政府方面的思维是加大中低档房的供应，挤压房地产市场泡沫；房地产商的商业算计却是，中低价房利润薄，因而往往不愿意参与开发。
到达北京中原房地产经纪有限公司董事总经理李文杰的办公室时，他正在分析一份文件，并做着圈画。看到记者后他起身并笑着说，“我正在做关于房价的功课。”在李文杰看来，房价无规律的上涨或低落都不是健康的市场表现。
今年1~10月份，北京期房价格同比上涨21.4%。这是北京市建委、市统计局、市国土资源局、市发改委联合发布的北京市房地产市场阶段运行情况公告中显示的数据。在国家宏观调控的背景下，这样的涨幅不能不引发业内人士的探究。
开发商与政府的博弈
业内人士指出，理论上，房价上涨与国家政策、市场环境、土地价格、供应结构等有着或近或远的关系，哪一环发生变化都会牵涉到房价。此轮北京房价的上扬，是开发商与中央政府博弈的结果，其焦点是供求结构不合理。
北京成业行提供的数据显示，今年1~10月份，北京市场新开盘楼盘134个。若以6000元/平方米作为划分中低档和中高档楼盘的标准，6000元/平方米以上的中高档楼盘82个，占到了总量的61.2%；6000元/平方米以下的中低档楼盘52个，占38.8%。但从需求方来看，根据成业行日常市调和代销项目的反馈情况，购房者对6000元/平方米以下的楼盘的需求量占60%以上，对高档房的需求比例则在40%以下。
这两个数据的对比说明了目前北京房地产市场上供求结构的不平衡。为了改变房地产市场这种产品结构的不合理性，并有效拉低房价，早在2004年，建设部部长汪光焘就曾表示，2005年我国将继续调整住房供应结构，加大中低价房、经济适用住房的建设力度，支持中低收入家庭购房，限制非住宅及高档和大户型住房建设。然而，这一号召并没有立刻使市场发生实质性改变。
政府的思维是加大中低档房的供应，挤压房地产市场泡沫，既让百姓买得起，又保证房地产市场的健康发展。房地产商的商业算计却是，中低价房利润薄，往往不愿意参与开发，他们希望获得的每一块土地都要产生最大的利润。
“房地产商之所以热衷于开发高档房，道理很简单，按照目前土地招拍挂的拿地模式，开发商势必会寻求利润空间更大的产品。同一块土地，高价房与低价房成本相差不多，但利润却是几十倍的差异，也许做十个低档项目，不如做一个高项目。在这种的情况下，房地产商自然会不顾一切地开发高档项目。由此看来，今年各地公布的经济适用房计划无一例外地得不到全面执行，也就毫不奇怪了。”国家信息中心发展部战略处处长高辉清指出。
结构失衡与“围魏救赵”
“体现房价上涨的晴雨表是中高档房的比例。5000元/平方米的中低档房多是自住型产品，属于刚性需求；中高档多是投资产品，有弹性空间。这一轮房价上涨主要是中高档的楼盘，这是受到投资者的拉动，例如富力城的前期供量大多由投资者购买，在整个房价上涨的过程中，高档房上涨的幅度有很大的影响。”李文杰说。
北京成业行市场拓展中心总监张艳介绍，10月份北京市场普通住宅类均价为7238元/平方米，比9月份的6394元/平方米上涨了13.2%；公寓类均价为12970元/平方米，比9月份的13625元/平方米下跌了4.8%；别墅类均价为9536元/平方米，比9月份的6066元/平方米上涨了57.2%。
