华远集团总裁任志强对新地产表示，物业税应该以有利于拉动消费的原则来实施。任志强认为，到今为止，中国对居民住房的房产税尚实行免征的政策，但实行物业税政策之后，就可能对所有的房屋产权者收取物业税。任志强认为，任何国家都有30%至40%的城镇居民在租房而不是在购房。目前，我国也已基本形成了部分人购房、部分人租房、从租房向购房过渡的趋势。任志强提出，物业税改革首先应解决租房的税收问题。其二，要解决购房者的税收负担。在购房时一次性先行支付和分期在购房后支付地租，两者之间的差异巨大。还应降低购房者各种交易环节中的税费，并减免个税，以提高个人购房的支付能力，使初始购房的压力降低，并具备多次置换的条件。
围绕物业税实施的另一个焦点是，物业税是实行统一税率还是累进税率？特别是对豪宅和普通房屋是否实行差别税率？
在国土资源部经济研究院政策法规研究室孟祥周看来，物业税的设计，应该以完善税制和调节分配为主要目标。中国房地产税费繁杂混乱，必得规范整合。另外，中国宏观税制结构中，作为分配手段的税收只在收入(个人所得税)和支出(特别消费税)两个环节有所作为，但对于作为存量的财产没有什么税种。这种格局造成的后果是，对于正在走向富裕的人征收调节性质的税收，而对于已经富裕的人却不予调节。这显然不公平。而物业税是对作为存量的财产课税的最为重要的税种，可以弥补这个不合理的漏洞。
“调节分配的物业税，应该体现出负担能力的差别。在基本住房与豪华住房、自住用房与经营性用房、一次性缴纳各种税费的旧房与没有缴纳这种税费的新房之间体现差别。基本住房可以低税或者免税，而经营性用房、占地广阔的豪宅别墅，应该实行更高的税率。这样，会有效起到抑制土地浪费的作用，也更能体现社会公平。”孟祥周说。
而中央财经大学教授、税务专家刘桓表示，物业税一旦开征将实行“一刀切”的税率。因为，房屋的占地面积是固定的，房价的高低已经体现了地价的高低，所以不论是豪宅还是普通住宅按照统一税率征收就可以体现“公平”，豪宅的房价较普通住宅更高，按照同一税率征收，其缴纳的物业税相应也更高。同样道理，地域差异对物业税征收也没有太大影响。因为各地不同的房价已经体现了地域差异。
房价下跌40% ？
业内普遍认为，如果开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。
其理由是：据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，有30%～40%已缴了各种税费。如果改用物业税征收的方式，分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。
一位房地产业内人士对新地产表示，作为政府调节房地产市场的重要杠杆，“土地出让金”并入物业税，很有可能造成土地使用权市场价格信号的扭曲。而在城市化的高速发展阶段，“出让金”被改为“70年每年征收一点”，会“远水解不了近渴”。
据这位人士分析，即使“土地出让金”并入物业税，实质上对房价的影响也非常有限。在现实中，地价影响房价，最主要的原因不是土地出让金，而是受拆迁补偿费用的影响。土地出让金为500万元每亩的土地，它的拆迁费用每亩要六七百万甚至上千万元。其实，“土地出让金”折算到每套商品房的价格中，一般连1/10都不到。那种认为开征物业税会使房价降四成的说法，并没有区分土地出让金与地价的不同。至于将房地产税、城市房地产税和土地增值税等筹划并入“物业税”税种，实际上也不会对房价产生太大影响。因为城市房地产税是对外国企业和个人占用土地所征收的一种税，土地增值税则在全国各地都基本没有得到执行。
而北京中原房地产经纪公司总经理李文杰则对新地产表示，从客观上说，开征物业税并不一定会让房价大幅下降。因为，取消原开发环节诸多税费，提高房地产保有环节的税负，虽可使房地产开发成本降低，有利于缓解地产企业初期开发资金压力，但这并不意味着开发商就一定会降价。在市场供不应求的格局下，开发商的税负虽然减轻，但同时他们也就有机会将税负转嫁给普通的购房者，购房者得到的依然是较高的价格。李文杰举例说，在美国加利福尼亚洲，房地产税率高达10%以上，但房价近年依然明显上涨。
中央财经大学教授、税务专家刘桓也表示，征收物业税，会使房屋初始价格比较低，但是购买后每年都要承担一定的物业税，物业税成了未来的预期支出。房屋的使用成本增加了。至于有人担心“买得起住不起”的情况将大幅增加。刘桓表示，这种担心大可不必，因为从国际惯例看，物业税的征收都有一定的底线，主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法。
刘桓还表示，开征物业税必然对房地产企业的投资方向产生影响。迫于物业税的压力，对消费者来说，房地产企业推出的所谓“大户型”、“豪华别墅”必然会降低吸引力。此外，由于是对房产的拥有者征收物业税，因此对开发商来说，未来如果房产空置，除了要负担贷款利息，还要负担物业税。因此会迫使开发商加大促销力度，而炒房者，也必将会更加慎重，这对遏制房地产投机行为是很有利的。(文/宜冰姜彬)
