一位业内人士指出，万达的资金需求非常大。“按万达2010年的目标，每年需要建设近10个购物中心，而每个购物中心大约投资8亿-10亿元，初步估算每年需资金约80亿元。”
值得注意的是，为了经营顺利，2004年万达决定将所有商业物业只租不售，不过此时又碰上宏观调控。“央行对开发商的要求是自有资金不得少于35%，其实这是对住宅项目的要求。对于商业项目，则是全面封杀。”王健林曾坦言：“万达2004年憋得够呛，差点没挺过来。”
如果不想停下脚步，必须获得长期的资金支持。“商业地产上市通常有两种途径：成立商业地产公司上市，或者把部分资产打包成基金，进行信托基金上市。”叶建成指出，在银行关紧贷款大门时，后者正是这些商业地产商寻找的出路。
选择了REITs的王健林感受颇深：“与IPO不同，RETIs的好处在于：第一，不受募集时间的限制，一般海外上市公司每12个月募资一次；第二，不受募资金额的限制，这比较符合我们快速做大的目标。”
这个过程中，王健林接触了多家全球排名前几位的投行。“在获取海外资本的谈判中，最关键的不是物业租金高低和物业规模大小等因素，而是各种回报的确定性。”王健林表示：“比如，1000万元的年租金收入是否有保障？购物中心的租户就是最大的租金保障，也是赢得海外资本投资的重要砝码。”
目前，万达已与16家跨国商业连锁企业签订合作协议，其中包括沃尔玛、时代华纳、百胜和麦当劳等，并成为万达的百货、超市、电影城、数码广场和美食广场的主力核心店。良好的租金回报率，正是王健林与海外基金谈判的底气所在。
不过，一些业内人士担忧，物业贬值是REITs的最大风险，这取决于每个具体购物中心项目的选址、招商和管理等具体环节。目前资本市场正处于加息周期，对于开发商来说，并不是REITs的最佳上市时期。“这是短线眼光，投资者应该会看重企业资产的长期稳定回报率。”对于以上质疑，王健林强调，目前全球回报率最高的一只REITs是澳大利亚西部集团。“该集团上市30年左右，平均年回报率可以达到15%。”
REITs(Real Estate Investment Trusts)是房地产投资信托的简称。一种类似于共同基金、由个人或机构投资者共同出资组成一个投资房地产的专设公司，规定收益的90%以上必须用来分配。不同的REITs根据投资人的要求和基金章程，会有不同的物业类型(如住宅、写字楼、仓库、零售等)和地理区域的侧重。REITs在澳大利亚和美国较为盛行，在亚洲才刚刚兴起。(文/王芳艳)
