在上周由全国工商联房地产商会主办的“2005年3季度房地产市场形势及趋势分析”会上，商会会长聂梅生说：“目前房地产市场当中最缺的是金融这一块。在1999年停止福利分房之前，中国可以说没有房地产金融，这几年房地产业发展很快，但房地产金融是滞后的，现在最重要的是与其说中国的宏观调控怎么样，房价怎么样，不如说是应该怎样搭建一个房地产金融平台，催生一种更健康、更积极的中国房地产的金融体制。”另外，聂会长还透露，据她所知，目前的各大房地产企业，包括在中国房地产行业排行前20位的，都在折腾融资这条线，房地产已经回归到它的第一属性，也就是金融属性。
与此同时，在当天发布的3季度REICO报告中也指出，长期以来，我国房地产开发企业直接融资渠道狭窄。据有关部门测算，到目前为止，房地产企业直接融资比例仅在2%左右,房地产开发融资方式亟待创新。
金融支持力度下降
在REICO报告有关金融的研究中指出，目前我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈回落趋势；房地产开发资金约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。2004年后，房地产开发贷款和消费信贷增长率均呈下降之势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，消费信贷增长率下降了22个百分点。
因房地产开发资金来源中国内贷款比重逐步下降，自筹资金和其他资金的比重逐步上升。2000年至2004年，自筹资金在资金来源中的占比由26.91%提高到30.33%，2005年1月至9月该占比达到34.6%。另外，2005年以来社会资金在房地产开发融资中的作用明显增强。
在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。2004年房地产信托计划全年共发行了89个，发行额达111.74亿元，较上一年度增长了近一倍。中国银监会《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文)出台后，房地产信托门槛进一步提高。从市场反映情况看，这一影响是非常迅速的，9月份房地产信托发行数量和规模立即出现了大幅回落，与上月相比分别回落19.7和36.4个百分点。
房地产融资渠道单一
REICO报告分析，尽管开发贷款增长率下降，但银行信贷仍是我国房地产融资的主要渠道。目前，我国房地产融资渠道单一，多元化融资格局远未形成，信托、上市、债券、基金等融资渠道发展业缓慢。商业银行支撑着房地产业的资金需求，而房地产信托规模小，功能单一，股权融资和债券融资缺乏，住房抵押贷款证券化刚刚起步，房地产产业基金等金融产品还在探索阶段。
房地产金融市场上专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位问题严重，资产评估、信用评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展薄弱，缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系。目前房地产金融市场以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主，其他机构发展并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。
金融发展空间巨大
REICO报告指出，伴随着房地产资产的增加和金融深化的加快，我国住宅证券金融的发展潜力广阔，产品日益丰富。
我国房地产金融结构的发展是不平衡的。由于我国的金融体系更接近于主银行制度，伴随着金融深化的进程，尽管住宅证券金融会得到迅猛的发展，但仍然难以取代信贷金融的主导地位。即使在资本市场非常发达的美国，房地产贷款40年增长了88倍，成为商业银行的第一大信贷资产，占到2004年总贷款的52%。未来相当长一段时间内，尽管商业银行信贷在住宅融资中的份额可能会有所下降，但较长时间内仍将是住宅融资的主要工具。未来商业银行信贷份额的下降将取决于证券化金融工具大力发展的替代，而非自身发展速度的减缓。日益发展的证券化金融工具将成为住宅融资的有益补充，大大丰富和完善住宅融资的渠道和手段。
另外，REICO报告还指出，大多数国家对居民购房融资都可分为福利性金融体系和商业性金融体系。福利性金融体系是为了解决中低收入人群的住房问题，而商业性金融体系则为收入较高人群解决住房问题提供支持，同时也为福利性金融体系提供辅助。我国目前商业性金融体系相对成熟，也承担着各种收入结构居民的住宅融资需求，但商业性金融机构作为市场主体，不可能长时期承担对政策性的住宅融资责任，要求他们满足偿付能力较弱的中低收入人群的融资实为苛求；而福利性金融体系除了处于探索之中的住房公积金制度外几乎空白，建立福利性融资体系是今后亟待解决的课题。(本报记者李海霞)
