“但问题是，目前大部分小区都没有成立业主委员会。”王先生指出，这样一来，这些小区只能被动接受开发商指定的物业公司，无从谈起自由聘用物业公司。
日前，北京市建委有关负责人曾透露，北京市共有3032个住宅小区，由2495个物业管理公司管理服务，但其中只有440个小区成立了业主委员会，还有超过85%的小区没有成立业委会。
“物业管理协会也应该承担起引导物业管理行业良性竞争的责任。”王先生表示，除了通过业主委员会自由选聘物业的方式，通过行业协会的管理，加强自律，将劣质管理公司淘汰出局，也有助于推进物业管理行业的市场化发展。
业主消费、维权应理性
“一个巴掌拍不响，部分物业纠纷确实源于物业公司的素质与服务，但某些业主错误的消费、维权观念也是导致物业纠纷频发的一大诱因。”中南财经政法大学教授乔新生指出，错误的消费观念主要体现在，一些业主由于此前长期居住公房，还未形成缴纳物业管理费这种消费观念的转变，这是身份社会向契约社会转变产生的一种“不适应”。
“还有，业主应该清楚地认识到，物业管理服务也是一种无形的商品，服务的内容与级别直接与服务的价格挂钩。”业主不能一味强调自身的利益，要求物业公司无偿提高服务档次。
对此，乔新生指出，上海日前开始试行的《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，对住宅物业服务收费实行“菜单式”管理，并颁布具体的分等收费标准，使得物业公司与业主之间的博弈更加平等，能够从某种程度上减少因物业收费价格争议而带来的纠纷。这种管理办法值得各地借鉴。
至于在维权方面，乔新生指出，一些业主采取的方式不当，不仅无法解决矛盾，而且更加激化物业纠纷。比如，拒绝缴纳物业费这种目前最为普遍的维权方法，实际上是一种以违法、违约对抗违法、违约的不正当行为，而且业主选择不交物业费，导致物业公司降低服务，从某意义上说，也伤害了整个小区业主的利益。
“按道理，法律应该是业主最直接、有效的维权途径。”乔新生指出，现实却是，司法门槛过高，诉讼费用高，周期长，程序复杂，使得多数业主不愿意将物业维权诉诸法律。事实上，拒交物业费也是许多业主无奈的选择。
“必须建立法律‘快速直通车’，简化诉讼程序、降低司法门槛，才能够有效打通业主维权的司法渠道。”乔新生建议，立法机关在未来的民事诉讼法制度中，建立小额法庭制度，以高效、快速地解决物业纠纷。除了司法途径，业主也可以通过业主委员会与物业公司协商解决物业纠纷。
但他认为，业主委员会的权力不宜过大，否则也可能使其滋生权力寻租的欲望。业主委员会应该是临时性的自治团体，没有处分业主任何财产权的法定权力，是主动参与社区事务，为业主无偿服务的公益性团体。(谢丽佳/文)
