京城一位房地产开发商在接受记者采访时表示，关于地下车库所有权问题，过去一个不成文的惯例是归开发商所有。北辰创新代理律师齐洪建认为，目前关键问题在于开发商拥有该小区地下车位的所有权，因为地下原为人防工程，开发商只是将其暂用为车位。根据《北京人民防空工程建设与使用管理规定》“谁投资，谁所有，谁受益，谁管理”的原则，人防工程借用为地下车位，是不允许转移所有权的。万年地产副总裁黄玺庆则认为：“地下车位由开发商开发，当然应该由开发商所有。”看来，开发商对于地下车位这块“肥肉”不会轻易松口。
对此，在华展国际一案中，作为原告代理律师的张仁对于开发商的看法提出了不同的观点。张仁认为，根据《商品房住宅价格管理暂行办法》的规定，开发商对地下车位的投资已摊入建房成本，因此所有权应属于全体业主。首先地下车库是为广大业主提供服务的一种公共配套建筑，应该为广大业主共有；其次，但凡建在小区红线内的建筑物，其包含的土地出让金已经计入了购房者的房价当中，大多数地下车库的建设成本也已由广大业主分摊；另外，许多地下车库均由地下人防工程演变而来，这种地下车库就更不能说为开发商所有。
地下车位所有权必须明晰
在采访中，房地产专业律师张仁告诉记者：“如今在许多地方，开发商对地下车库采取的原则是能卖就卖，有产权的在卖，没有产权的也在卖，不能卖就出租。”张仁说，有的地下车库本来没有产权，更没有销售许可证，是不能卖的，但开发商采取一次性收取10年或者20年租金的方式，达到变相出卖车库的目的。
张仁特别指出，有的开发商在没有产权、没有合法手续情况下，以出卖地下车库使用权为名，“光明正大”地出卖车库。这些开发商没有正式的合同，根本无法给业主开发票，只有出具收据。有的为给购买者吃定心丸和达到卖个好价钱的目的，干脆以转让永久使用权的名义向业主收取费用。
“这本身是一种欺诈。”张仁说，“合同法明确规定，租赁年限最长不得超过20年。”“什么是永久使用权？是一百年还是一万年，谁能说得清楚？没有产权、没有相关部门的手续，又怎么能转让使用权？！”
据了解，今年10月22日，物权法草案第四次提请全国人大常委会会议审议。四审后的物权法草案规定：“车库的归属有约定的按照约定，没有约定或约定不明确的，属于业主共有。”此前的物权法三审稿曾规定：会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。两相对比，四审稿少了一句“除建设单位等能够证明其享有所有权外”。
有分析人士认为，这可能是为了维护业主利益，因为相对处于弱势的业主而言，开发商举证方面要容易得多。从这个角度看应该有了一定的进步。但也有专家认为，地下车库所有权，乃至所有建筑物区分所有权作为一种物权，是神圣的，应该是可以追根溯源弄明白的，通过约定的方式确定所有权的归属既不严肃，也易使这种所有权变得更加模糊不清。然而，10月24日第四次审议的《物权法(草案)》似乎并不能令大家满意。草案中，关于地下车位的规定为“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”
张仁认为“按照约定”并不能解决地下车位所有权的矛盾。他说：“业主在购房时往往就是签订一份购房合同，对车库鲜有约定。”他表示，应该在《物权法》中明确规定地下车位属全体业主共有。
华展公寓业主委员会主任古惠萍女士说：“华展公寓的案子之所以拖到现在才起诉，是希望《物权法》出台能提供法律依据。”中原地产(北京)总经理李文杰透露，北京很多地下车位是不能出售的，能出售的比例应该不会超过10%。这就意味着真正拥有地下车位产权的开发商为数不多。
开发商和业主的争执，归根结底，是一种利益之争。与会所等小区配套建筑所有权一样，长期以来一直存在着争论。由于法律法规的不完善、不配套，地下车库所有权问题因而变得更加扑朔迷离。地下车位究竟该由谁处置？据了解，《物权法》将在明年3月呼之欲出，而《物权法》能否解决地下车库产权纷争，业主和开发商到底谁是地下车库的主人，各方都在拭目以待。
