澳洲麦格理证券(Macquarie Securities)的研究报告也验证了陈基强的话，领汇将带动香港的REITs市场跃居亚洲领先地位。报告预计在2006年6月前，会有6只REITs上市，集资额将达到45亿美元。
“中国的REITs不论在前景、息率及升值潜力，均较领汇为佳，人民币升值，内地物业升值的机会大，加上中国息率稳定，对房地产市道亦有利。”东骥基金管理董事总经理庞宝林很乐观地认为，内地虽然价钱低，但生意额大，成本又低，比较之下，内地房地产基金的回报率，甚至更胜成本高的香港房地产基金。
与此巧合的是，在经历了领汇风波之后，香港《REITs守则》的相应修改更像一场及时雨，该《守则》允许房地产基金投资世界各地房地产项目，同时将REITs的最高负债比例由30%提高到45%。内地发展商可以按照《守则》要求成立REITs，注入其在内地的商业地产项目后再赴港上市。这对内地房地产商来说，无疑是打了一针兴奋剂，开辟了一条新融资渠道。
发行之路很坎坷
对于领汇所掀起的国内REITs热潮，国内外一些专家有着独到见解。
联华国际信托投资公司总裁李晓东对新地产说，“从制定政策层面来看，发展REITs的有关法律法规应该由国务院来牵头，其中会涉及到财政部的REITs会计政策、国家税务总局的税收政策、国家工商局的REITs财产登记制度等诸方面。”
他建议，“从风险防范角度考虑，第一步可以放在银行间市场去做尝试，先让机构投资人判断，运行成熟后再放到交易所市场。”目前，银行间市场缺乏像美国30年期债券这样的长期投资品种，保险公司很尴尬，前几年利率超过10%时，卖出了很多保单，因此一直在赔，包括银行的30年期按揭，因为没有30年期的资产作匹配，只能做浮动利率，因为利率可能下跌，也可能上涨，所以风险很大。如果有了大概可以算出30年收益的象REITs这种产品，就可以发行固定利率产品，因此银行和保险都有购买长期资产的需求。
“建立一个公平的市场交易体系是至关重要的。在新加坡，政府和金融机构介入的很少，一切是市场去做。比如说REITs定价这个最核心问题，就是要引入中介机构，如果是关联交易，就要求有两家评估事务所分别评估。”李晓东指出。
陈基强虽然非常赞成在内地发行REITs，却又心存疑虑。“在内地发起REITs还存在一些法律和政策障碍。如政府对公司所得税的规定，和REITs市场发展很成熟的国家或地区相比，内地物业承受的税收负担要大得多，如果政府豁免REITs公司所得税,那么内地所有的房地产公司都可以转型为REITs类型的公司，这将对财政收入产生重大影响。而在REITs发展成熟的国家或地区，REITs公司在税制上都有特殊豁免，不需要交纳公司所得税。”陈基强还表示：“内地现在有很多发展商因为没有长期持有物业的经济能力而不能上市，但有经济能力的发展商却怕被别人分一杯羹而舍不得上市。”
对于建立本土化REITs的可能性，美国国际法研究院高级研究员、美国五大名所之一的Cleary Gottlieb Steen & Hamilton国际律师事务所华盛顿所的专职律师王晓麟坦言不是很乐观：“因为REITs不只是立法，还涉及到税法、会计制度等很多方面都要进行相应的修改，这样的立法过程在中国会非常困难，不仅要考虑经济、市场的因素，政府还要考虑政治、社会等其他因素，包括REITs到底由哪个部门管理，现在有很多地方都分不清楚。”王晓麟认为，这些工作都不是三五年就可以完成的。他指出：“从REITs的风险和可流动性来讲，租赁物业应该是主业，尽管会出现其他业务。租赁物业的市场基础也不是三五年就能发展起来的。”而实际上，目前内地很多房地产开发商，都是建好了房子就卖出去。
王晓麟还强调，REITs最重要的是要培养一支优秀的管理团队，而这可能比立一个法要困难得多，诚信到底能到什么程度，都不是几年可以培养出来的。此外，国外REITs的市场流动性在很大程度上受机构投资人的影响，而内地的机构投资人非常少，有影响力的更少。“如果要引进国外机构投资人，他要看市场的立法，以及法律框架，还要看管理团队和资产。所以， REITs要成为中国资本市场的一个主要方式，还为时尚早。”王晓麟如是说。
“其实REITs与国内房地产信托产品的最大差异，不只是品种问题，更重要的是，REITs是资产证券化品种，有很强的流通性和可交易性。信托产品的流通性和可交易性非常差，这是最大的区别。”曾担任美联储经济学家的北京大学光华管理学院教授周春生对内地REITs前景有着自己的判断：“国外的REITs是以有稳定现金流的物业为基础的，而中国房地产商最缺乏的是开发资金，因此REITs不是最重要的。尽管从长远来看，随着中国房地产业的发展，REITs在中国出现以后，会走向租赁型物业。”
“如果现在出现REITs，估计还是以开发性物业为主，可能这是中国式的REITs。”周春生这样表示。(文/徐霖)
