从1979年开始编制城市规划到最新的《温州市城市总体规划(2003—2020)》(简称新规)获得省政府正式批准同意实施。温州城区面积从原先西到双屿，东到杨府山，南至火车站以北的仅50平方公里，到如今的中心城市规划包括鹿城区、瓯海区、龙湾区、洞头县行政辖区和瓯北片、七里片(以瓯北柳市快速路为界)，面积达1423.6平方公里。至2020年，半个世纪不到，我市大都市面积将整整扩大28倍。
空间的扩张给了我们，对于温州这个土地资源匮乏城市很多想象的空间。土地资源会不会不再紧张？土地价格是不是会降下来？那么是不是意味着，房价也要跟着降下来？“新规”能否解决土地瓶颈规划空间的拓展，实际上也是土地急速扩张和城市化演进的过程。更多的旧城改建需要进行，更多的农用地改变为商业用地投入房地产建设。城市在一步步的扩张中焕发青春。
但遗憾的是，从最近几年的土地出让情况看，我市出让的房地产开发建设土地还是连年在下降。据统计，温州市区从2000年至今，每年的实际投放市场用于房地产开发的土地不足500亩，而且在逐年减少。最新资料披露，2003年市区地块招拍挂土地面积443亩，2004年291亩，2005年十次出让土地面积300亩不到。而依照目前我市人口的增长和居民改善居住趋势，平均每年土地投放面积要在1000亩以上。
根据土地详查数据，截止到2004年，温州市区总面积1240平方公里(和《新规》面积仅相差183.6平方公里)，其中山地占38.34%%，水域占28.50%%，平原及山间平地占33%%。如果将平原及山间平地视为适宜建设用地，市区适宜建设用地总面积为411平方公里，已建设用地158.38平方公里，除去其他规划控制和配套用地，市区可发展空间只有164.4平方公里。
市国土资源局提供的数据显示，市土地储备中心自1999年以来，至2005年6月累计收储土地6560.29亩，投入收购资金57.9亿元。在收购储备土地的同时，已累计供应土地3735.46亩，收回资金46.8亿元。目前我市现有在储各类土地2800亩，其中可作房地产开发的仅900亩，目前的存量实际上不够两年开发。用于房地产开发的建设用地“家底”已经捉襟见肘。
虽然随着“大都市”概念的推行，温州向东、向南发展的势头强劲，龙湾、瓯海、永嘉瓯北甚至乐清、瑞安都被纳入人们考虑的范围，但是主城区过小的现实和观念短时间内仍难改变。
房价有“领袖示范”效应
很多人把2004年房价的疯涨归咎于土地价格的高涨。业内人士认为，实际上土地价格的猛涨，表现了开发商对于房地产市场的预期。“开发建设一个房子至少需要三到四年的周期，现在拿地肯定不是为了本轮的疯涨利润空间。”市国土资源局建设用地处的黄晓忠认为，房价的形成有其特有的同一区域内价格“领袖示范”的效应。在相对被公认的同一区域内，周边楼盘的销售价格是新盘价格形成重要的依据。我们也可以设想一下，比如说一个房开现在拿了新城一块楼面价格是2000元/平方米的土地，他会开5000元/平方米的价格面市吗？土地差价多出的利润空间，显然是不可能还给市场的。因为，它要比照周边的房价追求利润最大化。土地价格的独立回落，显然不能使房价下跌。而支撑起开发商投地时拿地的信心，显然是对于未来走向的预期，这样看来还是市场在左右着房价，直至地价。
土地，作为稀缺资源的价值，不能以普通价值规律来衡量，加之非理性的市场房价追涨的“合力”，转而导致了价格的攀升。从近年我市的土地出让成交价格看，实际上土地价格的涨幅基本处于一个比较理性的范围。2003年的土地价格同比上年的涨幅也仅8%%，而次年才突然出现一个上曲线。2004年的土地招投挂均价突然比上年增长了122%%。高位盘整后，2005年土地均价同比回落29%%。显示了新政后市的威力，也还土地市场一个真实的面目。可见，土地价格不是决定房价，反过来异常“景气”的房价在主导土地价格。
土地具有与身俱来的“市场缺陷”。由于信息不对称等因素存在，购房群体的“群羊效应”和盲目从众心理，加之一些规章制度安排促成了居间套利的产生，导致市场正常规律失灵。我们放在大的“视野”看，土地也同样存在着“盲目性”。这些在高位时候拿进的土地，要在本轮盘整期完成销售，风险不可避免。
大盘运作是机遇也是挑战
政府干预的产生是与市场失灵相联系的，当市场机制不能实现资源的有效配置时，一方面政府可以通过干预以矫正和改善市场机制存在的缺陷，使经济资源得到更有效的配置，另一方面政府可以通过干预以实现经济资源分配的公平性。
2003年国务院的“18号文件”提出要建立起一个比较完整的市场化的住房供应体系，即满足10%%高消费者的高档房，适合70%%—80%%居民的普通商品房，15%%—20%%的经济适用房，然后是贫困家庭的廉租房。这个文件较为明确地提出了一个在产品结构、价格结构上都比较理想的目标。另外，由于房地产市场是一个区域性很强的市场，产品的可相互替代性只发生在相同或相近区域之间，所以地方政府不仅要保持总量平衡，还应当根据不同地段、不同区位的市场需求供应土地。从制度安排上看，现时土地出让收入已经成为政府经营城市一项重要的内容，房地产业已经成为各地地方财政的支柱。而深为密切的利益关系必然会影响决策行为向“理性经济人”方向倾斜，这也是城市发展和发挥调控职能的矛盾所在。
为了提高住宅区的档次和品质，我市从2003年开始实行大盘出让政策。2003年至2005年公开出让的房地产开发地块中，100亩以上的地块占的比重为65%%，这使得在城市许多区域的房地产市场都出现“一地独大”的状况。现在看来，由于地价总额多在几个亿以上，大地块面对普遍温州房开商较弱的资金实力，出现了一些“流标”和“弃标”现象。业内人士认为，大地块出让有利于整体运作，以大盘为前提，才能出精品盘，好盘。但是，面对开发商强强合并或者合资经营不够现状，这些“高额地价”的出让还是留下一些问题。可以说，大盘运作对开发商来说将是机遇和挑战并存。目前，我市有关部门有意引进一些资金实力强的国内地产界大型企业，探索新的城市运营模式。
业内人士认为，接下来连续出现打压的宏观政策的可能性已经不是很大，但是不能误解为对于土地制度有所松动。假设对于市场部分的理性修复也只能出现在个人住房消费领域，对于开发商运做项目领取《商品房预售许可证》的四项标准，对于土地不能作为建设贷款抵押物的原则性规定只会越来越严，越来越规范。所以，市场回暖也好，房贷政策松动也好，对于没有实力的开发商来说，拿地门槛一点没有改变。
至于，房地产市场的某些不正常的现象，温州大学经济学教授马津龙曾在接受媒体采访时认为，一些地产商唯利是图、“不按规矩出牌”是搬起了搅乱整个房地产市场的石头，终将砸向自己的脚。本报记者叶浩寄
