本刊连载的美国房地产基金演义已经告一段落。正值岁末年初，房地产基金也迎来了45周年的生日。在45年的漫长岁月，REITs经历了风风雨雨。此刻，我们有必要回顾一下REITs的历程，并为未来好好打算。
“人们总说时间改变所有事物，实际上，人们自己也在改变所有的事物。”前卫流行艺术大师安迪维奥(Andy Warhol)在说这句话时，肯定不是在谈论房地产投资信托基金(REITs)。但是在美国前总统艾森豪威尔签署立法创立房地产投资信托基金45周年纪念日的时候，大师安迪维奥的这句话显然非常适合描述为REITs行业付出卓绝贡献的不计其数的个人、公司和决策者。正是这些人们的努力，让一个曾经默默无闻的投资领域变成了一个飞速发展并且受到众多机构和个人投资者追捧的投资产品。REITs也为投资者们带来了可观回报。当REITs在1960年首次现身美国的时候，人们几乎在美国发达的金融媒体上找不到有关这个新生事物的任何消息。然而45年后的今天，在Google上搜索“REIT”你会得到超过897000条搜索结果。
REITs的诞生改变了房地产投资领域的面貌。为了记住这个行业内所发生过的一切，我们记载了在这45年中，REITs发展的里程碑事件、关键人物和所取得的成绩。同时，希望为REITs的下一个45年提出一些启迪。
1. 1960年9月14日：当美国前总统艾森豪威尔签署REIT法案的时候，美国国会决定创建房地产基金让所有的美国投资者都可以有机会投资大型的综合的房地产项目。
2. 1960年：美国房地产投资信托基金协会(NAREIT)的前身国家房地产投资联盟建立。今天，NAREIT已经成为美国房地产基金和大型房地产上市公司在国际上的代名词。协会已经成为行业的代表和在投资者面前的发言人。“在NAREIT的帮助下，该行业更加现代化,如果没有现代化我们不可能取得今天的成绩。整个行业已经从最初的私人拥有的信托形式发展到今天的上市公司，” Monmouth房地产投资公司主席Eugene W. Landy感叹道。
3. 1960年-1961年：美国的第一批REITs成立。其中包括：Bradley Real Estate Investors, Continental Mortgage Investors, First Mortgage Investors, First Union Real Estate, Pennsylvania REIT和Washington REIT。
4. 1965年6月：Continental Mortgage Investors成为第一只在美国纽约股票交易市场挂牌的REIT。
5. 1968年：Sam Zell和Robert Lurie共同成立资产投资公司。此后该公司发展为4只著名的REITs：美国最大的办公物业REIT-Equity Office Properties Trust；美国最大的住宅类物业REIT-Equity Residential；最大的自建房屋REIT-Equity Lifestyle Properties和商业融资REIT-Equity Lifestyle Properties。这4家公司的市值总共达到250亿美元。“在我看来，Sam Zell是美国把房地产投资推向公共投资市场的第一人，而且做的非常好。我非常尊敬他，他总是善于思考并且走在市场的前面。”宾夕法尼亚房地产投资公司的主席Ronald Rubin这样评价到。
6. 1969年8月：华尔街公布第一部关于REITs的研究报告。到目前为止，华尔街已经拥有40位专业分析师对REITs进行每日分析。“华尔街的第一部研究报告标志REITs已经开始被投资者广泛接受。同时，让一些机构投资者开始关注这个产品。”华尔街知名投资经理人Steven Brown说道。
7. 1969年-1974年：REIT行业迎来了第一个发展高潮。行业资产从最初的不到10亿美元增长到超过210亿美元。这主要得益于行业内从事为土地开发和建筑融资提供贷款的公司。到1973年石油禁运，REIT行业的第一个春天宣告结束。做贷款业务的REIT公司也遭受重创。许多都宣布破产。
8. 1970年9月：另一个标志着REIT行业增长的信号出现。Kenneth Campbell推出并出版了第一本完全关注上市房地产证券的周刊杂志-“Realty Trust Review”。此后，该杂志改名为“Realty Stock Review”。
9. 1972年1月：NAREIT房地产基金指数首次亮相。
