作者：千万家市场研究中心
2005年对于二手房市场有太多悬而未决的问题：个税会不会强制征收？一窗式办公何时施行？会对各地的二级市场造成怎样的影响？还会出台新的宏观调控政策吗？调控后房价是升是落？中介公司失信事件余波未泯，面对诚信危机，各大经纪公司做何应对？面对国际市场关注，各中介态度是暧昧还是拒绝？面对一个呼唤品牌的中介市场，北京3000家企业又有谁能主宰沉浮？不禁让人对明天即将发生的奇迹产生猜想。
1、不会有大的宏观调控出台
政策以消化为主、微调为辅2004“银根紧缩”年，2005“宏观调控”年，两年的宏观调控组合拳之功效，在本年度已初步显现。但部分政策出现执行难，有章难循的局面。因此2006年必以将以消化为主，微调为辅，即消化落实已有政策，将成为本年房地产市场管理的主旋律，大的调控动作应会暂告一段落。但将不乏有一系列规范二手房市场的政府监管细则出台。原因有：第一，已出台政策显现出“稳房”导向。一要将房价增长降到10%以下，二要降到人均收入平均增长以下。第二，市场已基本理性回归，调控力度将相应放松。第三，政府加大对二手房市场的监管势在必行。
2、二手房破茧成蝶成交量有望突破十万大关
由于二级市场符合免税条件的房源、过五年限制的经济适用房房源的逐渐稳步放量及大众对政策的消化与观望情绪的减退，有望在2006年集中放量，进而突破10万套大关，也使得二级市场的成交量占整个北京房地产市场份额的1/3左右。分析如下：{1}二手房市场刚性需求促使成交量上涨。预计2006年北京将有8-9万对新人结婚，其中70%的结婚者有在结婚前一到两年内购房的需求。新人经济储备一般不高，因此有相当一部分人群会通过购买二手房来过渡。{2}首批经济适用房突破五年限制上市加入二手房阵营，央产房继续放量，更多的二手商品房进入市场。{3}受2005年出台的营业税限制的相当一部分二手房随2年时效的度过而纷纷解封，大量2003年前后放出的新盘在业主拿到产权证2年后的2006年，终于挣脱羁绊大举入市。
3、二手房房价坚挺下跌理由不充分
本年度北京二手房价涨幅加速度将放慢，总势平稳，市场规律下的二手房价暂无下降空间，且仍将保持上升。理由一：政策导向明确，控制房价主要是抑制房价增长过快。理由二：市场因素对房价走势产生重大影响。2005年1-6月，全市存量住房买卖平均价格4325元/平方米，同比增长8.96%；1-8月，全市存量住房买卖平均价格同比增长8.7%；1-9月，全市存量住房买卖平均价格同比增长8.3%.根据历史数据的延续趋势分析，预计在4季度及未来的2006涨幅将回落，房价将谨慎而健康地发展。理由三：房价稳缓上涨符合宏观经济发展趋势。房地产作为国家的重要经济支撑房价稳健爬升而收敛涨幅正符合我国的宏观经济形势。
4、“二手商品房”终成大器占二手房成交量六成多
2006年，北京二手商品房主导二手房市场时代正式到来，且中高端二手商品房必为2006新宠。理由一：今年二手商品房成交量在二手房总成交量所占比例保持迅猛增长势头，终于由量变发展到质变，突破50%的占比。二手商品房之所以能日渐走红，首先是其投资回报率在二手房产品中最高。其次，目前北京二手房消费观念变化与供求失衡，导致二手商品房备受热捧。预计今年北京二手商品房将占二手房交易的60%-65%.理由二：北京二手房市场正趋于成熟，而二手商品房比重不断增大，主导二手市场，正是市场趋于成熟的表现。理由三：二手商品房房源增加成交量未受限贷影响，部分银行甚至偏重二手商品房贷款。理由四：消费需求趋于升级化，中高二手商品房成为新贵。
5、窝窝头成香饽饽成交区域郊区化
2005年，北京二手房传统热点成交区域――朝阳，郊区如昌平、丰台、通州等地以其上升的发展态势逐渐获得了置业者的青睐，其中昌平更是在本年度首超海淀而居交易排行榜的第二名。原因为：第一，传统意义上的老城区住户中很多人具有地缘情节，不愿进行升级置业，使得中心城区二手房源供应量始终不能有效放量；另外，由于中心城区的二手房源的房龄相对较老，出售单价又相对较高，超出了一部分置业者的承受心理预期。2006年，中心城区供需不足的局面将会继续，因此成交量仍然会下降。第二，远郊规划促进郊区交易量持续上升。北京将重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城。而昌平区由于2005年5月北京第一批满五年上市标准的经济适用房解禁放量的缘故，交易量明显上涨。
6、经纪公司向品牌化方向发展上、中、下格局凸显
在政府勒住了房地产狂奔的马缰，楼市的狂热期已过，房产中介业面临市场理性的严峻考验，到2006年，北京将出现至少10家知名品牌经纪公司，形成、中、下格局凸显。理由一：品牌成为决胜关键。许多综合实力较强的中介机构已把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。理由二：2006年WTO五年过渡期将尽，将有海外强势经纪品牌亲自披挂上阵大举渗入。另外，外资进入中国房地产经纪领域的另一种方式就是对国内已有企业注资，国外风险基金对国内企业的注入，进而直接导致规模化企业不断涌现。理由三：中、小中介界定更加明显。一方面，占总数最大比例的中型中介，但是中介仍将由中型公司组成主体并持续一定时间，而且必将与不规范的小中介距离越拉越大。
