业主和开发商,到底谁是地下车库的主人？关于地下车库产权归属的问题，与会所等小区配套建筑所有权一样，长期以来一直存在着争论。由于法律法规的不完善、不配套，地下车库所有权问题变得更加扑朔迷离。据了解，《物权法》将在明年3月呼之欲出，而《物权法》能否解决地下车库产权纷争，各方都在拭目以待。
不久前，北京华展公寓业主，将开发商——北京北辰创新高科技有限公司(下称北辰创新)告上了法院。该案已于10月31日在朝阳区安贞法庭首次开庭。由于程序原因，该案未能当庭判决。原告表示，法院做出裁定后会考虑再次提起诉讼。值得关注的是，类似的案件在全国各地不断上演，其中有一个共同的焦点——业主和开发商，到底谁是地下车库的主人？
怪现象：地下车库门可罗雀、地上车位车满为患
近日，记者在华展公寓地下车库看到，一个偌大的地下车库，150个车位，只停了二三十辆汽车；地上车位却已“车满为患”，甚至小区内公共道路和防火通道也被私家车挤占。记者采访时，部分情绪激动的业主甚至要通过强制手段，把地下车位从物业手中“抢”过来。
据记者现场了解，1999年，一些业主以每平方米8000多元的价格买下了北京北三环附近华展公寓的房产。2004年，华展公寓依法更换了物业公司，但是开发商——北辰创新拒绝将地下车位管理权移交给新的物业公司。这样就出现了原属北辰创新的北京创新物业管理有限公司管理地下车库，新更换的北京房管部门的一家物业管理公司负责其他物业的现象。一个小区，两家物业，成为这里的遗留问题。
据华展公寓业主委员会主任古惠萍女士介绍，开发商和原物业将没有卖出的大多数车位以租赁方式出租给业主使用。而且北京创新物业管理有限公司今年又将地下车位租价提升了50元至100元不等，致使很多业主不愿继续租用车位，把车停到地面上，甚至占据公共道路。业主对地下车位的产权也发生了质疑，再加上对开发商和原物业的一些做法感到不满，因此现在没有购买地下车位的业主都不愿将车停到地下车库里去。
到底谁是地下车库的主人
“真没想到，买了房子还要为车位的事情操心！”古女士说，“开发商一直声称自己拥有地下车库产权，可是又拿不出产权证来”。
近年来，在北京乃至全国有关地下车库的纠纷呈上升趋势。仅北京京哲律师事务所最近就接到了好几起有关地下车库方面的民事诉讼案件，其中包括今年10月在北京海淀区山后法庭开庭审理的百旺家苑一百多位业主诉北京德成兴业房地产开发有限公司案，以及华展公寓业主诉开发商北辰创新公司案。
另外，在北京的紫金长安家园、永泰园、玉阜嘉园等小区也存在类似的问题。今年6月，北京清河永泰园小区上百名业主为了表示对开发商把小区地下车位只卖不租的抗议，聚集在地下车库门口，把所有进入小区的机动车都引入地下，堵塞地下车库通路。该小区业委会吕主任介绍，买房时开发商说地下车位可买可租，可业主们入住以后他们就变卦了，只卖不租。
此前，南京市有一起相似案例，开发商认为，其向小业主出售的是商品房住宅，并不包括地下车位；而业主认为，根据房屋土地测绘技术报告，该居住物业的地下车位的建筑面积已经作为公摊面积分摊到每个单元，因此，业主应当是地下车位的共有产权人。法院依此判决业主胜诉。
据了解，目前北京地下车位的售价大约为12万/个，管理费约为100元/个/月。在华展公寓，记者了解到，开发商北辰创新公司出售的部分地下车位是以每月500元、期限为10年使用权名义收费的，该地下车位10年的租金是6万元。如按住宅70年产权计算，每个车位的出售价格实际上是42万元。这在北京三环以外绝对是一个惊人的价格，相当于当地房屋价格的10倍！
