[案情]：金女士问，她在房屋入住后发现，其所在小区的实际绿地面积与楼书以及售楼处沙盘的设计面积严重缩水，这样法院可以认定开发商违约吗？
[律师解答]来信反映的是涉及售楼广告的效力和绿地等住宅小区配套设施变更的问题。
一、售楼广告的效力问题。
对于售楼广告的效力，我国《合同法》第十五条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条都已经做了明确的规定。结合来信咨询的问题，简单讲，如果售楼广告对小区的绿地面积做了明确具体的说明或允诺，如绿化面积是多少平方米或者绿化率达到多少等，并且上述内容对商品房预售合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，成为商品房预售合同的条款之一，开发商要按约履行。
二、绿地等住宅小区配套设施变更的问题
绿地等住宅小区配套设施，在规划方案批准后进行变更的，存在两种情况：1、开发商擅自变更。开发商要承担违约责任。2、经规划部门批准后变更，按变更后的规划方案履行。2002年国家七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》发布后，规划主管部门在批准变更原先的规划方案前，要举行听证会。未经听证会程序，是不能批准变更原先的规划方案。
因此，来信询问绿化面积减少，开发商是否违约的问题，要结合上述内容具体分析，不能一概而论。
浙江嘉瑞成律师事务所律师金欢
