陆女士也是一名业主。2002年11月30日是陆女士喜迁新居的日子，然而让她想不到的是，开发商竟然以未通过验收的假备案表作为竣工依据，欺骗业主收房。知道真相后，陆女士和大部分业主提出，等备案完成后再办理入住。但与开发商同属一家的物业公司拒绝了业主们的要求。物业公司拒绝透露备案表的办理情况，并要求业主必须按合同约定的入住时间交付物业费、暖气费等费用，在已经拟定好的物业协议上签名。业主们发现，这个楼盘还存在一系列和原来约定不符的问题：开发商在合同里承诺小区实行封闭式管理，但是小区至今没有围墙，管理十分混乱；合同规定IC卡双路供电是交房条件，可是开发商至今还在使用临时施工用电，没有电表；……
这样一拖几个月，业主们无奈拿起法律武器，但依然无济于事。双方僵持了一年时间。就在这一年中，很多参与诉讼的业主由于各种原因，被迫按开发商的要求交付了各种费用并退出诉讼，最后只剩下40余位业主“继续战斗”。
由于开发商实际取得竣工备案表的时间是2002年12月底，法院以开发商延迟交房为由，判令开发商赔偿业主损失，并尽快协助业主入住。当业主们拿着判决书去收房时，开发商和物业公司仍要求业主按他们提出的条件办理入住。业主们被迫向法院申请强制执行，于是更为尴尬的事情出现了。2003年12月2日，40余位业主得到法院通知前去领取钥匙。就在业主们高兴地拿着钥匙奔向自己新家的时候，物业公司竟然组织了几十名保安阻挡大家，声称不交钱别想进去。
律师点评：胡密珍说，开发商享有指定物业公司、确定物业管理收费数额的权利，却不承担任何义务；前期物业服务合同由开发商和与物业公司拟定，没有体现业主的意志，业主只能被动接受，以致物业
她不能代表小区业主的通知。但法院对房管局进行的调查取证证实，该部门确实没有给中海雅园业主委员会备案。
中海雅园业委会随即状告海淀国土房管局不予备案是违法行为。
对于此案，海淀法院在审理后认为，海淀区房管局在收到中海雅园业委会寄送的备案材料后，如果认为对方提交的备案材料不符合规定，应当要求补正；如不给备案，就应书面通知并说明理由。但是房管局在长达一年的时间里，对该备案申请没有作出任何书面答复，也没尽指导、监督职责，因此判房管局败诉。
律师点评：北京市汉卓律师事务所秦兵律师说，很多业主反映想成立业主委员会难，实现业主委员会备案更难。我们不能不承认出现目前这种状况，与掌握着某些权力的政府工作人员滥用权力、违法行政有着直接的关系，而这些政府工作人员之所以敢滥用权力、能违法行政又与政府主管部门的现行政策有着直接关系。
八、开发商画的蓝图谁来兑现
在北京市首例业主委员会诉开发商案中，以业主委员会败诉告终。
静源居小区是2003年投入使用的高档楼盘，广告中承诺社区绿化率达32%，拥有完备的内部设施与成熟的社区配套。2003年业主入住静源居小区后发现，开发商没有兑现其在售房时承诺的绿地面积和地下停车库、垃圾间等社区配套设施，房屋普遍存在墙体薄、隔音差等问题，严重侵害了广大业主的合法权益。广大业主遂委托依法选举产生的静源居小区业主委员会向开发商提起诉讼，要求开发商履行小区绿化率达到32%的承诺，交付地下停车位，向辖区学校交纳教育基金解决业主子女就近上学问题等11项诉讼请求。
虽然两审下来，业委会都输了，但是该案提出的业主共有财产的确权问题争论并没有就此结束。
律师点评：邱宝昌认为，目前房地产广告中有大量承诺性的内容，开发商作为广告的发布者，有义务在商品房的买卖合同中约定其承诺内容(绿地率、社区会所、房屋净高、车位等)。他提醒，市民购房时，事先一定要弄清楚售楼人员的承诺是否代表开发商，并在签约时将广告宣传、楼书写入合同。他说，侵害业主共同权益的问题较难解决主要表现在，对于侵害业主共同权益的应当由谁作为诉讼主体起诉目前尚不明确。对这一问题《物权法》在草案中作出肯定性规定---对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。我们期待《物权法》的出台。
本报北京12月12日电本报记者万兴亚实习生赵谦