10. 1974年：第一个关于REIT税收的法规出台。美国国会颁布了取消(抵押品)赎取权财产法规。这个法案允许REIT在收购一个物业90天后将其交给另外一个独立的承包者来运营。
11. 1976年11月：作为1976年美国税法改革的一部分，前总统福特签署REIT简化修正案，允许REIT在原有商业信托的基础上以公司的形式成立。
12.上世纪80年代：在这段时期内，美国以私有形式组成的房地产合伙人公司滋生。该类公司在地产业务上的逃税让私人投资者赚取了上10亿美元。REIT很快发现他们与这种合伙人公司很难抗衡，因为REIT要依法上税。
13. 1985年1月：美国国家房地产股票基金协会组建了第一只专注于REITs和其他房地产证券产品的共有基金。到今天，美国已经拥有80只共有房地产基金。1986年，Martin Cohen和Robert Steers共同成立了美国最大的REITs投资管理公司，公司资产达到190亿美元。
14. 1986年10月：美国前总统里根签署了税制改革法案。在新的法案中，一些房地产条款有效地避免了私有公司通过合伙人形式逃避房地产投资税的现象。此外，关于REIT的一系列简化法规也在此时出台。其中，允许REITs可以进行自我的内部资产管理。“1986年的改革让REITs从一个简单的资产包形式升级到可以自行管理资产，我清晰地记得在之前，一只REITs并不能从其拥有的写字楼物业范围内的电话亭收取利润，因为那个时候这不算房地产相关的利润。所以这些利润跑到了我们的物业管理者的手中。而1986年的改革则开始允许REITs自行管理物业，” BRE公司的总裁Connie Moore回忆到。
15. 1989年-1991年：自1930年的经济大萧条以来，美国经受了最糟糕的一次房地产行业的低迷。REITs的股价严重下滑。
16. 1991年仲量联行的创始人William Sanders组建证券资本公司开始关注REIT行业。仲量联行这个全球性的公司开始收购REITs，标志REITs行业走向世界的开始。
17. 1991年10月：NAREIT定义了FFO(funds from operations)，来自营运现金流,房地产投资信托用来评估来自营运现金流的指标。在2003年1月，美国证监会通过法案允许REITs在财务报表中使用这一统一指标。“FFO出现的意义不止是一个新金融词汇的产生，更重要的是它代表了REIT行业开始有了一套自己的金融体系，同时也开始被传统的金融体系所接受，” Weingarten Realty Investors的首席财政官Stephen Richter说道。
18. 1991年11月：Kimco地产公司完成了其筹备多年的IPO上市。标志着现代REIT时代的到来，同时激发了整个行业的复苏。“Milton Cooper(Kimco的创始人)让我们看到了一个治理优良的公司是如何创造长期利润并稳定发展的。”美林公司的执行董事Mark Patterson告诉我们。
19. 1991年12月：New Plan成为第一只在股票市场上价值达到10亿美元的公司。那之后，该公司的市值达到28亿美元。“New Plan公司所取得的成绩让人们知道房地产基金同样可以通过诚信经营让公司成长。而不像之前大多数人提到投资房地产会认为是一个肮脏的词汇”Kimco公司主席Milton Cooper如是说。
20. 1992年12月：Taubman Centers有限公司的上市标志着一种新型的REIT产品—UPREIT的诞生。UPREIT(Umbrella Partnership REITs)是指房地产公司和私人业主将自己的物业以股份兑换而不是出售的方式纳入REIT中(就像笼罩在REIT的伞下),从而避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。通常,UPREIT并不拥有物业，它拥有的只是一种合伙控制权。
21. 1993年8月：作为综合预算统一调节法案其中的一个部分，前美国总统克林顿签署了”Five or Fewer“法案.让养老金可以更容易地投资REITs。
22. 1993年12月：REITs公司大规模IPO时代到来，Simon Property Group公司完成了REIT行业有史以来最大的IPO，共筹集到资金8.399亿美元。接着，该公司成为当时美国最大的REITs，市值达到160亿美元。
23. 1996年6月：经过NAREIT三年的游说和努力，美国国税局终于同意住宅类REITs向其租户提供有线电视服务。这也成为一系列关于REITs可以为租户提供各种延伸性增值服务的开端。REITs拓展了盈利范围和服务领域。
