国际经典的新型密集型住宅——法国马赛公寓，设计已有300多年，至今仍经久不衰。如今，“国六条”规定套型建筑面积90平方米以下的住宅要占70%的比例，最受市场关注的莫过于套型的变化。那么什么样的套型会取代它们？套型改变后舒适度会否下降？马赛公寓的先进设计理念会否传入我市等一连串疑问，就成了我们关注的焦点。
主流套型会是啥样？
此前的5年间，对于已经习惯了两室两厅两卫120平方米、三室两厅两卫140平方米主流套型的市民而言，“90平方米”的两房、三房套型设计几乎提出颠覆性要求，对于此，业内普遍的一种观点是缩小版的两室一厅，很可能成为未来的主流套型。
市建筑设计研究院副总建筑师项志峰认为，新政策推出后，主流套型将不得不改变，而目前较为可行的方案是缩小厅的面积，突出住宅平面的可改性。具体地说，就是除了厨房、卫生间、阳台等位置固定外，其他一些基本空间能做一些灵活的组合，以满足不同家庭结构的居住需要。他认为，一户套型建筑面积90平方米以内的住宅，如果能分别组成三室一厅、两室一厅、一室一厅，不但可以满足市场的需求，同时也完全符合我们国家的住宅节地政策。
如今，几乎所有的人都支持缩小各功能房的面积，以控制房屋总的建筑面积。市城市规划设计研究院总建筑师张晓武认为，新政策实施后，三室一厅或者两室一厅将成为主流套型。他认为，理想的两房，应该是主卧面积在15平方米左右，次卧面积在10平方米左右，厅的面积在18平方米左右，卫生间5平方米，厨房6平方米，而餐厅可以与客厅共用。他表示这样的套型总面积可以控制在90平方米以内。
有关人士表示，前些年“大厅小卧”，“大厅大卧”，“多厅多室”，“主卫次卫”等主流套型设计逐渐淡出后，今后有较高收入的“新温州人”、三口之家、两口之家和“子母房”的需求，将是今后套型设计的重点。张晓武认为，房地产商可以通过产品细化，针对不同的顾客群推出不同的套型，比如单身公寓、老人公寓、新婚房等，来分解套型建筑面积90平方米以下的住宅要占70%比例的政策要求。
马赛公寓能否引进？
对房地产市场熟悉的市民都知道，像欧洲、日本、新加坡等国家和中国香港的套型非常精致、实用。而目前国际上，在房屋功能和小户型开发方面对接较为成功的，应属马赛公寓了。那么这种被设计者称之为“居住单元盒子”、风靡50年的小套型公寓能否出现在我市呢？
有关建筑设计专家认为，国外先进的设计理念关键是基于该地区的生活习惯和生活水平，如马赛公寓设计是受一种古代瑞士住宅——小棚屋通过支柱落在水上的启发，主要立面为东西朝向，架空层用来停车和通风。显然，这种设计没有追求朝向、通风等，与我市目前主流设计所追求的采光和通风有很大的不同。根据这样来判断，这种套型一般较难引进我市，但其部分设计理念对我们的参考价值就非常大。如目前日本、中国香港、新加坡人多地少，其主流套型基本上在90平方米以下，甚至更小，但房屋各功能之间的关系处理得非常好，主卧、客厅、厨房、卫生间等的排序非常紧凑，且非常精致。同时，它们大多采取精装修的方式，通过提前预埋管线，不会出现我市装修时常有的破坏。
尽管这样，马赛公寓对我国的建筑设计也产生了深远的影响。据有关人士介绍，位于深圳市福田中心区北部的“雕塑家园”，其户型全部是全复式，分上复和下复两种，5.4米通高的落地窗，两种对称排列(南北向)70平方米小户型单元互为上下，即一个单元是卧房在上，厨房在下，而对面一套单元则是厨房在上，卧室在下，这种将厨房放在复式单元的上层在深圳市住宅中是个创举，对我市来说这类套型更是有重要的参考价值。
塔楼是否要重新回潮？
细心的市民一般都会知道最近几年市区那种一梯两户、南北通透、采光好的板式房，已成为目前套型设计的主流，但新规定无疑会改变这种设计模式，那么本来已经淡出的一梯多户的塔楼设计是否会成为主流呢？
“为了增加居住的舒适度，很多开发商要建低密度、低楼层的板式住宅，但是小户型比例新政出台后，给实现增加了难度。今后，板塔结合的高层住宅将取代板楼和低层住宅，成为住宅样式的主流，因为这种建筑式样比较适合设计小户型。”市建筑设计研究院院长金国平对这一趋势给予了分析。
金认为，新规定推出，塔楼设计趋多是无法避免的。
同样，张晓武认为，单从设计本身看，目前一直在强调住宅的自然通风、日照采光、视野等条件，同时又要注重土地使用的经济性,住宅进深不能太小，这就给中小户型设计带来不小的难度。对塔式住宅的重新研究将比以往更重视。
不过，并非所有人都支持新政实施后板式楼将退出历史舞台的观点。市区从事房产投资的蒋先生就表示，90平方米的面积要求与板式房并没有矛盾。他介绍，在上海的闵行和莘庄，也有相当数量80多平方米的两房在售。甚至有一些楼盘，也可以将90平方米不到的两房做成南北通透的板式房。他认为这对开发商来说，难度并不大。
住宅舒适度是否会下降？
不仅是户型和楼盘样式的改变，项志峰认为，90平方米的户型成为主流套型后，由于建筑节能的要求，住宅的进深不宜太小，同时平面也不能有过多的凹凸，这样就限制了住宅的外墙长度，也意味着限制了住宅的采光和通风面的长度，从而可能影响到住宅的舒适度。
有关专业人士表示，建高层住宅的小户型，就要利用外廊来节约电梯空间，减少公摊面积，这样舒适度就下降了，通风会不太理想。由于住户增加，停车问题会比较大，车位的需求将大幅增加。同样，由于小区内的居住人口增加，个人所享有的绿地等相应也会减少，居住舒适度下降将无可避免。
张晓武也认为，现在政府给住宅套内建筑面积下了一个硬性指标，户型面积减小，一般来说舒适度是要下降的。但同时国家还推出了新的住宅性能评定标准，对住宅的综合性能提出分级要求，保障消费者的权益。
有关人士表示，马赛公寓最重要的设计理念是：把公寓的底层架空与地面上的城市绿化及公共活动场所相融，让居民尽可能接触社会，接触自然，增进居民之间的相互交往。同时还把住宅小区中的公共设施引进公寓内部，如商业街、休憩绿地、娱乐设施等，使公寓成为满足居民心理需求的小社会，这些应值得我们学习和借鉴。
