2005年10月以来的楼市暴涨，令“土地瓶颈”难题再次摆上前台
“年初我还发愁房子卖不动，现在我开心得不得了——这两个月楼盘卖得实在太火。”面对记者，深圳市一位地产开发商不无得意。
今年以来特别是进入10月后，房价飙升，炒家追捧，平静了数年的深圳楼市陡然掀起热浪。据市房地产研究中心调查报告显示，前九个月，深圳房市平均价格猛涨12.18%，一反往年小幅上涨常态；关内(特区内)南山区，关外宝安区、龙岗区的涨幅更高达30%。
《财经》采访本地多家开发商和中介机构获知，今年以来深圳全市楼价实际涨幅当在15%左右，并形成豪宅别墅领涨，关内的南山、福田，关外的宝安、龙岗四区点涨带动的炙手行情。
一时间，抢购、涨价、售罄的信息纷传，让深圳市民委实感到一番“房荒”危机。“过去托关系是为了多打一点折扣，现在则是为了能够买到房子。”深圳某房地产中介的一位负责人感言。
深圳市今天这一幕，与去年此时的上海几多相似。然而2005年以来，为抑制房价过快上涨，中央和地方的调控手段频频出台，深圳市政府也出台了系列政策。然而，一度高涨的上海楼市业已渐次降温，一向以理性、平稳著称的深圳房价却逆市上扬，原因何在？
11月2日，《深圳商报》发表题为“‘房荒’之说不攻自破”的评论员文章，意在稳定人心。11月11日，深圳市国土房管局发布《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》(下称《通告》)，急颁“四大禁令”遏制炒房；11月15日，又召开新闻发布会，宣布稳定房价的五大措施。
然而，政策频出并未消除市场担忧，政府与市场的声音反差反而愈显突出。对于此轮房价飙升，政府归咎于市场投机和炒作，市场则一致认为土地供给短缺才是根由，政府若不从根本上修正土地供给政策和城市规划，则平抑楼价的任何技术性手段仅能治标，不可治本。
这轮不期而至的涨价风暴中，如何合理调配使用日益稀缺的城市土地资源，正前所未有地考验着深圳市政府。
泡沫前兆
深圳豪宅自今年国庆后集中面市，抢购者众，价格走高，令舆论惊呼“2005年是深圳的‘豪宅年’”。
在豪宅密集的香蜜湖地区，“中旅国际公馆二期”10月面市，价格从前年推出一期时的每平方米9000元暴涨至目前的1.6万元，而首批400余套住宅一周内即卖掉95%；若在以往，相同销售业绩至少需要半年至一年。价位在3万-6万元/平方米的“香蜜湖一号”别墅区10月底开盘，首推29套别墅，旋即告罄，其中一套400余平方米的别墅售价高达2700万元。
买家不问价格，开盘一抢而空的实例比比皆是。豪宅火爆拉动整个深圳房市攀升。据深圳世联地产统计，今年10月特区内新开楼盘每平方米均价过万元。关外的宝安、龙岗两区涨幅同样显著。先前乏人问津的龙岗“振业城”联排别墅，11月的第一周竟卖出了30多套。
二手房价随之上涨。据国家统计局数据，10月深圳市二手房价同比上涨12.3%，涨幅居全国第二，几近全国70个城市平均涨幅6.6%的两倍，二手房均价已达7000-8000元/平方米。
习惯了几年贯一的5%以下的房价年均增长率，今年两位数的房价涨幅，无疑对深圳各层面强有震撼。有人惊呼，深圳楼市已泛起泡沫，成为“上海第二”；境内外投机资金正滚滚袭击鹏城，未来楼价还将大涨。
JP摩根一份研究报告则认为，较之八个月乃至一年前的上海，目前深圳并未出现房地产泡沫，本地居民收入支撑着真实需求。
上述“基本面支撑说”广受业界认同。接受《财经》采访的多方人士都指出，前几年国内其他城市房价猛涨，深圳几乎不涨，而港深经济一体化进程加快，连接香港的西部通道年底即将开通，地铁开通、交通改善，深圳的城市价值正在快速提升。另外，投资渠道不畅、股市不振，强化了居民投资楼市的意愿；加之居民收入、土地价格连年增长，成为推动房价提升的因素。
据统计，近年深圳居民家庭收入年增长率一直在10%左右，地价年增长率约在10%-15%，而房价年增长率仅为2%-3%，直到2004年才达到5%的年增长率。
另一方面，“投机说”也颇有市场。深圳市城市规划设计研究院院长王富海向《财经》表示，今年上半年上海乃至长江三角洲的房地产投机热降温，炒家纷纷另寻突破。深圳楼市其实已具备诸多上涨潜质，无形中就会成为炒家的新目标。
此外，深圳市场上还风传山西煤矿老板的“炒房故事”。一位不愿透露姓名的房产商向《财经》透露，国家近期整顿各地煤矿，尤以山西为甚，“一些山西煤老板携资金南下深圳，一出手就买几套十几套，我的楼盘也就大卖热卖了。”
深圳市政府也认为，各类炒作是当前深圳市房价持续上涨的重要原因。为此，国土房管局于11月11日颁布“四大禁令”：第一，认购书必须从国土局网站下载统一文本；第二，商品房项目必须全部即时上网公开销售；第三，新开楼盘不得提前登记、集中开盘、分期销售；第四，房地产经纪机构不得代理销售尚未办理房地产证的二手房。其矛头所向，直指炒房。
“无风不起浪，炒家之所以能掀起狂澜，根本原因还是土地供应短缺。”深圳同致行(中国)地产顾问有限公司总裁王波如是说。
深圳招商房地产有限公司(下称招商地产)营销中心副总经理严世平也认为，“投机资金并非拉高深圳楼市的主导力量，大量的需求还是来自本地居民的刚性需求，包括一次、二次置业的人群。”
