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由地段到资金之变:宏观政策改变开发商欲求

2005年09月30日 10:31:04来源:第一财经日报责任编辑:章魁波字体:【大】【中】【小】
简介:

  三年前,北京开发商争破头的是“地段、地段、还是地段”。时至今日,四环内土地差不多开发殆尽,政府一道道“金牌令”直指房地产,开发商的欲求变成了资金、资金、还是资金……

  突然失去一个长久的依靠,令开发商痛苦难当,而大批涌入的境外资金又令他们欣喜若狂。这就难免令有些人盲目崇拜,急于获救。

  境外基金介入房地产市场的模式还有:一是自主投资取得土地并开发,通过销售实现退出;二是与本地的开发商合作开发,按比例分享收益;第三就是与政府合作参与土地一级开发;第四是个别的向房地产公司提供过桥融资,获得利息收入及其他权利,这不是主流,这只是个别的投资人可以做到的。第五是收购银行不良资产包中的房地产项目地,通过整收零售或二次开发后出售,实现收益。

  事实上,除去不良资产这一项,基金对每种模式的要求都非常高。首要的就是要有明朗良好的市场前景,接下来就是项目本身的亮点。如果连这两个基本条件都不符合,“势利眼”的投资机构看都不会看你一眼。

  巴曙松指出,中国房地产企业和境外房地产企业进行竞争,金融体系的支持效率是一个很重要的制约因素。中国的房地产企业有2万~3万家,将来受到竞争,淘汰或者胜出,一个很重要的决定因素可能就是融资的金融体系。REITS在整个金融机构看来是一个很小的金融产品,但对于房地产却很重要。巴曙松认为,没有REITS金融创新,很难有大众化的房地产投资,让大众能够以比较低的准入门槛分享房地产行业平稳的增长,也不可能有真正商业地产的运作。

  胡旭成提到的一个细节值得深思,他认真看的项目一定也有别的基金拿着钱等在旁边,当然好项目并不多。现在胡旭成不得不大大缩短了做项目评估报告的时间,因为晚了可能就会到了别人的口袋。

  虽然这能够表现出境外基金对于中国市场的狂热,但从另外一个侧面也显示出,认真在做项目的开发商并不多。如果一直这样下去,留给开发商的会是什么?

  胡旭成大胆地预测了未来三年至五年会是基金投资中国的低潮期。他的理由在于,现在的基金蜂拥而至不是准备项目,而是非常想拿到项目。这种迫切的心情不表示他们一定成功。比如说本土化人才的准备,开发机制的准备。“我相信这里面很多的机构会亏损”,一旦这样的报告出现在市场上的时候,对市场的评价会是负面的。

  借用经济学界经常套用的一句话:只有潮水退去的时候才能知道谁没有穿泳裤。

 

 

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