谢百三：上海楼市的整体跌幅基本已达15%-20%，调控效应已初步显现。在这个时候政府应该从经济发展的全局考虑，调控政策不应一味求紧
蔡为民：房价下跌源于楼市供应结构变化，与自由流通的商品房市场并无直接关联
中房上海指数办公室最新调查显示，在新增供应量增加和资金压力下，上海房价在前5个月连续下降的惯性作用下继续下跌。11月，中房上海综合指数为1375点，较上月下降30点，降幅为2.1%；中房上海住宅指数为1311点，较上月下降30点，降幅为2.2%；中房上海办公楼指数为1452点，较上月下降9点，降幅为0.6%。
调查还显示，有30%的住宅样本出现价格下跌，平均跌幅达6.8%，这两项较上月有较大的放大。其中有8个楼盘跌幅达到或超过10%，最大跌幅达23.5%的是浦东新区南块的某楼盘，单价从8500元/平方米下降到6500元/平方米。
而12月9日国家发改委、国家统计局发布的最新统计数据亦显示，全国有15个城市的新建商品房售价比10月份下降，上海降幅最为明显，房屋销售价格环比下跌0.6%，自8月份以来连续4个月跌幅居全国之首。
对于上述统计数据的解读，目前业内存在两种截然不同的观点。
观点一：调控已取得较大成效
一种观点认为，上海房价连续数月领跌全国的事实表明，国家调控房价的一系列措施在上海已取得较大成效，所以政府不应当再出台进一步调控措施。
如复旦大学管理学院知名学者谢百三便强调，如今上海楼市的整体跌幅基本已达15%-20%，调控效应已初步显现，在这个时候政府应该从经济发展的全局考虑，调控政策不应一味求紧。
观点二：房价调整远未到位
另一种观点则认为，目前上海房价并没有明显下跌，应该看到“上海房价领跌全国”这个现象的背后，是近几个月上海楼市供应结构的变化———低价位的动迁房、重大工程配套房大量入市。“换言之，房价的下跌与自由流通的商品房市场并无直接关联。”沪上楼市知名评论人士蔡为民指出。
中国房地产指数系统统计数据也显示，11月1日-20日，上海共成交商品房14490套，成交面积达150.53万平方米，但其中配套商品房及非住宅物业占了总成交量的46.17%，比10月份的32.98%高出近14%。而11月11日-17日，动迁、配套商品房更是创纪录地成交22.3万平方米，首次超过普通住宅成交量。
基于此，蔡为民认为，上海楼市已明显进入“上攻无望的下行阶段”，目前房价的调整还远未到位，“预计到明年一季度，上海房价有望整体下调30%以上。”
压力重重开发商促销只剩降价手段
中房上海指数办公室调查也指出，半年多来开发商的资金紧张状况丝毫没有缓解，虽然银行贷款到期有“不逼”的利好，但随着年终到来，资金压力越来越重。年终财务决算、贷款还息、支付工程款等，都需巨额现金流量，在多重压力下，开发商选择降价促销回笼资金是近阶段及未来一个时期的主要营销手段。
该调查也提出，在房地产领域中应逐步建立适应全局、地区和操作层面的宏观、中观、微观的管理机制，主要运用货币、财税的经济手段并适当运用行政手段来调控，促进房地产业长期稳定发展。要重视和大力推进适合普通老百姓需求的住房建设和消费，研究如何帮助提高普通老百姓购房的还贷能力，财政转移支付应当从目前的“贴砖头”逐步向“贴人头”转换。
“同时还要研究制订适度减缓供应量的措施，在金融的支持下，分阶段逐步提高期房预售标准，减少和延缓期房预售供应量将是一个可行选择。”中指研究院华东分院副院长陈晟强调，在多方面扎实措施下，相信上海的住宅成交量会恢复到正常水平。
而从统计数字来看，11月新房成交有所放量。在商品住房市场方面，11月成交规模达189.9万平方米，环比增加45.6万平方米，与今年最低成交量7月的77.8万平方米相比有了明显增长。
沪二手房市场加速触底
11月上海二手房市场依旧未能走出颓势。昨日公布的上海二手房指数报告显示，11月份上海二手房指数为1661点，比10月份下挫16点，环比回落0.9%。自今年5月份达到顶峰(1714点)，6月份开始上海二手房指数已连续6个月呈现扩张式降幅。
“这一现象说明市场走向谷底的态势非常明确，以目前形势看，市场在短期内已无上攻的希望。预计至少要等到明年第一季度，才有可能进入‘筑底’阶段。”对此，沪上楼市知名评论人士蔡为民指出。
让上海各大中介更感无望的是，历来因面积小、总价低而受各方欢迎的售后公房中的老公房，11月走势同样陷入了“量价双跌”的困境。二手房指数办公室统计数据显示，老公房供应相对集中的普陀、长宁、虹口等区的二手房成交均价下降幅度最大，平均降幅达2.25%、1.74%和1.6%，其他区的降幅控制在1.5%以内，老公房市场平均回落幅度也达到1.2%。
此外，从户型分布上看，小户型明显受到冷落。全市52个控制点中，面积35平方米左右一室户的成交价格较上月环比下降了1.83%，两房与三房的成交价格保持平稳。
数据表明，此前上海各大银行放宽对老公房贷款限制的利好政策并没能带来预期效果。
“老公房贷款的‘松绑’曾被上海不少房产中介视为救命稻草，此前甚至有人预测，老公房将很快由‘鸡肋’变身为楼市新宠，引领二手房市场逐步走出低谷。
然而事实表明，市场远未走出盘整期。”昨日，一业内人士坦言。
上海二手房办公室分析师指出，由于目前二手房市场以自住客成交为主，梯级消费的市场表现是以小换大、以旧换新，因此引发了短期内的小户型老公房抛售热潮。
除了一些老公房较为集中区域，上海外环板块的二手房市场行情亦不容乐观。报告显示，降幅最大的16个监控点中，徐汇的华泾、闸北的彭浦、杨浦的中原、浦东的三林、闵行的航华等外环线附近的监控点占到近半数。
业内人士认为，外环板块二手房价格大幅跳水的主要原因是这些区域的新房供应放量。“外环板块越演越烈的新房降价风潮，迫使二手房房价也不得不跟着下跌。”
不过报告亦显示，静安、卢湾等中心城区二手房市场率先出现一些回暖迹象，11月，中心城区近1/3的监控点价格表现平稳，部分区域甚至出现小幅上涨，如江宁路板块上涨0.3%，其余板块平均跌幅在0.6%左右。(李灵/文)
