作为金九银十前奏的8月，温州楼市迎来了蓄客营销的高峰期，各个楼盘使出浑身解数，招揽客户，楼市活动连连。细心的购房者会发现，早已是刚需当道的楼市近期有了一些新的变化，商业项目、养生地产、景观别墅等多种楼市新产品跟随着刚需的热度，亮相楼市，大力推广，一反楼市住宅当道的常态。 □陈欣欣/文魏一晓/摄
土地放量温州楼市迎来转变窗口
今年温州楼市土地放量是一个绕不过去的话题。2013年上半年，全市共出让商业、住宅和商住类土地102宗，总出让面积247.63万平方米(合计3714.47亩)，可建筑面积551.24万平方米，总成交金额为153.6亿元。其中：市区(包括鹿城区、龙湾区、瓯海区、经济技术开发区)共出让商业、住宅和商住类土地31宗，总出让面积117.27万平方米(合计1759亩)，可建筑面积256.64万平方米。
半年来全市出让土地规模远远超过2012年全年1271亩的出让总量，环比增长84.34%，同比增长454.46%。
继7月温州成功出让11宗土地后，8月我市又拟出让土地39宗，总面积为1157.6亩，可建筑面积为168万平方米，其中城镇住宅与商业地块17宗，规划住宅建筑面积超过90万平方米。
土地供应的上升，会带来价格的下滑。
今年以来，温州楼市价格一路领跌，闻名全国。上半年温州三角洲房产营销机构总经理陈好表示，温州楼价的领跌是数据化的领跌，呈现两面性，一方面经历2012年楼价泡沫挤出，房价、地价早已大幅下降，而新土地放量和一手楼盘推出大多在副城区，环比同比主城区楼价数据下降是必然的。
经历3月份二手避税型交易暴涨，为避交易税不升反降，通过几个月的集中收件分期登记统计，下降亦正常。另一面4~6月一二手楼市逆转，二手爆降，一手市场连续涌现“日光盘”，刚需放量推动改善型客户跟进，户型结构优化、功能丰富、面积压缩、总价降低和楼市泡沫压出、价格见底有很大的关系，在未来，数据化的持续领跌和一二手市场的冰火两重天将继续演绎，“土地供应上升，市场价格下滑，交易量坚挺，温州楼市市场价值回归，市场迎来新的转变窗口。”
刚需户型依旧是主力产品
随着土地、政策与市场价格的变化，温州的房开商也积极转换脚步，一改原先纯高端豪宅开发计划调整为刚性需求的中小户型的开发建设和销售为主，户型主力面积集中在90平方米左右的三室两厅两卫，而在未来的市场产品线中，刚需及改善型户型比例将会创出新高。
今年以来，温州楼市悄然调整产品线以适应市场需求。外滩首府，户型面积82平方米起，金域中央户型面积80平方米起，公园天下户型面积76平方米起，户型结构进一步被调整。
刚需产品受青睐与房地产市场调控的影响不无关系。业内人士认为，在严格的调控政策下，高端住宅的销售受阻并影响房企现金流，房企不得不开发周转速度更快的刚需产品。
陈好表示，目前楼市产品更趋向于满足家庭人口居住需求，而不是面积的大而无当，三房两厅两卫的刚需置业从90平方米向80平方米乃至更小面积发展，压低总价，让消费者轻松置业。
刚需放价跑量，以改善消费需求拉动利润，100~140平方米房型成利润追求主力，房型空间、布局、实用性大有提升，双套房、私家电梯、一户一梯、阳光卫浴成新盘噱头。
楼市产品悄然丰富
有关注房产的市民最近一段时间内不断发现温州楼市新产品不断，文成御景湾项目，主打养生牌；早已为市场熟悉的雁荡小镇也在加大推广力度，推出了小商铺产品；而华中地产的楠溪云岚项目则规划建设成养生别墅项目。中梁地产在加大住宅产品户型转换的同时，加大了对商业地产的投资，瓯海中心区的亿象城项目规划已经显山露水。
据介绍，温州地产市场即将进入板块战国时代，相对消费者而言，交通畅达了，置业需求的选择也多样化了。瓯海中心区、滨江商务区、湿地南湖区、梧田龙霞区、龙湾中心区，乐清雁荡，文成、永嘉……每一个板块都有对应的优势和吸引力，关键还是看产品品质和户型设计，在满足主力客群基础居住需求的同时，给予更多的附加值赠送，也由此催生温州地产户型的变局时代。
在产品线的布局上，房开商开发新的产品形态正是意在维持项目的盈利能力。与普通住宅相比，商业地产、养生地产项目由于目前市场开发量较小，市场供应有限，而形成独有的定价体系，保证房产品的利润率。而对于市场来说新的房产品满足了不同人群的需要，丰富了市场结构。
行业人士表示，商业地产业态的丰富则是对盈利能力的弥补。同时，多年来的楼市调控主要针对住宅地产，商业、旅游、养老等地产业态受影响较小。多业态的产品线组合可以有效地抵御政策和市场风险。
