2005年10月30日清晨，朝阳法院98名法警的警笛撕破了京城长空，也惊醒了诸多物业欠费业主之梦！
社区物管顽疾再次叩击所有文明城市人的神经，物业欠费究竟谁之过？
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业主、业委会、物业公司、开发商，多方利益主体在社区纠缠、博弈、争战！不和谐的音符在大小都市的一座座美丽新社区上空愁云深锁、阴霾未尽……
层出不穷的物业纠纷在无奈与未决中似已司空见惯，不时泛起的喧嚣也在茶余饭后的谈资中风流云散，然而社区梦魇依旧！
剥落利益纠缠的外衣，我们当理性审视“和谐”“文明”“法治”“理性”这些美好字眼背后的深意……
起于朝阳法院强制执行拒交物业费业主事件，本期《楼市》就物管顽疾深入展开多方调查。
“上帝”因何成被告?
新建社区不和谐音符
2005年10月30日，法警“围追堵截”强制执行物业费收缴，在北京尚属首例。16名业主被依法拘留，其中，12名被拘业主经教育后有了正确认识并履行了义务，提前解除了拘留措施。而另外4名由于以撕传票、砸摄像机、持剪刀威胁法警等暴力手段妨碍执行而拘留至期满15天。
日前，还有媒体报道，望京某小区业主因为对物业公司收取停车费不满而将汽车停在小区门口堵塞交通，小区内一老太太急病之时，急救车因为通道被堵不能及时地对老太太进行救治，后来老太太死于家中。
2005年2月，王府花园因暖气被停，业主驾驶30多辆车堵住平西府路口，造成近千米长的车流堵塞。
……
业主被誉为“物业的上帝”，但在物业管理市场中，由于种种原因，“上帝”的权益遭受了忽视或侵犯。愤怒之余，业主“上帝”迷失了。据朝阳法院数据统计，在不断蹿升的物业纠纷案件中，90%以上案件的起因是业主不交物业费。近年来，业主“维权运动”也如火如荼，叫板物业公司，叫板开发商，叫板政府。有时甚至一时冲动而意气用事，浇灌了“罪恶之花”！
拒交物业费，堵车，游行、贴标语，甚至恶语相伤，打架斗殴。一幕幕的物业纠纷，惨不忍睹。近几年物业纠纷案件大幅增长，据朝阳法院数据统计，2002年受理物业管理纠纷194件，2003年增长为650件，2004年高达1898件，年增长率分别达到了235%和192%。
拒交物业费的几个理由
是什么原因促使业主拒绝交费，甚至采取一些过激的行为呢？记者专程赶到此前朝阳法院强制执行所涉及的社区以及其他有类似物业纠纷矛盾的几个社区作现场调查，试图从中寻找到答案。
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欧陆经典社区
《楼市》记者：您为什么不交物业费呢？
李女士：物业的工作不只是捡花捡草，最主要的工作就是协调，物业连协调工作都做不好，凭什么让我交物业费？
张小姐：国家有规定，物业必须每月向业主汇报收支情况，可我们从来都不知道物业费到底用哪里了？
《楼市》记者：您认为拒交物业费的做法正确吗？
杨先生：不对，但是也没有办法啊！
刘女士：只有不交物业费，堵车，贴标语才能引起政府和开发商的重视。
紫竹花园社区
《楼市》记者：您参加维权了吗？
杨先生：“没有参加，我不跟着起哄，能过得去就算了。
芍药居社区
《楼市》记者：您参加过业主委员会的活动吗？
徐女士：业主委员会？没有吧！没听说有。
张先生：不认识业主委员会的人，前几年有人敲门让签字选举业主委员会，糊里糊涂就签了。
其他小区
王小姐：没看见物业做什么工作，一年下来要交两三千块钱，挺不值的。
黄先生：房子漏水，找不到开发商，当然只能找物业了。
这些业主的只言片语暴露了其对待物业纠纷的一些看法，也反映了背后的一些无奈。其实以上业主的思想状态并不仅仅只存在于某几个社区，而是目前业主普遍存在的一种思想现状。目前业主不理性行为的背后存在着五大误区：
误区一拒交物业费是法宝
人大法学院教授、博士生导师叶林表示，拒交物业费是业主最常用的维权方式。汇佳律师事物所主任律师邱宝昌认为，拒交物业费是业主无奈之下的选择，因为业主在物业服务质量不符合要求时，维权手段和力量很有限，不得已只有选择拒交物业费这种极端的方式。然而这种方式将业主与物业公司的矛盾激化，从而有可能陷入一种“恶性循环”。叶林认为，业主如果对物业的服务不满意，应该通过正当渠道来解决，不能只是拒交物业费。接受了服务就必须交费，如同看电影，必须先交钱，但是看了以后有可能不满意；又如同坐公共汽车，不能因为交通拥堵或者人太多就要求买半票。
