关键在于房地产企业不同于其他一般企业。对于房地产企业来说，一旦决定其停止房地产开发，其结局往往是企业生命走向终结。按照经济学理论，房价最终应该是由最终真正使用者的消费能力决定的；但是，对开发商来说，其最终产品的价格却是由土地成本、建安成本、各种税费及开发商利润构成的。所以，当其取得高价位的土地后，开发商为了确保其自身利润的获得，势必会把在招拍挂过程中抬升了的地价成本转嫁到购房者的身上，并竭尽全力想法抬升房价。因此，开发商往往越是心虚，越是内心对预期房价能否上升心中没底，往往越是要高喊、并且设法使一些专家学者也一道高喊“房价铁定要涨”，以便造出声势，迫使那些尚在观望之中的人们赶快购房。而一旦实在销售不动，那也只能让它闲置着；如果他们一旦降价出售，亏本就会立即显现，今后若想再获得银行贷款就绝非易事了。而让它闲置着并一路涨着，至少在账务报表上看企业还是赢利的。至于以后怎么办，那就只能等到以后再说了；眼下最要紧的，难道不是应该竭尽全力度过当前的危机？
正是由于以上的原因，这才有了眼下这种“楼盘空置与房价虚高”同时并存的奇特现象。只是，一旦当商业银行意识到其已经直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，并痛下决心采取有效措施来规避房地产信贷风险之后，这种“房屋空置与房价高扬”同时并存、非理性的房地产繁荣现象还能长久吗？
如何消化空置商品房
最近一项调查显示有超过30%的准购房人表示，置业会首先考虑尾房，远远高出首选二手房的11.49%的比例。在宏观调控后，渐渐走出观望状态的购房人，在商品房市场居高不下的房价压力下，开始对空置房情有独钟。业内人士认为，空置率的居高不下与商品房价格的持续攀升已成房产市场的焦点矛盾。事实上，今年政府已经多次表现出对房地产行业调控的坚决态度，要对商品房空置量较大、空置比例过高、增长过快的城市，加大空置商品房的处置力度，加快消化空置商品房。如果消化空置房的鼓励性政策力度再大些，房地产开发商能够与中介合作，房产行业一、二、三级市场的瓶颈将会由空置房的销售而形成一个良性发展的局面。
根据调查，目前我国已经有65.8%的城镇家庭拥有了住宅产权，而美国、法国、日本在上世纪80年代末住房自有率分别为51.5%、46.7%、60.4%。这说明，有住房消费能力者总体上已基本完成住房消费(自住)，不会再购房特别是购空置的商品房消费(投资除外)，而剩余的消费者虽有消费需求却没有现实的住房消费能力。有关专家认为，住宅租赁市场蕴含的巨大需求是推动空置房消化的有效途径。从城市化发展的长远需求来看，预计到2010年我国城市人口净增量是2.8亿，其中一大部分是由农村转入城镇的人口。这部分农业人口势必在一个较长时期内无力购买住房，租房是其唯一的选择。
国外的经验表明，任何一个国家，无论经济有多发达，都不可能实现住房的完全私有，房屋租赁仍然占有相当的比例。目前我国市场上可供出租的房屋并不充足，如果将空置商品房进入租赁市场，将大大增加出租房的供应量，商品房租金价格将会大幅下调，租金的普遍下降，导致对出租房的需求大大增加，反过来促进了空置房得到更好的消化。有专家建议，可由政府出面组建专门的房屋租赁公司，或是扶持大型房地产公司成立房屋租赁公司，吸纳收购空置商品房。政府要通过一定的政策倾斜，如减免税收，免交地价，取消一些收费等扶持房屋租赁公司的发展。要通过加强基础设施建设和城市规划建设等行政手段，对空置商品房分别采取一些补救措施，改善空置房的内外环境。对采取补救措施无效的长期空置房，可考虑拆除或降价促销或廉价出租。对一部分最低收入阶层可以提供廉租房；为就业型学习人口提供“学生(教师)公寓”；为农民进城务工提供“农民公寓”；为老年人提供“银发公寓”等。不少城市利用空置房开发“产权度假村”效果不错。而作为房地产开发商，要深入研究市场，提高决策水平，减少决策失误，防止新的无效空置房的出现才是当务之急。 (文/张梦)
