综观当前国内房地产市场的供应格局，可以看出是一个：别墅及高档公寓——普通商品房——经济适用房——廉租房的梯度市场结构。经济适用房作为满足中低收入阶层需求的一种重要产品，日益成为市场追逐的热点。然而从统计数据上看，经济适用房的供应比例始终维持在市场总供应量的10%左右，并且呈现出逐年下降的态势。相比市场上对这种商品的旺盛需求，这种供应比例的下降使得此产品的供需关系的日益僵化。
北京是国内较早推出经济适用房的城市，从1998年到2004年，共销售了1083万平方米的经济适用房，成为北京市场上的一股重要力量。尤其是2000至2002年，经济适用房销售比重的增加，为平抑北京市场高涨的房价起到重要作用。而上海作为一个市场化走在全国前列的城市，对经济适用房这一带有浓厚计划经济性质的产品，市场接受速度较慢。只在近两年，随着上海房价的不断升温，中低价商品房和重大工程配套房——这些经济适用房的变形体的逐步上市，经济适用房才逐步成为上海政府调节市场的主要政策工具。
“市场需求的日益强化和管理成本的增加正成为政府对经济适用房这一特殊商品所面临的两难困境。”刘力向记者表示，政府既是住房市场的管理者又是参与者，这一双重身份使其必须扮演既是游戏规则制订者又是游戏参与者的两种角色。游戏参与者对利益的追求和政策制订者对游戏本身公平的要求，使政府在决策时面临两难的困境。
经济适用房政策将何去何从
“综观经济适用房的方方面面，可以发现，经济适用房对房地产市场的冷凝器作用其实是一种‘假相’。”刘力向记者表示，低价房的大量上市只是在总量上摊薄了市场均价，但并没有从根本上将商品房价格有效降下来。仔细观察北京和上海两地的房地产细分市场，我们可以看出，经济适用房和普通商品房在市场划分方面有着明显的界限。低价的经济适用房市场的供给主要由政府和开发商共同完成，政府在土地项目的控制和对开发商的选择上起到主导作用。而在商品房的市场上，市场化的操作方式更为明显。在供应总量和结构矛盾不能得到有效解决的条件下，经济适用房的有限供给并不能有效满足市场的强大需求。
不过，到2006年至2007年，上海“两个一千万”经济适用房的大面积上市，将对市场形成有效冲击，界时延迟的价格冷凝作用可能会对市场的价格体系的变化产生影响。另一方面，大规模的经济适用房的上市，也将积累大量现实问题，主要表现在如下几个方面：一是管理成本过高，个人信用体系的缺失。二是价格偏高。以北京市场为例，目前的经济适用房单价每平方米3000至4000元，对于大多数中低价房的需求者来说，这一价格仍然过高。三是户型偏大，交通不便。大户型产品的供应，主要出自开发商对利润的追求。这就造成单套房价总量的过高，使普通消费者无法承受。四是配套设施不全，产品质量有待改善。和普通商品房相比，经济适用房的配套设施相对不够齐全，周边绿化环境也稍差，再加上不发达的交通系统，这些都是当前经济适用房的主要问题。
虽然经济适用房在一定程度上缓解了商品房的供求矛盾，并对商品房市场的价格上涨起到了抑制作用。但业内不少人士认为，经济适用房作为目前国家政策可用的主要手段，在当前阶段还只是中国在经济转型期间的过渡产品。计划经济本身固有的问题，如控制价格后企业提供的产品质量下降，需求不能有效满足，政府管理成本高的问题，都成为当前经济适用房市场的主要问题。从解决问题的长远来看，从政策性和金融保障制度上寻求解决方案将是一条必由之路，专业机构的市场化运作也将是未来的发展方向。(洛涛/文)
