“全是高利贷”
尽管万力的小贷公司一度风风火火，但与2008年后万力开始的另一轮“民间金融实践”相比，小贷公司也只能算是小打小闹。而这一次的主角便是全国人民都已耳熟能详的民间高利贷。值得一提的是，鄂尔多斯绝大多数高利贷资金，和当初万力的大部分启动资金一样，也是来自煤炭行业所创造的巨大利润。
谈到这一现象，刘宇表示：“鄂尔多斯在发现煤田前，民间就有放款子吃利息的习惯，所以老百姓对货币的时间价值有着格外深刻的意识。这几年煤炭行业的高额利润，也让搞煤倒矿的鄂尔多斯人手头拥有大量现金，他们不会让这笔钱闲着，但又对股票债券这样的资本产品缺乏信任，于是要么投入他们认为实在可靠的房地产行业搞开发或买房，要么就是继续放款子。”
2009年年初，尽管金融危机魅影尚未散去，万力却似乎早早嗅到了复苏的气味，开始同步筹划多个大手笔的开发项目，并且在“根据地”伊金霍洛旗和一度被称为“鬼城”的康巴什新区大规模拿地。这其中仅是位于康巴什新区的万力国际商业城项目，建筑面积即达43万平方米，几乎是万力此前全部开发项目建筑面积之和的4倍。
如此雄心勃勃的开发计划，显然不是万力原有盈利以及小贷公司融资所能支撑起的，在几乎没有银行贷款的局面下，万力饮下大规模高利贷这杯苦酒，也算别无选择。
出于所谓“行规”限制，曾经参与过万力民间信贷事务的陆一至今不愿过多吐露当年“借钱”的细节，不过他坦承，万力这样规模较大的房地产开发商，所找的民间信贷中间人，基本都具有煤炭资金背景。
“鄂尔多斯人放贷，如果不是自己办小贷公司，那么就会把钱放到中间人那里，而只有有煤炭背景的中间人才能满足万力巨大的借款需求，毕竟单笔金额不少都是上亿的，那种吸收一般老百姓的钱的中间人也没有这样的实力。”于是，煤炭资金经由股东注资和民间信贷，这两条迥异的轨道，在万力的发展过程中“殊途同归”。
然而，2009年至今的2年多时间里，究竟有多少高利贷资金流向了万力，这恐怕只有邱燕林夫妇二人心里清楚。“集团借高利贷的情况一直是机密，邱总就让自己的老婆管这块，就算是财务负责人也不清楚，万力到底和多少个中间人有联系，更不知道到底借了多少钱。”不过，古兰表示，“万力所有这些未完工项目，目前用于拆迁以及材料采购等方面的前期款项，已经在百亿之巨。这其中来自高利贷业者的资金至少占到七成。”照此计算，万力前后举借的高利贷规模应在70亿元左右。
而在鄂尔多斯，2009年至2010年三季度，民间信贷资金的利率基本是两分五(即每月2.5%)，而在2010年第四季度开始，普遍的民间借贷利率上涨为三分。照这一行情推算，假使万力在一定时期最高举债规模为70亿的一半，即35亿，那么万力每月付出的利息至少在8000万元以上。
赵海也回忆称，在2010年一次中高管人员的集体会议上，“老板娘”刘芳霞公开表示：“现在万力已经没有自己的钱，用的全是高利贷的钱。”由此，人们或可管窥万力对高利贷依赖程度的冰山一角。
有意思的是，即便已经到了需要靠大量民间高利贷实现扩张欲望的境地，万力却依然在2009年承揽了由政府出资开发的西山农牧民移民工程。由于该工程几乎是零利润项目，鄂尔多斯的不少开发商都对万力此举大感意外。不过赵海却点出了万力的真正意图；“真不是为了什么社会责任，而是为了获得更多的拿地资格，那时候只要能多拿地，公司什么项目都干。”
挤奶找钱
高利贷在万力资金链条上异常活跃，却鲜见银行信贷的影子。
提到万力，鄂尔多斯一家国有商业银行信贷部门的负责人余函显然有些无奈：“市里的大银行，工行、建行、中信银行还有农行都和万力接触过，但据我所知，除了吉祥苑项目，万力好像没有任何一个项目拿到银行贷款，倒不是我们不愿贷，那时国家也没出台限制政策，主要是万力的搞法太不合规矩。”
余函所说的“不合规矩”，指的主要是万力开发项目所存在的资质不全问题，“相关的行政许可手续都没办完，就开始动工甚至发生交易行为”。这一说法也得到了万力前销售部门员工孟然的佐证。“经常是必备的五证还没一证时，邱总就下命令开始收定金乃至首付。”而他全程参与的丽景嘉园项目便是一个典型例子。
“那是2009年7月，我去看了，那块地连拆迁都没怎么做，万力就开始收每户十万的排号费，后来国家不让收排号费了，万力又把这个钱的名目换成了丽景嘉苑VIP会员卡认购费，把原来的收据也换了。”
对于当时的情景，丽景嘉苑业主孙涛至今记忆犹新，“当时房子火，你不交就买不上了。”孙涛表示，当时和他一样交了排号费的业主有800到1000户。对此说法，孟然认为“1000户的说法是多了点，但至少有700户”。
