就在个人房贷资产证券化还处在讨论阶段时，房地产开发商已经把个人房贷的资产证券化比喻成了房地产行业里的“可再生资金源”。
个人房贷的资产证券化破茧而出。
12月1日，中国建设银行发出公告：目前住房信贷资产支持证券产品的发行工作已基本就绪，中国建设银行股份有限公司作为发起机构，拟通过中信信托投资有限责任公司于近期在银行间债券市场发行约人民币30亿元的建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券，投资者产品推介会将于本周五(12月9日)在北京举行。
据记者了解，建行个人房贷资产证券化最快将于本月内发行。
个人房贷的资产证券化显然会让银行腾出更多的资金，那么，由此会不会带来房地产贷款政策的松动，从而让房地产再度面临“投资热”的困扰？
只欠东风
12月2日、3日两天，本报记者向建行高层询问此事，未果。
然而，虽然目前建行个人房贷资产证券化的具体细节还密而不宣，但是在建行内部基至在证券业界早已不胫而走。
据建设银行个人住房抵押支持证券第一期总额是30.18亿元，其中有9100万元是建设银行自己持有，资产分为ABC三个档次，A档大概是26.7亿元，B档比较少，约2.04亿元，C档就更少了，仅有5300万元。”长盛基金的一位分析员透露。他还表示，不同档次的产品有不同期限，利率的设定根据加权平均期限。其中A级在3年左右，剩下的两档期限都比较长，大概为9年多。
12月2日下午4点，是意向承销团最后的申请时间。
“关于这次推介的情况我暂时没有可以透露的情况。一切都要等到12月9日的投资者产品推介会。”建行房地产金融业务部副总经理徐迪在12月3日接受本报记者电话采访时表现出了建行方面惯有的低调与谨慎。
记者还是从多方渠道了解到，此次意向承销团的阵容非常强大。从四大国有商业银行，到股份制商业银行、券商和保险机构，大概有70多家金融机构表示出了“浓厚的兴趣”。
建行总行个人银行部的一位人士表示，“这次30亿进入资产池的个人房贷资产均是正常类贷款，且须至少有一年正常还贷记录。”
据悉，建行对进入资产池的个人房贷资产进行了高标准规定。聘请了穆迪和中诚信两家公司对资产池的资产包进行严格评级。在四级分类中，优先级证券投资人将先收到还款，而损失首先由最低档次证券承担。建行自购次级证券，承担最大风险，将对优先级证券起到信用增级之效。除国际评级机构外，渣打银行环球金融市场部亚洲资产证券化团队亦协助建行进行方案设计。据透露，为保证优先级证券投资人的本息收益，建行将自购一定量的次级证券。一旦个人房贷资产因借款人无力还贷等而出现损失，建行将先行承担。建行还承诺对不符合标准的贷款进行回购。
的确，众多金融机构的跃跃欲试引发了资产证券产品的收益率的诸多猜测。
有业内人士指出，目前，银行间债券品种的平均收益率徘徊在1.5%到2.5%的低位水平，信贷资产证券的收益率则可达到4%左右。”
观察人士分析，建行资产证券化项目初步设计的定价略低于建行次级债价格。目前银行执行的5年期以上个人住房贷款利率一般约5.51%，建行发售的10年期次级债前5年锁定期利率为4.95%。由此推测，该产品的回报率将落在4.95%至5.51%区间内。
然而，持不同意见者认为，建行个人房贷的资产证券化产品并没有想象的那样“火爆“，收益率根本不可能那么高。建行个人房贷资产证券的收益率和风险，也更多地引起市场人士的关注。
“4%的收益率，银行就该垮掉了。“中信证券研究员王德勇认为，”对于收益率一定要有一个理性的看法。在我看来，建行此次发行的证券化产品利率是有可能高一些，但是实际的利润率不会有4%。
建行北京分行一位负责人对记者表示，资产支持证券在存续期内的评级稳定性优于一般企业债。这是国内第一种每月均有还本付息的证券，机构投资者可以通过对它的投资来分配自己的现金流。
国务院发展研究中心金融研究所的一位专家说，“即便是作为试点的住房抵押贷款支持证券同样存在风险，主要风险是信用风险、利率风险和提前偿付风险”。这位专家表示，个人住房抵押贷款的借款人若不能按时偿付贷款本息的风险是导致住房抵押贷款支持证券信用风险的最主要原因。而大量集中提前还贷亦将影响资产证券的预期收益。
中国社科院金融研究中心主任李扬在接受媒体采访时坦言，银行资金非常多，根本没有流动性的压力，因此，资产证券化对于国内的大银行来说吸引力不大。这和当年香港推出按揭证券公司的情形类似，当时香港完全把美国模式套过来，结果推出之后发现没有事情可做，勉强发了两期产品。
