案例：市区刘先生在今年初委托某房产中介公司出售其在上海的一套房屋,并签订了《房地产代理合同(出售)》，该合同约定：“委托期限为从2006年2月5日到2006年4月5日止；签订本代理合同时支付定金1万元，卖房时刘先生将与购房人签订房管部门监制的《房地产买卖合同》。”他与中介的合同签订后，中介公司支付给他代售房屋的定金1万元。2006年4月20日，中介公司与薛女士签订上述房屋的《房地产代理合同(购买)》，合同约定：在签订本合同1个月后与业主签订“房屋买卖合同”。当日，薛女士向该中介公司支付了定金1万元。期间刘先生并未与薛女士见面，更未同薛女士就该房屋签订买卖合同。
2006年4月底，他发传真给中介公司，表示由于中介公司未能在约定的期限内卖出房屋，协议已失效，所以决定终止代理出售房产。中介公司当日回复，认为他的传真内容失实。2006年6月，他以67万元的价格将该房屋出售给了其他人。现薛女士要求刘先生双倍赔偿定金2万元，并赔偿购房差价4万元。请问：中介公司在没有了出售权的情况下将房屋出售给别人，造成损失该由谁来埋单？
律师评述：本案中当事人双方基于自己的真实意思表示，依法约定各自民事权利和义务的合同，均应全面履行。刘先生与中介公司签订的《房地产代理合同(出售)》中明确约定了委托期限为2006年2月5日到2006年4月5日止，所以在今年4月5日后该份代理合同失效，双方不存在出售该房屋的代理关系，中介公司在4月5日后的代理行为是无效的，没有经过刘先生认可，不发生任何效力。
其次，在中介的代理权丧失后，刘先生与中介公司签订的《房地产代理合同(出售)》同薛女士与中介公司签订的《房地产代理合同(购买)》为两份独立的合同，刘先生和薛女士之间并未签过买卖合同，因此也不能认定他们之间的买卖关系成立。由于刘先生的再次转让行为已过委托期限，该转让行为也就不存在一房二卖的情况了，因此，不构成违约，也不应承担相应的违约责任。但刘先生收取的，先由中介支付后由薛女士补给中介的1万元定金应当归还。至于薛女士受到的其他损失，应当由无权代理人即中介公司承担。
评述人：浙南律师事务所律师尹航潘统钮
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