相关部门将对“售后包租”的整治对策锁定在“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”
以承诺超过银行利息两倍以上的利润进行销售，这时开发商就成为一种变相的金融机构，实行社会融资，房产成了一种手段。而随着购房者越来越多地依赖银行按揭贷款，高价位的商业地产投资风险无疑已转嫁给银行。
去年12月20日，一则编号为30的广告警示悄然出现在上海市工商行政管理局网站信息栏中，在上海房地产界产生了又一轮震动，这则规定直指时下在商业地产领域流行甚广的“售后包租”模式。
重提“售后包租”禁令
一句“禁止发布售后包租或者变相售后包租未竣工商品房的广告”，标志着酝酿多时的新一轮商业房地产规范运作管理终于拉开帷幕。此轮规范的前哨战其实早在去年年中就已经打响。
2005年8月，由商务部牵头，中国人民银行、建设银行、国务院法制办和中国城市网点建设管理联合会共同发起的对商业地产的调查活动在全国展开。“该调研活动的报告已经上报政府相关部门。产权商用物业的返租风险成为调查的内容之一。”中国城市商业网点建设管理联合会副会长永平当时向《第一财经日报》表示。他当时还透露，相关的解决办法正在讨论中。
“要想在短期内出台新法规阻止这种售后包租行为不大可行。于是相关部门决定在现有的法规中寻找整治条款。”一位知情人士向记者透露。这样，《商品房销售管理办法》中的相关条款被重新重视起来。
据了解，《商品房销售管理办法》是由建设部于2001年发布的，其中第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。而此次由上海市工商局出台的广告警示中就明确指出，之所以叫停“售后包租”广告，正是因为其涉嫌违反了《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。
“零风险”面纱下的阴谋
当房产投资趋势从住宅转向商业，没有哪个投资者会不熟悉“售后包租”一词。5年、7年甚至10年的包租承诺和高额回报率令投资者一度以为找到了“包赚不赔”的“零风险”美事。但是，最美的面纱下往往是最可怕的阴谋。
“当时买的时候确实比较粗心，因为正是市场非常火暴的时候……所以根本就没有警惕。”业主何先生是受害于“售后包租”的代表之一。去年3月，他以60万元的总价买下位于上海市长寿路缤纷生活家居广场(下称“缤纷生活家”)的一套十几平方米的商铺，何先生表示，第一次看到缤纷生活家的广告时，吸引他的正是10%的回报率。
时至11月，随着与他签下售房合同及包租协议的上海希盟投资管理有限公司(下称“希盟公司”)董事长方卫军的失踪，这一“包赚不赔”的投资梦彻底告吹。
据业内人士介绍，这种“售后包租”的销售一般需要业主与开发公司签订两份合同，分别是房屋销售合同和房屋租赁合同。而按业主与希盟公司签订的租赁协议，返租的租金是每3个月支付一次，一年4次，分10年返回：1~3年，支付的年租金总额为房价总额的9%；4~6年，支付10%；7~10年,付11%。据此推算,缤纷生活家业主在10年的包租期内能得到年均10%的回报率，等于10年返本(相关报道见本报去年11月18日《上海生活家家居广场小业主走上茫茫讨债路》和10月28日《暂定性“合同诈骗”上海“生活家”后事难料》)。
商业地产的怪胎
售后包租的模式来源于产权商铺的兴起，而开发小产权商铺是为了应对开发商的资金短缺。“由于中国商业地产开发尚处于初级阶段，从住宅市场转来的开发商并没有足够的资金实力和运营经验。”一位市场人士介绍。
由于商用房产投资相对住宅的投资额较大，为扩大投资群体，加速销售回款，开发商将大面积的物业分割成小单元，并以承诺回租的方式吸引消费者。从2003年开始，这种小产权“分割”出售以及随之而来的“售后包租”方式成为商业地产运作的普通办法。
