着手。房地产问题在一定程度是个金融问题。收紧信贷，调控楼市便可以釜底抽薪。
上半年，楼市出现一些调整，根本上是央行货币政策收紧或银行信贷按揭政策变化的结果。近10年来，国内房价飚升，地产泡沫吹大，基本上都是由信贷和税收政策推动，2009和2010年表现最为明显。
数据显示，今年6月末，全国主要金融机构房地产贷款余额10.26万亿元，其中个人住房贷款余额6.26万亿元。两个指标都比2008年增长1倍。更为严重的是，还有人估算，现在的逾56万亿元的银行信贷中，可能六成左右都与地产有关。在推高楼市的同时，巨大的贷款量也蕴含极大风险。房价上涨时，这些贷款风险自然隐蔽起来。如果房价下跌，风险有多高是无法预计的。是否能够改变这种功能，在于决策者决心有多大。
3拐点的出现要看税收政策
深圳特区报：现在，地产商开始降价售楼，这是不是意味着楼市“拐点”可能会到来？
易宪容：这样说还为时过早，除了我上面讲的金融信贷政策，“拐点”何时到来取决财税政策调整。房地产税是一个综合概念，包括了交易流转税、所得税及住房持有税或物业税。如果税制设计得当，遏制楼市投机并不难。
在香港，住房交易税高达4.25%，任何人都无法通过阴阳合同来避税。近来，香港为打击房地产投机，把成交半年之内的住房交易税再加15%，一年之内交易的再加10%，二年内交易的再加5%等，这样一来，基本上遏制住了炒房势头。
深圳特区报：您对地产税收政策的转变有何建议？
易宪容：在内地，税制对炒房依旧较为宽松。房地产税在多数国家属于地方税，为地方财政重要部分。
上世纪90年代中期，美国地方年财政收入1万多亿美元，其中房地产税就占20%以上。目前，国内房地产税比重偏低，与房地产有关的税仅占全部税收收入的比重很低，占地方财政收入的比重也不到10%。同时，由于楼市和地方财政密切相关，地方还会采取“减税”措施。比如房地产交易税，当前征收幅度是在1.5%-3%。由于其弹性大，如果地方政府鼓励更多人买房，一般会“就低不就高”。还有不少二手房交易都会采取阴阳合同避税，从而使得内地住房交易税实际上非常低。
因此，要遏制投机，首先要从交易流转税及交易所得税入手。只要对这两种房地产税进行改革，高房价泡沫岂有挤不出的道理？
观点回顾
地产业更应注重保障民生
深圳特区报：您在六年前便认为“房地产业挟持着整个中国经济”，现在对这一观点有修正吗？
易宪容：在欧美，房地产从来不是支柱产业。你根本找不到像中国地产业这样辉煌的对应行业。即便是房价泡沫已破灭的日本，地产业也不是支柱行业。日本经济的支柱行业显然是制造业。
中国房价这些年一直在涨，越来越多的人买不起房，炒房团却一夜暴富，结果是大量房屋空置。如果要说这些年有变化的话，那就是这种“挟持经济”的程度加深和加重了。
不可否认，房地产业对其他行业有拉动作用，但更应是民生产业，而不是强调经济支柱作用。现在，仍有很多人买不起房，如果房价下降，房地产销量会升高，对其他行业的拉动就更大，这是显而易见的道理。拉动经济和高房价没有关系。所谓“刚性需求”，我更不敢苟同。未来的楼市一定要改变过度炒作的发展模式，否则这种“挟持”对中国经济来说，仍很危险。
深圳特区报：很多人说你是“房地产平民代言人”，你怎么看这个头衔？
易宪容：我不是什么代言人，我只是说出了事实。简单的问题再被一些人复杂化后，我再把它回归到简单。
10月份70个大中城市房价表现
与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。
74个34个下降20个持平
与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有2个，比9月份增加了1个。涨幅回落的城市有59个。