误区二业主委员会无关紧要
圈内资深人士北野认为，业主在维权时一定要弄清一个关键问题，业主与物业公司的关系并不是单个业主和物业公司的关系，而是业主代表大会或者业主代表大会的执行机构业主委员会与物业公司的关系。因此，在业主对物业不满意需要换掉物业公司时，应该团结起来，由业主委员会与物业公司交涉。但是很遗憾，很多业主并没有认识到成立业主委员会的重要性，不参加业主委员会的选举；或者有些社区成立了业主委员会，但是选举过程却带上了行政色彩。
误区三“公德意识”不重要
资深记者陆昀介绍，其所居住的小区由于业主素质不一，很多人在购房时没考虑清楚，等入住之后再提出要求，认为物业公司的服务标准和其收取的费用不一致；一些回迁户没有交费意识，一旦面对物业费，很难理解并且采取拒交的措施。业主不交物业费，物业公司就会缩减人员，减少保洁次数等，而服务质量下降就会引起那些已经交费的业主不满，更多的人又会拒交物业费，从而形成恶性循环。北京盛世物业管理有限公司董事长刘刚也认为，少数业主不交物业费，其实是大多数业主在为这些少数人买单。少数人自己享受服务，让别人掏钱。
误区四要“低价格”的“高服务”
据刘刚介绍，一般业主在入住后总是想法设法压低物业费，不少业主缺乏物管知识，总认为物业服务不值，他建议业主不要不相信开发商定的价格，因为开发商比业主更有实力检测楼盘所需的物业服务和费用，并且为了销售的利好，开发商肯定不会把物业费定高。业主如果一味以价格要求来不停炒换物业公司，最终损失最大的还是业主。
误区五责任方只有物业公司
叶林认为，其实很多物业纠纷与物业公司都没有直接的关系。而实际生活中，不论是因为邻居影响了休息还是交通带来了噪音，业主第一反应想到的就是物业公司，在很多业主心里，责任方只有物业公司。
专家指点维权方式
物业纠纷已严重影响不和谐社区的建设。能否处理好政府与社区之间关系，业主和业主之间的关系，业主和业主委员会之间关系，业主和物业公司之间的关系是制约建立和谐社区的四大要素。降低物业纠纷，建立和谐社区以至和谐社会要求业主必须从理性做起。
增强消费意识
首先，业主需要增强理性消费意识，理性的消费者总是善于选择，而不是选择了以后再后悔。北京市第二中级人民法院某法官透露，目前约70%的纠纷原因是业主与物业公司之间未订立合同，而他认为，物业管理合同是确立业主与物业公司各自权利义务的准则。还有些业主在签定合同时不仔细甄选物业管理公司，不仔细研读物业价格和服务内容，等物业进入以后才觉得物业服务与价格不匹配。刘刚透露，招投标时是业主甄选物业公司的最佳时机，物业公司的收支以及每项服务的成本在标书上都有反映。
行为须合理合法
刘刚认为业主客观上享受了服务而不交物业费是不合理的，建议业主如果不满意物业时，可以一边交物业费用，一边上诉维权要求补偿。北野建议业主一定要认识到业主委员会的重要性，而不是只靠拒交物业费进行维权。目前很多小区居民权益意识不强，往往等到和物业之间矛盾激化才想到成立业主委员会来维护自己的权益。
邱宝昌律师表示当业主委员会效率不高，不能很好的维护业主的权益时，业主可以召开业主大会要求业主委员会履行职责，也可以部分业主联合向物业公司提出交涉，还可以自己的名义提起诉讼。业主往往由于法律意识的欠缺导致没有及时掌握物业公司违约的证据，以致其主张很难得到法院的支持，在诉讼中陷入不利的地位。
朝阳法院执行庭庭长康长庆说，法院也很希望业主增强理性维权意识，对于物业公司不履行的义务找相关部门协商、协商不了也可以进行投诉，判决后仍不履行义务的物业公司法院会强制执行。只有业主认识到通过正确的渠道解决纠纷才能建设和谐社会。
换位思考
刘刚讲到，业主普遍要求查账，要求物业公司公布收支。其实如果换位思考，物业服务是有偿服务，业主要从市场经济规律分析物业管理的得与失，而不是一味地片面追求好的服务，而不愿交纳相应的服务费用或是一厢情愿地压低价格。
刘刚介绍，物业公司计费方式有包干制和酬金制两种。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
