我国31个省市自治区中约有20个省市需要进行冬季的供暖，非住宅建筑的总面积约为35.86亿平方米，占全国住宅总量的40%。而31个省市的非住宅建筑几乎全部需要提供制冷。公用建筑的层高、跨度、外立面耗能大都高于住宅建筑的标准，其集中制冷、供热及供电、供水的标准也都大大高于住宅的标准。公用建筑的主要能耗集中于能耗高峰时间，而住宅的集中能源使用时间则集中于非高峰期，如低谷用电等。因此，城市生活用电中公用建筑的能耗占主导地位，其建筑总量虽占住宅建筑总量的57%，但用电量却占全部生活用电的87%，其供热等其他能源消耗也都远远大于住宅的标准。
住宅的能耗是要个人掏腰包的，但公用建筑的能耗却是绝大多数使用者并不了解并完全从公费中支出的。因此建筑节能中的重点并非住宅建筑，而在于公用建筑中的节能，尤其在公用建筑缺乏使用中的节约的硬约束条件时，其建筑本身的硬件节能条件就更加重要了。
节能不是降低生活质量
我国正处于初级发展阶段，并向小康社会挺进的过程，节能并非是停留于现有发展阶段不再进步，更不是倒退回低质量的生活水平。一个认识的误区就是错误地将提高生活质量所增加能耗理解为不节能，甚至认为凡是增加能耗的都不节能，用降低生活质量的节能代替一切。
当提高住宅的舒适度时，会在原有2.7米的层高条件下适度增加层高(包括管线高度)，这样就必然增加造价，增加制冷制暖的空间使用量。如为增加自然采光加大了玻璃窗的采光面就必然会影响温度的变化，增加了室内的机械通气、通风，就会强调密封性，就会与利用自然通风换气产生对能源的不同需求。这样都会在增加造价的同时增加对能源的消耗。
就像我国为了环保在不断提高汽车尾气的排放标准一样，会造成因环保而产生的生产费用的增加和标准的提高一样，为环保和节能就必然要提高造价、提高标准。
表面看也许增加一个节能设施的单项直接成本较低，但这里并未计算施工单位的营业性税费和利润，也未计算开发企业的营业性税费和利润，同时也未计算消费中的各种税费。大约平均每增加40～50元的直接材料与建安成本就会增加消费者100元以上的消费支出。在严格限制房价增长的同时，应充分考虑节能、环保的造价与能源的支出，不能将节能误解为降低标准的节省。
建立正确的制度性引导政策
引进新的节能技术。回收材料和环保材料的应用，都会有技术创新的市场风险和成本的增加，因此在世界各发达国家都建立了引导充分使用环保、节能设施、材料、技术的制度性优惠政策。以降低开发建设、施工、销售中的成本，包括支持新技术研发的。吸引全社会的关注，并用经济利益的手段驱动市场的推广，使节能、环保从市场的角度变的可行和有利可图。
国际上通常用四种方式建立制度性鼓励、奖励政策。A、税收优惠，B、用贷款优惠的政策，C、用科研技术开发的支持政策，D、对新能源或节能设施的补贴奖励。
我国在收取固定资产投资方向调节税的阶段，明确地投资方向调节上对节能住宅给予减免和降低税率的方式来给以支持和鼓励。但全部免征投资方向调节税之后，并没有同时采用其他税收减免支持政策，形成国家政策导向中的非鼓励态度，致使此项节能工作被严重忽视和遗忘。从中可以明显看出政策导向对市场产生的影响。在国家再次提出节能要求时，应首先用税收政策的优惠措施表明国家的支持和鼓励态度，并实际加大操作的支持力度，降低成本和扩大市场效应。
国际上许多国家都对节能、环保设施和技术的使用提供低息贷款，用国家贴息的方式换取环保与节能的价值。也有大量的改造工程是用无息贷款，并且还贷和还息都是用改造之后的节约能源的支出部分解决。但我国目前没有这种政府统一安排的金融支持，使许多项目包括新建与改造项目都因资金问题而造成无法实施，只能大量、长久的继续浪费能源，无法改善现有状况。
我国对新技术研发和使用的支持力度低，如投资700万～1000万元的水蓄冷设备仅有10万～50万元的补贴，并且没有明显的高低谷电价差，因此并不能产生激励作用。同时反而有许多不合理规定中的限制性条件，如燃气的无保证，地热利用的水资源使用，太阳能发电的上网限制和直、交流转换限制，太阳能取热的屋顶利用限制，阳台悬挂的限制等等，使现有技术的推广与节能都处处遇阻，制度上不但不支持和鼓励节能，反而限制节能、环保技术的推广与使用。
荷兰是使用太阳能较高的国家，其住房的屋顶均被多种方式充分利用，可以自建屋顶用太阳能发电入网，也可以由电力公司租屋顶代建屋顶等多种方式鼓励支持用太阳能技术解决节能问题。
节能不能只有号召，而是要有实际的、可操作的政策。首先要扫清现有政策中对节能、环保有影响的障碍，使现有的成熟技术可能充分利用；其次要用税收优惠、贷款优惠及奖励机制，支持和鼓励节能与环保技术的推广与使用。
从提高住宅的生命周期到生活质量看，住宅建设应有一些超前性，也应从节能的角度给予政策的支持。以用一定的投入来换取节能和环保的效果。节能在一定程度上来说是要付出一定代价的，不可能没有投入就换来节能。如果有关政策更加合理到位，节能并不是不可能做到的事情。
总体而言，尽管土地是各国经济发展中的制约条件，尤其是我国地少人多的矛盾与城乡一体化的矛盾比其他一些国家更为突出。但是从总体分析上看，土地的稀缺并不是中国未来城市化的惟一矛盾和无法解决的矛盾。只要对土地利用能有合理的解决方案，充分挖掘土地的利用价值，土地在城市化的利用中并不会影响我国的农业，也不会威胁粮食的安全。在占全国土地面积1%～2%的范围内解决我国2/3以上的人口居住问题是完全可能的。城市建成区即使是在城市化率70%的情况下，也不会超过现有的估计。不应产生一种全民的误解，好像现有的城市化无地可用，不可能实现，也不要误解节能省地的主要矛盾集中于中国现有的房地产发展。不能仅从房地产开发、建设的角度出发去强调节能省地的问题，也不能用节能省地而限制房地产的发展和放慢城市化的速度。(作者为北京市华远集团总裁任志强)
