两周前，市区西郊一楼盘公布开盘价引起轰动。
一周后，冲击波渐渐平静，但影响却将持续——
康盛公寓楼盘销售回溯
●11月1日，一个开盘价每平方米5800元楼盘即将开盘的传言，不胫而走。
●11月4日，本报一则广告证实了这个消息，即时引起轰动。
●11月6日上午，位于市区双屿镇的康盛公寓正式开盘。开盘前夜有人开始在售楼处排队，当天不到9点，排队买房的人群就已组成一条长龙。
●11月7日，该楼盘商业部分销售告罄。
●11月16日，开发商决定对部分大户型跃层调整成小户型。
房价公开的意义大于本身
康盛公寓开盘轰动一周以后，位于侨讯大楼的温州侨房开发有限公司办公室，销售负责人瞿武文在总结这次定价对于楼市的影响时，一语中的，“这个价格在同区域来说并不具有优势，我想反响之所以这么强烈，其‘公开’的意义大于本身”。
记者在市房管局了解到，尽管商品房的预售制度一直被严格执行着，但是在他们记忆中，一个房开企业公开公布自己楼盘开盘价格却是近三四年都没有见到了。尽管有关部门对于私自下订这种行为进行严肃查处，但是在楼市热火的时候，“炒白条”的现象成了买房的潜规则。市面上既没有楼盘音讯，更没有销控的公开，一切都进行得悄无声息。炒家操作的市场，导致严重的信息不对称。
“在楼市爆涨的时刻，内部认购这种营销策略纵容了炒楼”，一位营销人员认为。在他看来，经过本轮宏观调控以后，房产炒作的空间被进一步挤压，炒楼的空间基本没有了，炒家退出已是不争的事实。于是一切发生了变化，从这点意义上讲，11月4日，康盛公寓在媒体上公开开盘价具有标志性的意义。
按照以往的规律，一个楼盘的开盘价会对所在区域房价产生一定的影响。几日来，在黄龙、双屿采访时得到的结论却不是这样。我们在海螺置业黄龙直营店了解到，目前黄龙最好的房源(现房)价格每平方米在7000元左右，而普通住宅(产权房)基本在5500—6500之间。陈絆店长分析认为，期房除了需要垫一大笔资金以外，以后等到转让时，产权未满两年还要负担5.5%的交易税，加之黄龙区域土地多数属于划拨性质，今后补缴土地款仍是一笔巨大的开支。“这样看来，5800元的价格在这个区域的影响力，更多的是普通人对于温州出现‘五字头’楼盘的敏感而已，这个价格和现房比更没有优势，黄龙区域房价不会受到影响。”陈认为。
经历近半年调控以后，目前黄龙区域房价单价已经回落了1000元左右，康盛公寓的紧贴市场平均价的定价方案，也是近年来新开盘不多的营销策略，这些都透露出了冷市带来的未来楼市讯息。“虽然，本次由于理性定价，使得我们的销售异乎寻常的快，但是在制定产品形态时，我们仍然犯了一点错误。”瞿表示。
自住比例上升决定产品设计
瞿透露的错误实际上就是指，占康盛很少比例的跃层180—220平方米的大户型房。从整个销控来看，这次销售最好的是100—115平方米的户型，一周以内基本销售完毕。而据他们对购房者的调查，90—100平方米需求量最大。很遗憾，这次康盛这样的户型还是很少。
针对本期的售楼情况，侨房的营销人员和我们总结了以下的几个新特点。在买或者不买选择中，户型面积决定因素很大。有时一套面积相差仅5个平方米的套型，因为负担的原因，小面积就受欢迎。市房管局办公室有关人士分析，其实黄龙区域相对小一些的房型受欢迎的原因，实际上也就是近年温州流行大套房，小户型住宅需求释放的一个表现。这和主管部门拉开供应结构的倡议是一致的。“中小户型本身就是有需求存在，但是炒作作为主导的市场，就是一味地偏大户型，导致了市民买房的高负担。近期确定的144平方米的普通住宅的标准就是要把不合理过多的大房型加以引导。”这位人士认为。
而相对于双屿这样稍偏市中心的区域，5800元的单价和100平方米面积，与购房人群又有了一个契合。瞿武文表示，现在楼市的群体消费划分越来越清晰，和以前盲目拿房炒作完全不同，现在的购房者变得斤斤计较。总价在70万以下的集中在哪里，150万的集中在哪里，都会有明确的客户群。对于几套跃层大户型的无人下订(据说曾被预订2套)就是很好的反思。购房人群自住比例上升，将决定今后开发商放弃一味急功近利的产品设计。
市场就是一个指挥棒，当楼市褪去“迷魂阵”后，很多东西开始变得越来越清楚。反过来，清醒的消费者，才有清醒的制造商，换回的是清醒的市场。
不规范行为后遗症开始显现
康盛公寓蕴涵的轰动因素，除了低价的策略，另一个不争的事实是，如果这个盘(相同的区域、不变的房型和环境)去年底开盘，那么开盘价会在6500元以上。几周前的《望东方周刊》在评述温州楼市时，大致用了这么一句话，“在当时(楼市最高潮时)开出的，温州郊区周边的一些高价房，将成为以后楼市的灾区。”
很显然市场已是此一时彼一时了，房价在开盘后(开盘过程中)涨涨落落也是正常的现象。但是，一些开发商就要捂着开盘价不能跌。市建设局房地产开发处负责人认为，这就是个别不规范行为导致的尴尬。如果，在开盘后或者销售过程中，一直执行了规范的操作，那么就不怕因为房价依据市场调整，而害怕一方违约退房。实际上按照以往的操作，很多房源虽然早早已经被拿出去了，但是迟迟没有签订正式协议，没有到有关部门备案。
但是，房子必须还得销售出去，回款始终是开发商最大的心结。在11月4日，市建设局召开的房开定位和市场走向研讨会上，资金流成了开发商们最头疼的问题。宏观调控以来，除了开发贷款被掐断，去年的贷款也陆续进入了还款期。捂盘不可能，但是不发生“地震”似乎又是很需要技巧的事。
业内人士认为，原先一手房源被圈定放到二手房市场的操作模式，已经遭遇到了困境，一些纠纷开始出现。而一些开发商采取变通的办法是，通过二手市场变相降价，这样我们看到了一些期房二手价格低于一手开发商价格的奇特现象。市建设局房地产开发处负责人表示，在楼市红火时，由于房价天天涨，一俊遮百丑，现在褪去光环后，一些不规范的行为正在接受市场的惩罚。
回到最初的规则就是楼市的新规则。
本报记者叶浩寄