更大规模的“提前”收款发生在康巴什新区的万力国际商业城项目上。由于该项目属于商业地产，单个商铺的售价普遍在300万元上下。万力便向业主承诺，首付50%后就为业主办理“代贷款”。可是在2009年夏天业主支付首付款时，万力却连该项目的预售许可证都没办好。
但孟然也坦言，手续不完备、证照不全是鄂尔多斯大多数房地产项目的通病，这也是银行资金较少介入当地房地产市场的一大原因，只是万力作为一家大型开发商，“几乎没有一个项目是五证齐全的情况下才开始卖房，实在有点说不过去”。
颇具讽刺意味的是，万力着急售房的目的正是为尽快获得资金，以缓解资金链的紧张，却恰恰因此失去了来自银行的贷款支持。而古兰直言，如此“抢售抢卖”的做法，事实上令万力陷入违规融资的“死循环”之中—“越拿不到银行贷款，万力就越依赖高利贷，越依赖高利贷，就越需要拼命找钱来填利息，越着急找钱就越有动力去违规，到最后就越拿不到银行贷款。”
孟然也证实，想办法从业主那里“挤奶”的确在邱燕林的主导下，成为万力2009年以来的一大工作重心，“各个部门都会想着怎么让业主越快越多地交钱”。而除上述违规收取预付款以及无证卖房外，强制售后包租并一房多卖、更改房产证姓名并以此套取抵押贷款、不开发票以及直接压缩合理的房屋建设成本，也成为万力向业主“挤奶找钱”的主要手段。
在万力商贸城、康巴什国际商业城CD区以及华联商厦项目上，万力均采取了售后包租的模式进行运营，具体而言就是万力与购房业主签订协议，每月向业主支付约定的租金，同时万力再将整个商厦整体对外招租，不过这种包租却是强制性的—假使业主不愿包租，那么万力便会强制要求业主退房。而万力在强制包租的同时，又将部分商铺“一户多卖”。
如此一来，售后包租就彻底成为了一种变相的高息融资：万力收到的房款便是融到的资金，而向业主支付的租金便成为一种事实上的利息，只不过这样的融资是不需要还本的。而“一房多卖”更让万力在不需要增加抵押品的情况下多支付几份利息便可融到更多资金。只不过为了规避政策禁令，万力在与业主签订售后包租协议，是以所谓“委托投资经营协议”加以掩饰。
尽管一处房产已是“一房多卖”，但该处房产的产权证明却可能登记的不是其中任何一位买主，而写着万力董事长邱燕林夫妇或是其部分亲信财务人员的名字，个中缘由正是以此为抵押获取银行贷款。
孟然透露，万力开发的众多项目都因为手续不完备办不了房产证，即便有少数项目能够办下房产证，房主却也不一定能拿到，“因为房产证上的产权所有者已经变更为邱总或刘总，并被拿到银行或者别的民间信贷公司办理了贷款”。而由于被变更所有者的房产大多是投资性的商业地产，因此万力便会通过所谓“调房子”的做法搪塞业主。“我们就会跟业主说，把这个房屋总价折算成另一处项目上的房产面积，然后把那间房换给他，这样先应付过去。”
而对大多数万力业主，即便他们掏出了数十万乃至上百万的购房款，但他们却从未见到过万力公司开具的发票，拿到手的只有收据乃至于借据。对此，赵海表示，“不开发票几乎是鄂尔多斯房地产界通用的避税手法，只是万力做的有点彻底。”
据他解释，这种“彻底”主要体现在两处，其一就是丽景嘉苑等项目的预收款问题上，万力不仅曾将收据换成了所谓的“VIP会员卡认购协议”，亦曾把收据换成了借据和所谓借款协议，可谓是对借款协议的“创造性运用”。其二则是在湖滨别墅和洋房项目上，干脆直接将实际房屋售价按9:1的比例划分为名义上的房款和所谓会员费，或按8：2的比例划分为名义上的房款和所谓“装修费”，以此减少营业税和企业所得税支出。
万力从业主方面“找钱”的诸多方式中，最令孟然、赵海及部分万力在职员工感到不安就是对建筑成本的过分压缩乃至公然的偷工减料。刘宇便曾听一位万力的朋友提起，在华联商厦项目上，万力为降低成本，选用了一些品质欠佳的石材，安装后发现外墙石材的颜色完全不一样，万力一位高管干脆下令用化学药剂将石材“洗成”同一颜色。曾供职万力工程部门的吴雨则表示，万力的建材采购也是由邱的夫人刘芳霞负责，“刘总选择水泥、钢筋大体还是坚持按国标走，但石材、防盗门、窗框这些辅料上却是拼命压价，买过来的产品质量可想而知。”
不过外墙石材的问题多少还算外观问题，在西山移民工程项目上，万力压缩成本所带来的后果，则已经有房屋质量和消防安全问题之嫌。出于成本考虑，万力一度未给西山项目购置足量的灭火器。吴雨就在进行消防安全验收时见到惊人一幕：万力工作人员在消防部门检验完一栋楼后，将该楼的灭火器直接挪到其他楼以应付检查。而西山项目中钢筋穿出墙壁以及楼宇倾斜的问题，更已成为万力内部人所共知的事情。“有人也写报告，向上级反映过这些事情，但都没有回应，或许和钱比，这些都算小事，何况还是本来就没钱赚的政府安置工程。”