24. 1997年6月：投资者对于REITs越来越多的需求，让Boston Properties, Inc.公司完成了REITs历史上最大的一次IPO，共募集到9亿美元，公司的市值超过77亿美元，是目前美国第六大REIT。
25. 1997年8月：作为纳税减免法案的一部分，前美国总统克林顿签署了1997REIT简化法案。该法案拓宽了REITs可以提供的增值服务范围，同时允许专营森林木厂物业的REITs建立。
26. 1997年10月：美国财政部修改税收条款允许所有美国以外的投资者只需支付15%的REITs投资所得税。这也开启了海外资金进入美国REIT投资领域的大门“1997年的税制改革鼓励了大量的海外资金涌入美国投资房地产。”
27. 1997年11月：AMB Property Corporation公司完成了REITs历史上第一次把分散物业打包然后进行上市融资的工作。
28. 1999年1月：NAREIT推出实时REITs指数并且推出第一个分类REITs指数系统。
29. 1999年10月：由于投资者对于公开上市的REITs兴趣越来越大，欧洲公共市场房地产联盟成立。该协会致力于提供良好的财务审计和公司治理信息给公共投资者。在与NAREIT的合作中为投资者提供更加透明的REITs公司信息。
30. 1999年12月：作为1999年工作许可证与工作奖励促进法案的一部分，前美国总统克林顿签署了REIT现代化法案，开始允许REITs成立按正常公司纳税的子公司(TRS-taxable REIT subsidiaries)。RTS的成立允许REITs进行房地产以外业务的服务。“TRS的引入在很大程度上加强了REITs的盈利模式，并且让那些有实力的公司拓展了经营范围，从而有效地防范风险，” Archstone-Smith公司主席R. Scot Sellers说道。
31. 1999年12月：NAREIT、欧洲公共市场房地产联盟和Euronext共同推出全球房地产指数。
32. 2000年6月：道琼斯房地产指数基金成立，成为第一只在房地产交易市场上的指数基金。
33. 2001年8月：美国权威资产分配组织Ibbotson协会公布了一个对于REITs行业产生深远影响的研究报告。该报告的研究结果显示，投资REITs在房地产投资组合中是非常重要的，不仅提高回报率，而且可以降低风险。该报告一推出，在美国的房地产投资领域引起了很大的关注。投资者纷纷购买REITs产品来让他们的投资组合受益更加稳定和降低风险。此后，Ibbotson每年都会推出关于REITs的投资研究报告。使更多的投资者开始熟悉并喜爱REITs。
34. 2001年10月：标准普尔开设了专门的REITs指数。同时，Sam Zell的Equity Office Properties Trust成为第一只进入标准普尔500指数的REIT。一个月后，Equity Residential也跟着进入。到2005年8月16日，总共有9只REITs进入标准普尔500指数，12只进入标准普尔400中型企业指数，还有16只进入标准普尔600小型企业指数。REITs公司能够进入标准普尔指数已经充分说明了REITs的地位。
35. 2003年3月：REITs公司根据法规开始发行股票期权。
36. 2003年3月：美国和英国重新修正了互惠税收条款，允许英国的养老金投资美国的REITs而不需要交纳任何的税款。此后，美国对日本也实施同样的互惠税收政策。
37. 2004年5月：IMB向股东推荐投资REIT指数基金。
38. 2004年8月：General Growth Properties, Inc.公司以126亿美元收购The Rouse Company公司，完成了REIT历史上最大的一笔收购。
39. 2004年9月：为投资者带来分红是REITs行业的一个主要目标。当Federal Realty Investment Trust公司在2004年宣布公司股票分红又增长的时候，这已经是该公司连续第37年分红增长了。同时，也是美国国内所有上市公司中连续分红增长时间最长的公司。
40. 2004年9月：机构投资者服务机构(ISS)的统计数据显示，房地产基金行业是在其监测的24个行业中，公司治理商数最高的一个行业。“REITs公司的治理是有目共睹的，之所以这个行业能够发展到今天，与他们在公司治理上的努力是分不开的，”Morgan Stanley的执行董事Greg Whyte认为。
41. 2004年10月：新世纪金融公司在10月1日的IPO融资创下了按揭贷款类REITs融资的新纪录。
