因为没有确凿的证据，房地产贷款风险被一些人认为是“市虎之论”。但最近有研究表明，因房地产贷款而产生的银行风险已经显性化。
据《证券市场周刊》报道，安永会计师事务所的高级经理、地产和银行不良贷款两方面的专家潘泰博研究表明，隐藏在我国银行第二类贷款(关注类)中的地产类不良贷款已经达到了5250亿元人民币，这还不包括以流动资本贷款的形式流向国有企业和合资企业的隐性部分。人大金融研究所副所长赵锡军认为潘泰博的观点并非危言耸听。看来，央行《2004年房地产金融报告》所提示的房贷金融风险正在变成现实。
如果目前80%的第二类贷款都转变成了不良贷款(一般的地产贷款从记入“关注类”到成为不良资产，通常需要两年的时间)，那么正值上市关键时刻的三大国有银行的风险准备金覆盖率将会从现在的45.5%、68%和61.6%分别下降到8.7%，16.6%和14%，如果新的盈利增长点不尽快出现，这一风险有转变为危机的可能。
在房地产不良贷款急剧上升的情况下，是否要继续对房贷进行宏观调控就成为一个问题。在这方面，各种意见冲突尖锐：一方面，央行等部门强调房地产市场的风险，并屡出重规加以防范；另一方面，国内房地产商及一些部门的政府官员主张对房贷宽松，如建设部政策研究中心主任陈淮强调“别夸大房地产贷款风险”；银监会政策法规部研究局副局长杨再平就“房地产贷款是否将会放松”，也给出了肯定回答。事实上，一些银行已为房地产贷款开闸。原因很简单，没有其他增长点，在表面上房贷仍是一些银行的账面财富的主要来源。
为了短期的收益，而放弃对房地产业的宏观调控政策，只不过是将风险往后挪，使风险附加上时间成本，还会使我们丧失扭转房地产经营模式的机会。所谓剜肉补疮，到时噬脐无及。
众所周知，就要素资源的配置和税费的征收而论，我国的房地产市场是一个政策市，而在定价与消费方面，又实行彻底的市场化。因此，才有房地产商既“悲愤”于所承担的各种无形费用，认为遭受不公平的剥夺，同时又强调房地产的市场化一面，反对政府对贷款与消费市场进行干预。
但正如论者一再强调的，市场化有好坏之分、有实质与形式之分，如果是在不公平竞争的前提下获取暴利的市场化，并将风险转嫁给银行，这样的市场化不要也罢。而真正的市场化则需要从要素到消费市场的透明与开放，以公平的规则与透明的信息以及各个市场主体公平的风险承担机制，实现有效率的市场。
摩根大通投资银行中国部董事总经理方方对宏观调控持肯定态度，“华尔街投资基金不怕有风险，他们需要知道的是这个风险是否值得承担，在宏观调控之后，市场上的波动比较少，中国房地产在稳健地发展，风险小了很多。”可见，起码在某些专业人士眼中，宏观调控是使市场规范、明确市场主体预期的一种做法，不仅包括收紧银根，更包括对扭曲的行业结构与模式的调整。
日本金融泡沫的助推器就是银行累积的巨额房贷风险，最终不得不对银行的治理与经营进行根本性的调整。美国为对冲目前的房地产泡沫，采用上市房贷期货品种。这些都是宏观调控的组成部分。
我国对房地产业的调控，与金融市场的深化改革相匹配，决不可半途而废。第一步，就是要转变从业者转嫁风险的习惯性做法，将过高的投资预期降到正常的水平。
